Создать свою тему оформления
0
БЕЗ РУЛЯ И БЕЗ ВЕТРИЛ
В редакцию пришло письмо – реакция читателя на публикацию «Заблудившийся процесс: год спустя» («МС» № 18 от 23-29 мая 2007 г.). «Прочла вашу статью, - писал автор, - и обнаружила, что в ней как в зеркале отображены события в нашем ТСЖ «Иволга». Далее сообщалось о конфликте с местной администрацией. И приписка: «Мы остро нуждаемся в вашем участии» – просьба, от которой нельзя отказаться...
ПРОСТАЯ ИСТОРИЯ
ТСЖ «Иволга» расположено по адресу: ул. Ивана Бабушкина, 9. Панельный четырехподъездный дом на 150 квартир. Сдан в эксплуатацию в 1999 году. Муниципальных квартир в нем нет. Зеленый дворик с детской площадкой в центре обнесен металлическим забором. Уютные комнатки для консьержей. В вестибюлях и на этажах завидная чистота. Стены и пол отделаны плиткой радующих глаз оттенков. Картины на стенах. Цветы. Душа ликует при виде такого комфорта...
Но в этом красивом яблочке завелся червь.
Впрочем, все по порядку и в строгом соответствии с рассказом автора письма, члена правления ТСЖ Ирины Коломеец, председателя ТСЖ Веры Ковальской и члена ревизионной комиссии Тамары Белецкой.
Товарищество в доме создано на стадии строительства застройщиком СУ-155 и рядом инвесторов. Заселять дом начали в 2000 году. Свидетельства о собственности выдали только в 2002-м. После чего в ТСЖ провели собрание и выбрали нового председателя – Елену Виноградову, которая, как выяснилось, была юристом СУ-155. Впрочем, избрали Елену Владимировну председателем по иной причине. В канун перед собранием она выступила с резкой критикой деятельности обслуживающей организации «Ирис», и справедливо: у собственников квартир за все это время накопилось немало претензий к «Ирису», обслуживавшему дом из рук вон плохо. Внимая обличительным речам Елены Владимировны, пассивные жильцы прониклись к ней доверием – потому недолго ломали голову над тем, кто займет место председателя. Получив кредит доверия, Елена Владимировна от имени ТСЖ обратилась к префекту ЮЗАО с ходатайством передать дом в управление ГУП ДЕЗ района Академический. Просьба была удовлетворена...
Прошло еще два года. На очередном собрании собственников и членов ТСЖ г-жа Виноградова от своих полномочий отказалась. Выбрали нового председателя – Веру Ковальскую. Как откровенно призналась мне Вера Викторовна, стезя председателя далека от ее жизненных целей, но она уступила просьбам товарищей. И, как говорится, назвался груздем – полезай в кузов...
В МУТНОЙ ВОДЕ...
Ковальская приступила к обязанностям председателя.
- Пыталась работать с ДЕЗом и с «Вестой» – РЭУ, которое нас обслуживает, – рассказывает Вера Викторовна. – Как на работу ходила к ним. С протянутой рукой. По сию пору не устранены недоделки. Необходимо обустроить детскую площадку, ликвидировать провалы асфальта. Особая история – ремонт насосов: они должны качать воду на верхние этажи, но не справляются из-за сбоев в программе. Специалисты, смотревшие электронную начинку, не нашли причину и заявили: дескать, нужно заключить договор о техническом обслуживании с фирмой-производителем Сименс. За деньги. ДЕЗ деньги выделять отказалась. В некоторых квартирах не работали двутарифные счетчики электроэнергии. Вскоре выяснилось, что на тепло и горячую воду нет договора с ДЕЗом. Буквально два дня назад (разговор с активистами товарищества состоялся 16 июня с.г. – В.Д.) я была в ЕИРЦ по поводу заключения четырехстороннего договора по расчетам с МОЭК – ЕИРЦ, Банк Москвы, МОЭК и ТСЖ «Иволга», – и вот что услышала от начальника юридического отдела: мы у них не числимся как юридическое лицо и как физические лица. В наших же платежках проставлен ИНН ЕИРЦ Академического района, но номер счета, куда поступают деньги, – не известно чей. Вместе с тем от МОЭК мы узнаем, что у нас перед ними долг – полтора миллиона рублей...
Ковальская придвигает стопку папок с бумагами.
Беру одну из них: «Отделение сбыта № 7 (ЮЗАО). Филиал № 11 «Горэнергосбыт» ОАО «МОЭК» от 14.03.07. ТСЖ «Иволга», председателю правления. Предупреждение. По состоянию на 13 марта 2007 г. Вашей организацией не произведена оплата энергоресурсов по договору № 07.659001-ТЭ от 31.012.2006 за период с 01.01.2007 по 31.01.2007. Размер задолженности составляет 285549,43 рублей. На основании вышеизложенного предупреждаем, что в случае непогашения Вашей организацией задолженности в полном размере до истечения второго периода платежа, 30 марта 2007 г. в 11.00 ОАО «МОЭК» ограничит энергоснабжение ТСЖ «Иволга»... Начальник отделения сбыта № 7 (ЮЗАО) филиала № 11 «Горэнергосбыт» ОАО «МОЭК» В.В.Яковлев».
- Но, когда я показала им наши платежки ДЕЗу, они очень удивились, - комментирует Ковальская.
На мой вопрос о нежилых помещениях, председатель правления вынимает из папки два документа.
«25.05.2005 г. Председателю правления ТСЖ «Иволга» Ковальской В.В. На Ваше обращение от 19.05.2005 года... по вопросу предоставления информации о всех собственниках и арендаторах нежилых помещений в жилом доме по адресу: ул. Ивана Бабушкина, д. 9, ГУ управа Академического района направляет список организаций занимающих нежилые помещения по вышеуказанному адресу: ООО «Кедр и Ко», арендатор, магазин продуктов... ОАО «Олимп 21», собственник, магазин продуктов... ООО «Оконный рай», арендатор, магазин по продаже окон ПХВ... НО ТСЖ «Остров», собственник... ООО «Механизация-155», арендатор, офис... ЗАО «СУ-155», собственник, офис... ЗАО «СУ-155», собственник, офис... Скобликова Ю.В., собственник, офис...».
Вторая бумага отражает ситуацию с правом собственности на нежилые помещения иначе: «Министерство юстиции Российской Федерации. Федеральная регистрационная служба. Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве. Сообщение об отказе в предоставлении информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 02 мая 2006 г. (запрос о правах на объект недвижимого имущества по адресу ул. Ивана Бабушкина, д. 9. Площадь объекта 883,9 кв. м)... Запрашиваемая информация не может быть предоставлена, поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации прав и обременений на указанный объект отсутствуют. Регистратор Н.Б.Родичева».
- Мутная история, - говорю я, чем подливаю масла в огонь. Ковальская извлекает из папок многостраничные документы и каждый сопровождает комментарием: не работает диспетчерское оборудование, за эксплуатацию которого ТСЖ платит 130 тысяч рублей ежегодно; в четвертом подъезде не всегда горячая вода на верхних этажах; отсутствует система противопожарной безопасности, но деньги за ее обслуживание с ТСЖ берут...
Доходим до копии плана первого этажа, каким он выглядел в проекте.
- При строительстве сделали незаконную перепланировку: здесь и здесь предусмотрены вторые выходы из подъездов – второго и четвертого, – строители «оттяпали» часть вестибюлей, отделив их стеной, - уточняет Ковальская. – В результате вторых выходов нет, зато есть дополнительные нежилые помещения, одно из которых занимает СУ-155...
ВОЮЕМ...
Несть числа проблемам ТСЖ «Иволга», в том числе претензиям к ДЕЗ района Академический, которая, как это ни нелепо звучит, была до февраля 2006 года управляющей организацией для товарищества собственников жилья. В феврале на общем собрании собственников и членов ТСЖ «Иволга» приняли решение: управлять жилым многоквартирным домом самостоятельно, нанять профессионального управляющего. Приступили к воплощению задуманного. Оформили необходимые документы. На это ушло лето и часть осени.
- Наконец в ноябре мы обратились в управу, - говорит Ковальская. - Хотели, чтобы нам восстановили документы. Я пришла к начальнику отдела ЖКХ Плаксину. Он сказал, что не будет с нами говорить до тех пор, пока не поговорит юрист. И начали нас трясти по поводу нашего собрания и перехода на самоуправление. И пошло, поехало...
«Пошло, поехало» означает вот что. Вскоре после визита Ковальской в управу в доме возникла «инициативная группа», заявившая о категорическом несогласии с решением общего собрания. Среди них, кстати, была бывший председатель ТСЖ Виноградова, та самая, из СУ-155. Инициативные провели альтернативное собрание, на котором проголосовали за пролонгацию договора с ДЕЗом.
Ковальская выкладывает на стол очередную кипу документов, повествующих о противостоянии двух группировок. В них еще больше путаницы.
- Воюем. Судимся, - говорит Ковальская.
- Суд такие документы не примет, - замечаю я, прочитав несколько страниц протоколов и прочих казенных бумаг.
В ответ мне предлагают познакомиться с еще одной папкой, где аккуратно подшиты переписка с чиновниками, исковые заявления и прочее, прочее, прочее...
Но у меня от нагромождения нелепиц уже голова идет кругом. Я забираю копии и ухожу – лицом к лицу лица не увидать – в хитросплетении ошибок и заблуждений лучше разбираться за письменным столом в тиши кабинета...
ПИСЬМА ВЛАСТИ
Если читать все акты и предупреждения, извещения и уведомления, жалобы и иски ТСЖ «Иволга», как говорится, в лоб, то в дебрях бумаг погрязнет даже квалифицированный юрист – поверьте, проверял. Но если идти от закона, то происходящее в недрах ТСЖ «Иволга» и вокруг него – ясно, как божий день. Из этой ясности родился и заголовок – фразеологический оборот «Без руля и без ветрил» – точнее характеризовать войну, в которую ввязалось ТСЖ «Иволга», нельзя, ибо война объявлена без ясного направления – без опоры на Жилищный кодекс РФ. Об этом буквально вопиет каждый документ – из тех, что вышли из недр ТСЖ, и тех, что родились в кабинетах районной управы и префектуры.
Вот несколько примеров.
В выписке из протокола № 4 общего собрания (в форме заочного голосования) собственников и членов ТСЖ «Иволга» от 24 февраля 2006 года сказано: «По вопросу повестки дня: Выбор способа управления жилым домом, состоящим из 150 квартир и встроенных нежилых помещений на первом этаже по адресу... настоящим собранием принято решение: ТСЖ управляет жилым многоквартирным домом самостоятельно, в соответствии с Жилищным кодексом РФ статьей 148 частью 4 и Уставом ТСЖ «Иволга».
При чем здесь статья 148? Ведь в ней обозначены лишь обязанности правления товарищества собственников жилья. ТСЖ, по сути своей, и есть форма управления, закрепленная статьей 135 ЖК, где сказано: «...объединение собственников помещений... для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме».
ТСЖ – способ управления домом! Уже выбрали. Для чего еще раз ставить на голосование вопрос выбора способа управления?
При чтении сочинений «инициативной группы» и вовсе немеешь от удивления. Вот выдержка из обращения к жителям дома с оценкой общего собрания, проведенного правлением в феврале 2006 г.: «При способе управления, предлагаемом Правлением, денежные средства, составляющие плату за управление домом, которые поступают в настоящее время в ДЕЗ, будут израсходованы на заработную плату членам Правления и приглашенному Правлением Управляющему...». Есть письмо (без даты) председателю ТСЖ (без упоминания ФИО), главе управы Академического района Н.С.Аленину и директору ГУП ДЕЗ Академического района А.Ю.Толчееву с требованием «созыва внеочередного собрания членов Товарищества» с повесткой, где значатся выборы правления ТСЖ и ревизионной комиссии. Еще одно письмо вышеназванным товарищам: «Просим приостановить передачу документации на дом до решения общего собрания».
Апелляция к власти. Без упоминания Жилищного кодекса.
А вот и «письма власти», вышедшие из недр префектуры ЮЗАО. (Обратите внимание на исходящие номера! – В.Д.)
«29.01.07 № 12-07-7542/6. Председателю ТСЖ «Иволга» Ковальской В.В... Префектура Юго-Западного округа на Ваше обращение с просьбой ознакомить с документами внеочередного общего собрания членов ТСЖ «Иволга» и собственников помещений многоквартирного дома по адресу... сообщает, что оригинал указанных документов находится у инициативной группы дома... С копиями указанных документов Вы можете ознакомиться в управе Академического района. Заместитель префекта В.Д.Мишанин».
«30.01.2007 № 12-07-6591/6, № 12-07-6590/63. Председателю правления ТСЖ «Иволга» Ковальской В.В. Префектура Юго-Западного административного округа на Ваши обращения о переходе многоквартирного дома ТСЖ «Иволга» на самоуправление сообщает следующее. В связи с тем, что от инициативной группы собственников поступило обращение о несогласии с решением о переходе на самоуправление, в префектуре округа 24.01.2007 г. было проведено совещание по данному вопросу с Вашим участием, инициативной группы жилого дома, служб округа. Согласно принятому на совещании решению ГУП ДЕЗ Академического района до 10.02.2007 г. проведет отчет перед правлением ТСЖ о финансово-экономической деятельности по управлению и эксплуатации жилого дома. После отчета Вы должны совместно с инициативной группой собственников принять окончательное решение по выбору способа управления жилым домом. О принятом решении просим проинформировать префектуру округа. Заместитель префекта В.Д.Мишанин».
«01.02.07 № 12-07-6590/6-4. Председателю ТСЖ «Иволга» Ковалевской В.В. (sic!) Префектура Юго-Западного административного округа по результатам рассмотрения Вашего обращения... сообщает: ...на основании решения собрания собственников многоквартирного дома и членов правления ТСЖ «Иволга» - высшего органа управления ТСЖ (ст. 145 ЖК РФ), состоявшегося 02.12.2006 г., договор управления с ГУП ДЕЗ Академического района продлен на один год. В соответствии с решением, принятым на оперативном совещании в префектуре ЮЗАО 24.01.2006 г., ГУП ДЕЗ Академического района поручено подготовиться и провести отчетное собрание по выполнению договора управления за предыдущий год... Одновременно информируем о том, что Ваше несогласие с решением высшего органа управления ТСЖ о пролонгации договора управления с ГУП ДЕЗ Академического района является вопросом гражданско-правовых отношений и рассматривается судами общей юрисдикции. Заместитель префекта В.Д.Мишанин».
НИКТО НЕ ДАСТ НАМ ИЗБАВЛЕНЬЯ
О чем свидетельствуют эти документы? Во-первых, о том, что члены ТСЖ и чиновники префектуры, мягко говоря, плохо знают Жилищный кодекс, вместе с тем чиновники хорошо осведомлены о ходе конфликта между правлением ТСЖ и «инициативной группой». Во-вторых, чиновники по-прежнему ощущают себя «разводящими», активно вмешиваются во внутренние дела ТСЖ и требуют отчитываться перед ними. Доказательство тому – лексика писем: «должны», «поручено», «подготовиться», «проинформировать» и т.п. Обращает на себя внимание и небрежность формы: искажена фамилия председателя ТСЖ, перепутаны даты: выходит, что совещание в префектуре состоялось почти на одиннадцать месяцев раньше, чем организованное «инициативной» группой собственников собрание. Наконец, в письме № 12-07-6590/6-4 явное противоречие: если конфликт – дело суда, то к чему оперативное совещание?
К чему вообще все эти совещания и указания?! Переход на самоуправление означает, попросту говоря, только одно: забыть о чиновниках и принимать решения в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации и основываясь на постановлениях Правительства РФ: Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правилах предоставления коммунальных услуг. По закону, для собственников многоквартирного дома нет никого выше, чем общее собрание членов товарищества собственников жилья. Так написано в статье 145 ЖК: «Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества».
Все!..
Как этот закон работает? Да очень просто.
ТСЖ «Иволга» решило заключить договоры с ресурсными организациями. Кто мешает? Есть счет в банке. Переводите на него деньги и рассчитывайтесь по договорам. Но нет, продолжают платить по ЕПД ЕИРЦ на «неизвестный» счет. Устраивает работа ЕИРЦ? Заключите с ним договор на обслуживание как юридическое лицо. В платежках будет стоять номер вашего счета.
Хотите привлечь управляющую организацию? Заключите с ней договор на управление многоквартирным домом. И тогда она будет отвечать за весь комплекс работ и услуг по содержанию дома плюс за все коммунальные услуги. И привлекать ресурсные и обслуживающие организации будет не товарищество, а управляющая компания или профессиональный управляющий. Такой порядок отношений предусмотрен Жилищным кодексом...
Основная беда ТСЖ в том, что народ наш – от чиновника до обывателя – не знает и не уважает федеральные законы. Но как только те же собственники отступают от федеральных правил, то начинают жить не в правовой сфере, а по понятиям. По понятиям живут и тогда, когда пишут письмо чиновнику. Тот, в свою очередь, оценивает ситуацию, исходя из своих понятий. И те, и другие, в конце концов, попадают в капкан понятий. Квалифицировать такую ситуацию с точки зрения закона невозможно – замкнутый круг. Потому и работают головоломные схемы, построенные не на законе, а на понятиях, – и приводят к ситуациям, подобным той, в какой оказалось ТСЖ «Иволга» – здесь нарушение на нарушении. Можно, конечно, потратить время для скрупулезного разбирательства, но в результате анализа придем все к тому же неутешительному выводу: способ управления ТСЖ в данном случае не реализован или реализован, но с нарушениями федерального законодательства.
Понимаю, «Иволге» нынче не до назидательных рассуждений, ей бы выйти из сложившейся ситуации. Но как?
Есть несколько вариантов.
Первый. Продолжать борьбу с оппонентами и поддерживающими, по мнению правления ТСЖ, их чиновниками. Но борьба эта бессмысленна, ибо вышла за рамки закона – только увеличит количество пустых бумаг и не сделает жизнь в доме комфортнее.
Второй. Действовать по закону.
Здесь, в свою очередь, тоже два пути. Можно признать способ ТСЖ не реализованным, и тогда, основываясь на 75-ом постановлении Правительства РФ, органы местного самоуправления должны включить этот дом в график и провести до 8 января 2008 года открытый конкурс на управление домом. Да, да несмотря на то, что в нем значится ТСЖ. И только при его согласии.
Есть путь сложнее: исходить из status quo – существующего положения – в доме две группы собственников с разными взглядами на управление. Можно, конечно, выявить, чье собрание правомочно, а чье – нет. Сделать это может только суд. Префект – не судья. Но лучше попытаться разобраться во всем самим, без апелляции к суду. Собрать еще одно собрание собственников помещений и членов ТСЖ, на котором оппоненты – открыто – изложат свои аргументы. Массы, конечно, проголосуют за те, чьи на тот момент окажутся весомее. Проигравший может утешиться непреложной истиной: плохое обслуживание не замаскируешь, и если через какое-то время жильцы дома обнаружат, что просчитались, то соберут новое собрание и скажут: а не вернуться ли нам к рассмотрению альтернативного варианта?..
Чехарда, конечно, но – по закону...
Жить по закону – значит, не искать арбитров на стороне. У товарищей собственников жилья есть инструмент – не грех еще раз повторить: общее собрание; есть правила игры в сфере управления многоквартирным домом: федеральные законы и постановления Правительства РФ – Жилищный кодекс, «Правила содержания общего имущества» и «Правила предоставления коммунальных услуг».
Типичен ли конфликт в «Иволге»? Не знаю, но думаю: в основе своей это еще один наглядный урок для пожелавших самостоятельно управлять своим домом. Он взывает: изучайте раздел VI Жилищного кодекса, заучивайте его как таблицу умножения – до тех пор, пока не поймете, что не нужно обращаться ни в какие управы и префектуры – вся власть у народа, то бишь собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
Жилищный кодекс – руль и ветрило. И верный курс...
В редакцию пришло письмо – реакция читателя на публикацию «Заблудившийся процесс: год спустя» («МС» № 18 от 23-29 мая 2007 г.). «Прочла вашу статью, - писал автор, - и обнаружила, что в ней как в зеркале отображены события в нашем ТСЖ «Иволга». Далее сообщалось о конфликте с местной администрацией. И приписка: «Мы остро нуждаемся в вашем участии» – просьба, от которой нельзя отказаться...
ПРОСТАЯ ИСТОРИЯ
ТСЖ «Иволга» расположено по адресу: ул. Ивана Бабушкина, 9. Панельный четырехподъездный дом на 150 квартир. Сдан в эксплуатацию в 1999 году. Муниципальных квартир в нем нет. Зеленый дворик с детской площадкой в центре обнесен металлическим забором. Уютные комнатки для консьержей. В вестибюлях и на этажах завидная чистота. Стены и пол отделаны плиткой радующих глаз оттенков. Картины на стенах. Цветы. Душа ликует при виде такого комфорта...
Но в этом красивом яблочке завелся червь.
Впрочем, все по порядку и в строгом соответствии с рассказом автора письма, члена правления ТСЖ Ирины Коломеец, председателя ТСЖ Веры Ковальской и члена ревизионной комиссии Тамары Белецкой.
Товарищество в доме создано на стадии строительства застройщиком СУ-155 и рядом инвесторов. Заселять дом начали в 2000 году. Свидетельства о собственности выдали только в 2002-м. После чего в ТСЖ провели собрание и выбрали нового председателя – Елену Виноградову, которая, как выяснилось, была юристом СУ-155. Впрочем, избрали Елену Владимировну председателем по иной причине. В канун перед собранием она выступила с резкой критикой деятельности обслуживающей организации «Ирис», и справедливо: у собственников квартир за все это время накопилось немало претензий к «Ирису», обслуживавшему дом из рук вон плохо. Внимая обличительным речам Елены Владимировны, пассивные жильцы прониклись к ней доверием – потому недолго ломали голову над тем, кто займет место председателя. Получив кредит доверия, Елена Владимировна от имени ТСЖ обратилась к префекту ЮЗАО с ходатайством передать дом в управление ГУП ДЕЗ района Академический. Просьба была удовлетворена...
Прошло еще два года. На очередном собрании собственников и членов ТСЖ г-жа Виноградова от своих полномочий отказалась. Выбрали нового председателя – Веру Ковальскую. Как откровенно призналась мне Вера Викторовна, стезя председателя далека от ее жизненных целей, но она уступила просьбам товарищей. И, как говорится, назвался груздем – полезай в кузов...
В МУТНОЙ ВОДЕ...
Ковальская приступила к обязанностям председателя.
- Пыталась работать с ДЕЗом и с «Вестой» – РЭУ, которое нас обслуживает, – рассказывает Вера Викторовна. – Как на работу ходила к ним. С протянутой рукой. По сию пору не устранены недоделки. Необходимо обустроить детскую площадку, ликвидировать провалы асфальта. Особая история – ремонт насосов: они должны качать воду на верхние этажи, но не справляются из-за сбоев в программе. Специалисты, смотревшие электронную начинку, не нашли причину и заявили: дескать, нужно заключить договор о техническом обслуживании с фирмой-производителем Сименс. За деньги. ДЕЗ деньги выделять отказалась. В некоторых квартирах не работали двутарифные счетчики электроэнергии. Вскоре выяснилось, что на тепло и горячую воду нет договора с ДЕЗом. Буквально два дня назад (разговор с активистами товарищества состоялся 16 июня с.г. – В.Д.) я была в ЕИРЦ по поводу заключения четырехстороннего договора по расчетам с МОЭК – ЕИРЦ, Банк Москвы, МОЭК и ТСЖ «Иволга», – и вот что услышала от начальника юридического отдела: мы у них не числимся как юридическое лицо и как физические лица. В наших же платежках проставлен ИНН ЕИРЦ Академического района, но номер счета, куда поступают деньги, – не известно чей. Вместе с тем от МОЭК мы узнаем, что у нас перед ними долг – полтора миллиона рублей...
Ковальская придвигает стопку папок с бумагами.
Беру одну из них: «Отделение сбыта № 7 (ЮЗАО). Филиал № 11 «Горэнергосбыт» ОАО «МОЭК» от 14.03.07. ТСЖ «Иволга», председателю правления. Предупреждение. По состоянию на 13 марта 2007 г. Вашей организацией не произведена оплата энергоресурсов по договору № 07.659001-ТЭ от 31.012.2006 за период с 01.01.2007 по 31.01.2007. Размер задолженности составляет 285549,43 рублей. На основании вышеизложенного предупреждаем, что в случае непогашения Вашей организацией задолженности в полном размере до истечения второго периода платежа, 30 марта 2007 г. в 11.00 ОАО «МОЭК» ограничит энергоснабжение ТСЖ «Иволга»... Начальник отделения сбыта № 7 (ЮЗАО) филиала № 11 «Горэнергосбыт» ОАО «МОЭК» В.В.Яковлев».
- Но, когда я показала им наши платежки ДЕЗу, они очень удивились, - комментирует Ковальская.
На мой вопрос о нежилых помещениях, председатель правления вынимает из папки два документа.
«25.05.2005 г. Председателю правления ТСЖ «Иволга» Ковальской В.В. На Ваше обращение от 19.05.2005 года... по вопросу предоставления информации о всех собственниках и арендаторах нежилых помещений в жилом доме по адресу: ул. Ивана Бабушкина, д. 9, ГУ управа Академического района направляет список организаций занимающих нежилые помещения по вышеуказанному адресу: ООО «Кедр и Ко», арендатор, магазин продуктов... ОАО «Олимп 21», собственник, магазин продуктов... ООО «Оконный рай», арендатор, магазин по продаже окон ПХВ... НО ТСЖ «Остров», собственник... ООО «Механизация-155», арендатор, офис... ЗАО «СУ-155», собственник, офис... ЗАО «СУ-155», собственник, офис... Скобликова Ю.В., собственник, офис...».
Вторая бумага отражает ситуацию с правом собственности на нежилые помещения иначе: «Министерство юстиции Российской Федерации. Федеральная регистрационная служба. Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве. Сообщение об отказе в предоставлении информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 02 мая 2006 г. (запрос о правах на объект недвижимого имущества по адресу ул. Ивана Бабушкина, д. 9. Площадь объекта 883,9 кв. м)... Запрашиваемая информация не может быть предоставлена, поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации прав и обременений на указанный объект отсутствуют. Регистратор Н.Б.Родичева».
- Мутная история, - говорю я, чем подливаю масла в огонь. Ковальская извлекает из папок многостраничные документы и каждый сопровождает комментарием: не работает диспетчерское оборудование, за эксплуатацию которого ТСЖ платит 130 тысяч рублей ежегодно; в четвертом подъезде не всегда горячая вода на верхних этажах; отсутствует система противопожарной безопасности, но деньги за ее обслуживание с ТСЖ берут...
Доходим до копии плана первого этажа, каким он выглядел в проекте.
- При строительстве сделали незаконную перепланировку: здесь и здесь предусмотрены вторые выходы из подъездов – второго и четвертого, – строители «оттяпали» часть вестибюлей, отделив их стеной, - уточняет Ковальская. – В результате вторых выходов нет, зато есть дополнительные нежилые помещения, одно из которых занимает СУ-155...
ВОЮЕМ...
Несть числа проблемам ТСЖ «Иволга», в том числе претензиям к ДЕЗ района Академический, которая, как это ни нелепо звучит, была до февраля 2006 года управляющей организацией для товарищества собственников жилья. В феврале на общем собрании собственников и членов ТСЖ «Иволга» приняли решение: управлять жилым многоквартирным домом самостоятельно, нанять профессионального управляющего. Приступили к воплощению задуманного. Оформили необходимые документы. На это ушло лето и часть осени.
- Наконец в ноябре мы обратились в управу, - говорит Ковальская. - Хотели, чтобы нам восстановили документы. Я пришла к начальнику отдела ЖКХ Плаксину. Он сказал, что не будет с нами говорить до тех пор, пока не поговорит юрист. И начали нас трясти по поводу нашего собрания и перехода на самоуправление. И пошло, поехало...
«Пошло, поехало» означает вот что. Вскоре после визита Ковальской в управу в доме возникла «инициативная группа», заявившая о категорическом несогласии с решением общего собрания. Среди них, кстати, была бывший председатель ТСЖ Виноградова, та самая, из СУ-155. Инициативные провели альтернативное собрание, на котором проголосовали за пролонгацию договора с ДЕЗом.
Ковальская выкладывает на стол очередную кипу документов, повествующих о противостоянии двух группировок. В них еще больше путаницы.
- Воюем. Судимся, - говорит Ковальская.
- Суд такие документы не примет, - замечаю я, прочитав несколько страниц протоколов и прочих казенных бумаг.
В ответ мне предлагают познакомиться с еще одной папкой, где аккуратно подшиты переписка с чиновниками, исковые заявления и прочее, прочее, прочее...
Но у меня от нагромождения нелепиц уже голова идет кругом. Я забираю копии и ухожу – лицом к лицу лица не увидать – в хитросплетении ошибок и заблуждений лучше разбираться за письменным столом в тиши кабинета...
ПИСЬМА ВЛАСТИ
Если читать все акты и предупреждения, извещения и уведомления, жалобы и иски ТСЖ «Иволга», как говорится, в лоб, то в дебрях бумаг погрязнет даже квалифицированный юрист – поверьте, проверял. Но если идти от закона, то происходящее в недрах ТСЖ «Иволга» и вокруг него – ясно, как божий день. Из этой ясности родился и заголовок – фразеологический оборот «Без руля и без ветрил» – точнее характеризовать войну, в которую ввязалось ТСЖ «Иволга», нельзя, ибо война объявлена без ясного направления – без опоры на Жилищный кодекс РФ. Об этом буквально вопиет каждый документ – из тех, что вышли из недр ТСЖ, и тех, что родились в кабинетах районной управы и префектуры.
Вот несколько примеров.
В выписке из протокола № 4 общего собрания (в форме заочного голосования) собственников и членов ТСЖ «Иволга» от 24 февраля 2006 года сказано: «По вопросу повестки дня: Выбор способа управления жилым домом, состоящим из 150 квартир и встроенных нежилых помещений на первом этаже по адресу... настоящим собранием принято решение: ТСЖ управляет жилым многоквартирным домом самостоятельно, в соответствии с Жилищным кодексом РФ статьей 148 частью 4 и Уставом ТСЖ «Иволга».
При чем здесь статья 148? Ведь в ней обозначены лишь обязанности правления товарищества собственников жилья. ТСЖ, по сути своей, и есть форма управления, закрепленная статьей 135 ЖК, где сказано: «...объединение собственников помещений... для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме».
ТСЖ – способ управления домом! Уже выбрали. Для чего еще раз ставить на голосование вопрос выбора способа управления?
При чтении сочинений «инициативной группы» и вовсе немеешь от удивления. Вот выдержка из обращения к жителям дома с оценкой общего собрания, проведенного правлением в феврале 2006 г.: «При способе управления, предлагаемом Правлением, денежные средства, составляющие плату за управление домом, которые поступают в настоящее время в ДЕЗ, будут израсходованы на заработную плату членам Правления и приглашенному Правлением Управляющему...». Есть письмо (без даты) председателю ТСЖ (без упоминания ФИО), главе управы Академического района Н.С.Аленину и директору ГУП ДЕЗ Академического района А.Ю.Толчееву с требованием «созыва внеочередного собрания членов Товарищества» с повесткой, где значатся выборы правления ТСЖ и ревизионной комиссии. Еще одно письмо вышеназванным товарищам: «Просим приостановить передачу документации на дом до решения общего собрания».
Апелляция к власти. Без упоминания Жилищного кодекса.
А вот и «письма власти», вышедшие из недр префектуры ЮЗАО. (Обратите внимание на исходящие номера! – В.Д.)
«29.01.07 № 12-07-7542/6. Председателю ТСЖ «Иволга» Ковальской В.В... Префектура Юго-Западного округа на Ваше обращение с просьбой ознакомить с документами внеочередного общего собрания членов ТСЖ «Иволга» и собственников помещений многоквартирного дома по адресу... сообщает, что оригинал указанных документов находится у инициативной группы дома... С копиями указанных документов Вы можете ознакомиться в управе Академического района. Заместитель префекта В.Д.Мишанин».
«30.01.2007 № 12-07-6591/6, № 12-07-6590/63. Председателю правления ТСЖ «Иволга» Ковальской В.В. Префектура Юго-Западного административного округа на Ваши обращения о переходе многоквартирного дома ТСЖ «Иволга» на самоуправление сообщает следующее. В связи с тем, что от инициативной группы собственников поступило обращение о несогласии с решением о переходе на самоуправление, в префектуре округа 24.01.2007 г. было проведено совещание по данному вопросу с Вашим участием, инициативной группы жилого дома, служб округа. Согласно принятому на совещании решению ГУП ДЕЗ Академического района до 10.02.2007 г. проведет отчет перед правлением ТСЖ о финансово-экономической деятельности по управлению и эксплуатации жилого дома. После отчета Вы должны совместно с инициативной группой собственников принять окончательное решение по выбору способа управления жилым домом. О принятом решении просим проинформировать префектуру округа. Заместитель префекта В.Д.Мишанин».
«01.02.07 № 12-07-6590/6-4. Председателю ТСЖ «Иволга» Ковалевской В.В. (sic!) Префектура Юго-Западного административного округа по результатам рассмотрения Вашего обращения... сообщает: ...на основании решения собрания собственников многоквартирного дома и членов правления ТСЖ «Иволга» - высшего органа управления ТСЖ (ст. 145 ЖК РФ), состоявшегося 02.12.2006 г., договор управления с ГУП ДЕЗ Академического района продлен на один год. В соответствии с решением, принятым на оперативном совещании в префектуре ЮЗАО 24.01.2006 г., ГУП ДЕЗ Академического района поручено подготовиться и провести отчетное собрание по выполнению договора управления за предыдущий год... Одновременно информируем о том, что Ваше несогласие с решением высшего органа управления ТСЖ о пролонгации договора управления с ГУП ДЕЗ Академического района является вопросом гражданско-правовых отношений и рассматривается судами общей юрисдикции. Заместитель префекта В.Д.Мишанин».
НИКТО НЕ ДАСТ НАМ ИЗБАВЛЕНЬЯ
О чем свидетельствуют эти документы? Во-первых, о том, что члены ТСЖ и чиновники префектуры, мягко говоря, плохо знают Жилищный кодекс, вместе с тем чиновники хорошо осведомлены о ходе конфликта между правлением ТСЖ и «инициативной группой». Во-вторых, чиновники по-прежнему ощущают себя «разводящими», активно вмешиваются во внутренние дела ТСЖ и требуют отчитываться перед ними. Доказательство тому – лексика писем: «должны», «поручено», «подготовиться», «проинформировать» и т.п. Обращает на себя внимание и небрежность формы: искажена фамилия председателя ТСЖ, перепутаны даты: выходит, что совещание в префектуре состоялось почти на одиннадцать месяцев раньше, чем организованное «инициативной» группой собственников собрание. Наконец, в письме № 12-07-6590/6-4 явное противоречие: если конфликт – дело суда, то к чему оперативное совещание?
К чему вообще все эти совещания и указания?! Переход на самоуправление означает, попросту говоря, только одно: забыть о чиновниках и принимать решения в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации и основываясь на постановлениях Правительства РФ: Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правилах предоставления коммунальных услуг. По закону, для собственников многоквартирного дома нет никого выше, чем общее собрание членов товарищества собственников жилья. Так написано в статье 145 ЖК: «Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества».
Все!..
Как этот закон работает? Да очень просто.
ТСЖ «Иволга» решило заключить договоры с ресурсными организациями. Кто мешает? Есть счет в банке. Переводите на него деньги и рассчитывайтесь по договорам. Но нет, продолжают платить по ЕПД ЕИРЦ на «неизвестный» счет. Устраивает работа ЕИРЦ? Заключите с ним договор на обслуживание как юридическое лицо. В платежках будет стоять номер вашего счета.
Хотите привлечь управляющую организацию? Заключите с ней договор на управление многоквартирным домом. И тогда она будет отвечать за весь комплекс работ и услуг по содержанию дома плюс за все коммунальные услуги. И привлекать ресурсные и обслуживающие организации будет не товарищество, а управляющая компания или профессиональный управляющий. Такой порядок отношений предусмотрен Жилищным кодексом...
Основная беда ТСЖ в том, что народ наш – от чиновника до обывателя – не знает и не уважает федеральные законы. Но как только те же собственники отступают от федеральных правил, то начинают жить не в правовой сфере, а по понятиям. По понятиям живут и тогда, когда пишут письмо чиновнику. Тот, в свою очередь, оценивает ситуацию, исходя из своих понятий. И те, и другие, в конце концов, попадают в капкан понятий. Квалифицировать такую ситуацию с точки зрения закона невозможно – замкнутый круг. Потому и работают головоломные схемы, построенные не на законе, а на понятиях, – и приводят к ситуациям, подобным той, в какой оказалось ТСЖ «Иволга» – здесь нарушение на нарушении. Можно, конечно, потратить время для скрупулезного разбирательства, но в результате анализа придем все к тому же неутешительному выводу: способ управления ТСЖ в данном случае не реализован или реализован, но с нарушениями федерального законодательства.
Понимаю, «Иволге» нынче не до назидательных рассуждений, ей бы выйти из сложившейся ситуации. Но как?
Есть несколько вариантов.
Первый. Продолжать борьбу с оппонентами и поддерживающими, по мнению правления ТСЖ, их чиновниками. Но борьба эта бессмысленна, ибо вышла за рамки закона – только увеличит количество пустых бумаг и не сделает жизнь в доме комфортнее.
Второй. Действовать по закону.
Здесь, в свою очередь, тоже два пути. Можно признать способ ТСЖ не реализованным, и тогда, основываясь на 75-ом постановлении Правительства РФ, органы местного самоуправления должны включить этот дом в график и провести до 8 января 2008 года открытый конкурс на управление домом. Да, да несмотря на то, что в нем значится ТСЖ. И только при его согласии.
Есть путь сложнее: исходить из status quo – существующего положения – в доме две группы собственников с разными взглядами на управление. Можно, конечно, выявить, чье собрание правомочно, а чье – нет. Сделать это может только суд. Префект – не судья. Но лучше попытаться разобраться во всем самим, без апелляции к суду. Собрать еще одно собрание собственников помещений и членов ТСЖ, на котором оппоненты – открыто – изложат свои аргументы. Массы, конечно, проголосуют за те, чьи на тот момент окажутся весомее. Проигравший может утешиться непреложной истиной: плохое обслуживание не замаскируешь, и если через какое-то время жильцы дома обнаружат, что просчитались, то соберут новое собрание и скажут: а не вернуться ли нам к рассмотрению альтернативного варианта?..
Чехарда, конечно, но – по закону...
Жить по закону – значит, не искать арбитров на стороне. У товарищей собственников жилья есть инструмент – не грех еще раз повторить: общее собрание; есть правила игры в сфере управления многоквартирным домом: федеральные законы и постановления Правительства РФ – Жилищный кодекс, «Правила содержания общего имущества» и «Правила предоставления коммунальных услуг».
Типичен ли конфликт в «Иволге»? Не знаю, но думаю: в основе своей это еще один наглядный урок для пожелавших самостоятельно управлять своим домом. Он взывает: изучайте раздел VI Жилищного кодекса, заучивайте его как таблицу умножения – до тех пор, пока не поймете, что не нужно обращаться ни в какие управы и префектуры – вся власть у народа, то бишь собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
Жилищный кодекс – руль и ветрило. И верный курс...
Василий ДВОРЫКИН
(«Московская среда», 2007)
