Создать свою тему оформления
0
ОТВЕЧАТЬ ЗА СЕБЯ - ВЫГОДНО
О развитии ТСЖ в Москве беседуем с руководителем сектора «Социальные проблемы жилищной сферы» Фонда «Институт экономики города» Татьяной Лыковой.
КОГДА ЗАКОН – ПРЕПЯТСТВИЕ
- Татьяна Борисовна, на различных совещаниях и круглых столах по проблемам товариществ собственников жилья часто говорят о неких особенностях развития ТСЖ в Москве. Знаю, что вы наблюдаете становление товариществ в масштабах всей России – действительно ли у столицы особый путь и в этой области?
- В таких высказываниях нет преувеличения: ситуация с ТСЖ в Москве – одна из самых интересных в России. Достаточно напомнить, что первые объединения собственников – тогда, в 1991-1992 годах разрешенной формой были товарищества с ограниченной ответственностью – появились именно в столице. А московские думцы были первыми инициаторами развития кондоминиумов на московской почве. Именно по их инициативе чиновники Госстроя увлеклись написанием законов для товариществ. Так что самые первые инициативы появились именно в Москве – это, как говорится, исторический факт. Но столь же очевиден и другой факт: самый яростный негативизм со стороны чиновников по отношению к ТСЖ – когда товарищества стали образовываться уже по закону, – проявился все в той же Москве. Это был очень странный процесс становления: с одной стороны, как я уже сказала, яростное неприятие одних, и, с другой – энергичная и искренняя поддержка других. Причем, количество нормативных актов, касающихся ТСЖ и изданных в Москве, наверное, самое большое в стране. Когда я анализировала законодательную базу по ТСЖ, у меня создавалось впечатление, что количество нормативных актов спровоцировано противоречиями, которые внесены в предыдущие нормативные акты – то есть, каждый следующий нормативный акт, вместо того, чтобы исправить предыдущее противоречие, подстраивался под действующую ситуацию и предлагал дополнительный выход из создавшегося положения. Одно противоречие разрешалась, но возникало новое, еще более сложное. Похоже на латание тришкиного кафтана. Так, например, решалась ситуация с регистрацией кондоминиумов в Москве. И до сих пор она продолжается – идет наложение новой заплатки на старую...
- А нельзя ли конкретнее, пожалуйста.
- Регистрация кондоминиумов – тема болезненная для всей России потому, что законодателями в 1996 году была допущена ошибка в законе «О товариществах собственников жилья». Там есть статья 14-я, в которой написано, что права на недвижимое имущество в кондоминиуме, а также кондоминиум как комплекс недвижимого имущества подлежат государственной регистрации. Этот закон готовился в 1995-м году. Одновременно с ним в том же году готовились в связке еще два закона: закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» – тогда он назывался закон «О государственной регистрации недвижимого имущества» – и закон «Об ипотечном кредитовании». Но закон о регистрации вышел три года спустя – в 1998 году. И в нем поменялась не только терминология, но и законодательные принципы: этим законом установлено, что государственной регистрации подлежит только право на имущество, а сами комплексы недвижимого имущества или предметы, объекты недвижимого имущества подлежат государственному учету: кадастровому и техническому.
- Но ведь это большая разница...
- В том-то и дело! Но понимают эту разницу только специалисты. Поэтому во многих городах, в том числе в Москве, в конце девяностых возникла проблема: если жильцы дома хотят организовать ТСЖ, то по закону о ТСЖ, если этот дом не новостройка, сначала надо зарегистрировать кондоминиум, а уже на основе кондоминиума создать ТСЖ. Ошибка в законе не исправлена, но закон есть закон. И вот противоречие: все, что касается кондоминиума, закон о регистрации прав на недвижимое имущество отсылает к закону о ТСЖ, а закон о ТСЖ говорит: нужна государственная регистрация! Учреждения юстиции по государственной регистрации прав поднимают руки вверх и говорят: ребята, это не наша обязанность, мы регистрируем только права и сделки, а ваши кондоминиумы, ваше недвижимое имущество – это не к нам, идите в БТИ и с ними разбирайтесь...
- А там?
- А там попытались выйти из противоречия: в конце 1996 года в БТИ Москвы изобрели схему – через левое ухо чесать правую лопатку – начали регистрировать кондоминиумы, причем, без земли, хотя закон говорит, что должен быть земельный участок и все, что на нем.
Что получилось: на сегодняшний день в выигрыше оказались те города, которые не стали предпринимать по этому поводу никаких телодвижений. Но те города, которые, пусть с нарушением закона, но принимали решения в надежде, что с кондоминиумами они разберутся позже, а в регистрации ТСЖ людям препятствовать не будут и издали временные положения – те оказались в проигрыше. Сейчас идет пересмотр существующих законов и ликвидация ошибок, разрабатываются новые правила формирования кондоминиумов, и от ранее созданных ТСЖ теперь потребуется снова переоформлять документы на дом и участок.
Но Москва оказалась в худшей ситуации. Была создана система, которая из-за дополнительных инструктивных и нормативных актов – на первый взгляд, они помогали разрешать проблемы, но, на самом деле, не столько помогали, сколько создавали еще большие проблемы, – окончательно запутала ситуацию. А в запутанной ситуации легче чиновнику: он выбирает то, что ему лично выгодно: хочу – открою дорогу, хочу – закрою. И то законно, и это.
- Что же получилось: в Москве до недавнего времени невозможно было образовать ТСЖ без регистрации кондоминиума?
- В существующем жилищном фонде – невозможно.
- А зарегистрировать кондоминиум сложно потому, что не определено, кому принадлежит земля?
- Более того: сама регистрационная процедура была непростой для жильцов. Решением этой проблемы, в определенной степени, стало постановление о формировании кондоминиумов, которое принималось уже на уровне земельно-имущественного комплекса в 2001 году. И проблема стала разрешаться. Но процедура по-прежнему очень сложная.
Поясню. В Москве в 2001 году были приняты кардинальные решения на уровне мэра и правительства по вопросам собственности на земельные участки. Сейчас ТСЖ имеют право на получение земельного участка в собственность в нормативных размерах...
- Право то они имеют, но получить ее не могут...
- Вот именно! А из-за чего не могут? Из-за того, что федеральное правительство издало постановление о методике расчета и установлении границ земельных участков кондоминиума, ввело два понятия – нормативная и сверхнормативная земля, – но решило так: для определения размеров земельных участков многоэтажной застройки в городах методика должна быть рекомендательной. То есть субъекты федерации вправе на своей территории либо принять эту методику, либо на ее основе разработать что-то свое.
ЧЕЙ ДВОР?
Первыми за проблему взялись нижегородцы, и выяснили: если это район старой застройки – скажем шестидесятых годов, – то там участки меньше землеотвода, а в районах постройки 80-х годов, когда площади под дворы отводили большие, там вышло наоборот: во дворе есть детская площадка и еще немного земли, но двор сверхнормативный и не принадлежит жильцам. Нового дома или магазина во дворе не построишь. Служит он только жильцам. Значит, они должны либо взять его в аренду, либо выкупить. Понятно, какую бы цену не назначили, выкупать люди его не будут – они и так им пользуются: все равно будут играть дети, старики сидеть на лавочках. Даже если забор поставить, дети через забор всегда перелезут. И тогда законодательное собрание нижегородской области приняло решение: делить дворы на нормативные и сверхнормативные – крохоборство: если есть, по существующему землеотводу, какая-то сверхнормативная территория в пределах двора у дома, то ее нужно отдать жителям этого дома. Причем, бесплатно!
- А Москва?
- В Москве сейчас земельные участки, которые относятся к домам, рассчитываются по рекомендованным стандартам. Более того, по моим сведениям, московские стандарты, используемые для расчетов, меньше федеральных. Таким образом, участок, который официально можно получить в собственность, очень небольшой. И дворы – ничейные.
Когда ТСЖ определяется с землей, самая дорогостоящая работа – на стадии учета кондоминиума – установление границ участков. Допустим, на старом плане БТИ нарисована граница. Но и тогда он не является документом, отвечающим текущим требованиям кадастрового учета. Для того, чтобы оформить землю в собственность, необходимо провести новое установление границ земельного участка – это называется землеустроительными работами. Они очень дорогостоящие. И очень часто мы сталкивались с такой ситуацией: если жильцы хотят получить право на землю, то им приходится выбирать: либо сегодня тратить бешеные деньги на то, чтобы оформить землю в собственность, либо плюнуть и ждать когда «само рассосется». В том же федеральном постановлении 1997-го года написано: если в городе принята программа межевания, то все землеустроительные работы должны выполняться за счет города. В Москве есть такая программа, и фактически постановление правительства распространяется на весь городской жилищный фонд: если мы говорим, что кондоминиум – это дом, в котором как минимум два собственника, то у нас каждый дом де-факто кондоминиум. Москва – скопище кондоминиумов. Программа формирования земельных участков – и есть программа межевания. Но представьте территорию Москвы – естественно, эти работы выполняются очень медленно.
- Если она будет продолжаться сегодняшними темпами, то продлится на десятки лет.
- Так и есть. И, исходя из сегодняшней технологии выполнения работ, ускорить этот процесс невозможно. И получается, что те ТСЖ, которые сегодня хотели бы получить землю в собственность, оказываются в парадоксальной ситуации: да, они могут провести землеустроительные работы бесплатно, поскольку программа распространяется и на их участок, но когда это будет? Когда дойдет очередь? Поэтому, если хочешь быстрее получить землю – плати деньги. И сегодня стали появляться ТСЖ, которые готовы платить деньги. Но возмутились те, кто занят землеотводом – нарушается целостная структура землеотводов, которые они проводят. Делать это нужно последовательно и системно. Иначе выходит лоскутное одеяло. И они правы...
ПЛАТОН МНЕ ДРУГ, НО ИСТИНА ДОРОЖЕ
- Так что же получается, Татьяна Борисовна, объективно-субъективно загнали себя в ловушку, и теперь из нее выбраться невозможно?
- Есть очень простой принцип, который реализуется во всем мире: государство не может допустить, чтобы свободные люди существовали без его вмешательства.
- Это и у Платона можно найти...
- Законы государства создаются для того, чтобы люди участвовали в жизни государства. Но для этого нужны два условия: первое – каждый должен заниматься своим делом; второе – для всех должны быть одинаковые правила игры. Что имею в виду. Недавно мы узнали, что с Госстроя РФ сняли функцию создания ТСЖ – Госстрой более не отвечает за создание ТСЖ. Это разумное и ко времени решение. Оно означает, что со стороны властей регулирования этого вопроса больше не будет. Процесс должен идти сам по себе, и для того, чтобы его стимулировать, существует некоммерческий сектор. Иллюстрация – огромное количество голосистых общественников в Москве, которые занимаются проблемами ТСЖ. Мне лично очень импонирует организация, которая создалась не так давно, но очень бурными темпами развивается – некоммерческое партнерство «Управдом». Если раньше многие лидеры ТСЖ были борцами с администрацией, то сейчас они – деловые люди. Прекрасно знают нормативные акты ТСЖ, ведут консультационную деятельность. Безупречно организованы. У них разумная хозяйственная политика.
Существование «Управдома» - ответ на вопрос: стали ли ТСЖ как явление самодостаточными и устойчивыми? Способны ли сами искать и находить разумные ответы на вопросы. Сегодня существует сайт тсж.ру, на котором «Управдом» ведет колонку вопросов и ответов. Этот сайт развивается стремительными темпами. На нем зарегистрировано огромное количество пользователей. Люди сегодня реже ходят с вопросами в административные структуры, потому что там ответов не находят. Они идут в ресурсные центры поддержки некоммерческих организаций.
- Это подтверждает ваш основной тезис, с которого вы начали: ТСЖ – это, прежде всего, самоорганизующаяся система.
- Это именно самоорганизация жителей, а не организация их сверху. Больше того, сегодня в Москве, силами города, активно развивается система земельной регистрации. Огромное количество кондоминиумов – комплексов недвижимого имущества – по нашим данным, уже зарегистрировано. А вот ТСЖ в этих кондоминиумах – кот наплакал. Потому что люди перестали верить в то, что им предлагают сверху – особенно в Москве. Сегодня им на блюдечке с золотой каемочкой приносят городские деньги – зарегистрированный кондоминиум – и говорят: вот, ребята, у вас с землей все в порядке, границы установлены, ваш кондоминиум учтен, соберите собрание, выбирайте правление, заключите договор с управляющим. Им объясняют, как это выгодно. И тем не менее... А когда инициатива идет снизу – там ситуация лучше. Сегодня в лучшую сторону поворачивается проблема с кондоминиумами московских новостроек.
Закон 1996 года разрешил создавать ТСЖ в новостройках – это стало в определенной степени решением проблемы нового строительства. Раньше у нас весь жилищный фонд был муниципальным. Вся система финансирования крутилась внутри муниципальной собственности. Никаких проблем не было. Строители получали заказ, строили, и уходили. Дом доставался муниципалитету. Решением сверху он передавался в обслуживание такой-то организации. И о нем забывали. И то, что шла война между жильцами и РЭУ – было в порядке вещей. Сейчас строительство – коммерческий сектор. Город уже не тратит денег на это. Городу не выгодно и брать себе в управление этот дом – ему там ничего не принадлежит. И эта ситуация сегодня обернулась тем, что практически до 90 процентов ТСЖ создаются именно на базе новых домов. Поэтому Москва – на первом месте по численности ТСЖ в России. Такого количества ТСЖ нет ни в одном городе.
- Кстати, сколько?
- Точных данных нет, ведь с 1999 года цифра о количестве ТСЖ изъята из обязательной государственной статистической отчетности. Думаю, в Москве эта цифра приближается к 800 ТСЖ. Такое развитие идет именно за счет активности нового строительства. Нигде не строится столько нового жилья как в Москве. И каждый новый дом – ТСЖ. Еще на стадии строительства...
ХОЧУ НОВОГО ПРЕДСЕДАТЕЛЯ
Но появилась проблема.
Дело в том, что создание ТСЖ в новостройках разрешено законом для того, чтобы помочь застройщикам, которые до того не знали, кому им этот дом передать. Наилучший вариант – передать дом под ответственность самих жильцов. А они уже сами решат: ликвидировать ли ТСЖ, выбрать иной способ управления, иную компанию нанять. Но на первой стадии, поскольку дом заселяется медленно, застройщику дано право привлечь управляющую компанию, которая будет этот дом вести до момента, когда жильцы сами начнут принимать решения.
Известно, что нет ничего более постоянного, чем временное. Этот житейский закон и стал гвоздевой московской проблемой. Поскольку управляющие компании привлекались самими застройщиками, поначалу они стали развиваться как дочерние предприятия строителей. Строитель сам построил, сам создал дочку, сам управляет. Но закон предписывал: временное должно существовать до момента въезда жильцов. Въехали – застройщик должен уйти. И управляющая компания должна служить не застройщику, а жильцам. Они должны принимать решения.
Но люди-то у нас не любят принимать решения. Они привыкли, что решения принимают за них. И еще привыкли к тому, что все принятое за них – априори неверно. Хворосту в этот костер добавили недобросовестные управляющие компании, которые стали драть бешеные деньги за свои услуги. Как-то к нам в институт пришла дама и показала тарифы, которые взяла в управляющей компании. Там за содержание дома предлагали платить 15 рублей за квадратный метр! Это при 1 рубле 80 копеек – муниципальных! (Нужно сказать, это было пару лет назад, сейчас-то это было бы уже 30 рублей и 3,20.) «Что там у вас делают за 15 рублей?» - спросили мы. Оказалось, все то же, что и в других домах. И она пришла к нам жаловаться! Хотя, при таком произволе управляющей компании, самый простой ответ – расторгнуть с ней договор. Ведь она служит тебе, а не ты ей. Но принять такое решение сложно. Во-первых, нужно собраться вместе. А у нас люди не очень любят собираться. Во-вторых, нужно достичь общего решения. А это тоже – проблема. В-третьих, нужен вождь, главарь. Но, как пел Владимир Высоцкий, «настоящих буйных мало, вот и нету главарей». У нас «буйными» часто оказываются паршивые овцы.
Но в последнее время эта проблема начинает «рассасываться»: в каждом доме находятся люди, которые понимают, что решение остается за ними, и что если проблема касается тебя и соседей, то ее лучше решать на уровне тебя и соседей. И не ходить к мэру города. И многие перестают обивать порог мэрии.
Наглядный пример – мой начальник Сергей Борисович Сиваев: он член правления ТСЖ. Это товарищество выиграло конкурс на «Лучший дворик» в своем районе. Там все решения принимают сами жильцы. И правление у них работоспособное, и председатель активный, и управляющий есть – профессионал, нанятый за зарплату. Они разделили функции председателя и управляющего. А во многих ТСЖ путают эти два понятия: говорят председатель – подразумевают управляющий...
- Все, что вы сейчас рассказываете о перипетиях ТСЖ, председатель должен знать.
- Председатель должен знать кто его соседи, как с ними разговаривать, строить отношения, куда можно пойти за консультацией. Это главные знания председателя. Управляющему нужны технические знания и знание рынка: где нанять хорошего подрядчика, где дешевле стоит та или иная услуга. А еще он должен уметь строить взаимоотношения с заказчиком и подрядчиком, Знать, как отчитаться по договору за выполненные работы, как экономить деньги заказчика. Он должен, наконец, знать, как работать с председателем правления. Таков набор знаний управляющего...
- Но управляющим может быть совершенно случайный человек, которому дела нет до этого дома...
- Может. Вот история, которую я рассказываю на семинарах и лекциях.
Как-то к нам на консультацию пришли две женщины. «Что делать, у нас председатель ворует?» Говорю: «Если ворует, надо идти в милицию – воровство уголовно наказуемой преступление, но надо иметь доказательства. Как это вскрылось, спрашиваю» – «Это не вскрылось пока», – отвечают. «А как вы узнали, что он ворует?» Пауза. «Мы предполагаем» – «На чем основано предположение?» Пауза. «Уж больно она активная». Тут уже я не нашлась, что сказать. Но в их случае подозрения подтвердились. Мы напомнили им о ревизионной комиссии, о правлении, о проверках, механизм предложили, методику, которой можно воспользоваться, на какие вопросы нужно искать ответы, чтобы определить, хорошо или плохо работает правление. Они проверили – вскрылось, что у председателя рыльце в пушку. Приходят: «Спасибо. Что нам теперь делать?» – «Как что делать? Вскрыли. Есть доказательства. Дальше – право выбора вашей совести: либо сажаете председателя, либо ссоритесь, переизбираете» - «Можем переизбрать?» До такой степени, мягко говоря, наивные. Собрали правление. Переизбрали. Через два месяца звонят: «Мы ее переизбрали, а она печать не отдает». Это апогей. У нашего человека вера в то, что высшая сила – печать. Не правление, не председатель, не ревизионная комиссия и не общее собрание, и не закон даже. Печать!
Преодоление этой ментальной проблемы идет очень медленно. Но, тем не менее, идет. Вижу по некоторым фактам. Опять-таки, по работе вашего брата, журналиста. Могу сказать, что еще в 1999 году я написала статью, из-за которой со мной долго не разговаривали мои друзья, московские общественники. Статья называлась «Закройте жалобную книгу». Я упрекала журналистов в тенденциозности подачи проблем ТСЖ: никто не делится победами и радостями, а поделиться бедой, обвинение предъявить – всегда рады. Сегодня иная интонация стала появляться. У меня целая стопка статей с позитивными примерами. Смотрите, как они работают – вы тоже так можете.
ТСЖ стало массовым явлением. И здесь все меньше оппозиции администрации и жильцов. В это явление теперь вовлечены и журналисты, и администрация, и независимые эксперты. Многие из нас теперь живут в ТСЖ и знают о нем не понаслышке...
ДЕМОКРАТИЯ НАЧИНАЕТСЯ С... ПОВЕСТКИ В СУД
- Вы, однако, оптимист! Но подкину ложку дегтя: а что вы скажите о взаимоотношениях энтузиастов ТСЖ и органов местного самоуправления, управ, ДЕЗов?
- У нас, к сожалению, органы самоуправления себя позиционируют как местная власть. Во всем мире так: маленький чиновник чувствует себя большим чиновником. Что касается взаимоотношения жителей и власти на ментальном уровне – эти отношения через баррикаду.
- Тогда сузим вопрос: какие ошибки во взаимоотношениях делают жители и ТСЖ? Какие – управы и ДЕЗы?
- Начну с примера. Некоторое время назад я получала письма, которые приходили с четкой регулярностью в одинаковых конвертах. Напечатаны они были на одной пишущей машинке, но каждый раз были подписаны разными фамилиями и с разными адресами. Понятно было, что так один человек создавал массовость. На конверте значилось: «В фонд «Институт экономики города». Но тексты были написаны как открытые письма либо в газету, либо мэру города, а одно – в Совет безопасности ООН...
К чему вспомнились эти письма. Наш человек приучен с любой проблемой, касающейся его дома, обращаться к мэру или в Совет безопасности ООН. Последнее – логика жалобщика, доведенная до абсурда. Люди не понимают меру своей ответственности за среду, в которой живут. Наш закон гласит: собственность – это право и обязанность. Собственник несет бремя содержания своего имущества, риск утраты или обесценивания этого имущества. Если ты купил квартиру, а тем более, если приватизировал квартиру, которую получил в дар от государства, будь добр, выясни, что ты должен делать сам. Если у тебя что-то не клеится, не спеши писать мэру Юрию Лужкову. Сначала подумай, можешь ли ты решить эту проблему сам? Можешь ли ты решить ее с соседями? Можешь ли ты решить ее на уровне управляющей компании, с которой у тебя заключен договор?
Самая главная ошибка – непонимание простой истины: если вопрос касается двух сторон, обозначенных в договоре, то он должен быть разрешен либо в рамках этого договора, либо судебным образом.
- То есть, если у тебя кран течет, не пиши Лужкову, а иди в диспетчерскую ДЕЗа с заявкой. Но что делать, если приходит по этой заявке слесарь-сантехник и говорит: «Да у вас импортный бачок стоит! Не ремонтируем!» - разворачивается и уходит?
- Сегодня, это, действительно, проблема: если объяснять действия слесаря нормативными актами, он прав – коммунальными службами Москвы установлен перечень работ, которые выполняются бесплатно. Замена импортного бачка в этот перечень не входит. Видимо, пора менять нормативные документы – приспосабливать их к современным требованиям обслуживания. Но, должна заметить, если вы пригласите «альтернативного» слесаря, он вам так не ответит, а возьмется за починку любого оборудования.
- Но пока таких «альтернативных» мало. Обслуживают дезовские слесаря. Житель ему говорит: «Я готов заплатить. Скажите, сколько будет стоить и выпишите квитанцию». Но ему отвечают: «Отремонтирую, но без квитанции». Житель: «А я хочу с квитанцией – хочу, чтобы вы отвечали за свою работу».
- Правильно говорит. И таких жителей все больше. Слесарь будет ставить краны без квитанции до тех пор, пока люди будут соглашаться. Мы привыкли к тому, что к слесарю дяде Васе нужно идти на поклон. На самом деле дядя Вася работает по должностной инструкции, есть договор, который он заключил с руководством ДЕЗа. И если нам не нравится, как дядя Вася работает, надо писать жалобу в ДЕЗ. Люди, наконец, должны это понимать...
- Приходишь к начальнику ДЕЗа, а он тебе: что хочу, то и ворочу, а ты судись со мной...
- И судитесь! Это второй ответ на вопрос. Если нам что-то не нравится, и мы не можем разрешить это в пределах договора, мы должны судиться и не бояться этого.
Знаете, почему США считается самой демократичной страной? Потому, что США – страна адвокатов. Ментальность американцев такова, что если есть иск в суд, то предпочитают решить проблему досудебным образом. Именно на это работают сотни тысяч адвокатов в США, и они специализируются по очень узким отраслям, потому что американец готов подавать в суд за любой чих, и не боится этого. Это нормальный, цивилизованный способ разрешения проблем. Не надо ни кулаками махать, ни оскорблять друг друга, ни в очередях стоять, ни добиваться приема у главы управы, мэра, когда есть простой способ разрешения проблем – закон. Для всех должны быть равные правила игры – и эти правила предоставляет закон и только закон.
- Боюсь, к этому мы придем не раньше, чем через два поколения...
- Молодежь быстро усваивает новые правила жизни. На самом деле мы движемся быстро. Те же кондоминиумы в США рождались 30 лет. А у нас за три года...
СКОЛЬКО ПЛАТИТЬ? – ВОТ В ЧЕМ ВОПРОС
- Вернемся к прозаической ситуации ремонта бачка. Дезовский сантехник отказался починить импортное изделие. Нахожу «альтернативного». Поломка оказалась мелкой – развинтил, распрямил смявшуюся прокладку, свинтил. На все ушло десять минут. Я спросил: «Сколько?» Отвечает: «Сколько считаешь нужным». И вот проблема: не знаю, сколько такая простая работа стоит. На рынке услугу должны оценить две стороны: продавец и покупатель...
- За этим примером – очень важный вопрос. В условиях развитого рынка расчеты строятся на сравнении. Перед такой проблемой оказались московские ТСЖ. Самостоятельные решения строятся на понятии выгодно или не выгодно. В моей базе данных масса примеров. У одного ТСЖ была управляющая компания, назначенная застройщиком. Когда дом заселился, жильцы собрали общее собрание, избрали правление, председателя. В течение долгого времени решали: уходят они от управляющей компании или нет. Решили строить отношения с управляющей компанией, но уже на тех условиях, которые установят сами жильцы. Скажем, они решили, что в доме должны быть консьержи. Наняли консьержей. Затем решили, что дом должен лучше охраняться. Решением общего собрания установили дополнительный сбор, наняли фирму, которая обеспечивает безопасность. Установили камеры. Так постепенно сформировалась выгодная жильцам система, которая обеспечивает им комфортное проживание в доме.
Многие ТСЖ задаются вопросом: что лучше – нанять управляющую компанию или собственный штат держать? В каждом случае надо решать, что выгоднее. Может быть и так: среди жильцов есть хорошие специалисты – сантехники, электрики, строители. Собрались и решили, что способны сами все сделать. Правда, это редчайший вариант...
- Насколько выгодны ТСЖ в сегодняшних условиях? Есть ли статистика, анализ?
- Статистики немного. Но могу сказать, что в любом случае самостоятельное решение – выгодно: когда я принимаю решение сам, я защищаю свои интересы, все просчитываю, и знаю, что в случае неудачи – понесу ответственность.
Но, отвечая на ваш вопрос, скажу: главная выгода в ТСЖ та, что оно становится самодостаточной организацией, и все затраты относятся исключительно к этому дому. Чем плохо муниципальное управление? Под управлением ДЕЗа, скажем, 200 домов, и они все разные. Естественно, и затраты должны быть разные. Но всех стригут под одну гребенку – жильцы платят одинаково. А каково ждать сантехника, когда у него 200 домов, сами знаете. Да еще он придет и скажет: «Импортного не чиним». В ТСЖ такое невозможно...
Отвечать за себя – выгодно. В любом деле. В том числе и в обеспечении себя комфортным жильем...
О развитии ТСЖ в Москве беседуем с руководителем сектора «Социальные проблемы жилищной сферы» Фонда «Институт экономики города» Татьяной Лыковой.
КОГДА ЗАКОН – ПРЕПЯТСТВИЕ
- Татьяна Борисовна, на различных совещаниях и круглых столах по проблемам товариществ собственников жилья часто говорят о неких особенностях развития ТСЖ в Москве. Знаю, что вы наблюдаете становление товариществ в масштабах всей России – действительно ли у столицы особый путь и в этой области?
- В таких высказываниях нет преувеличения: ситуация с ТСЖ в Москве – одна из самых интересных в России. Достаточно напомнить, что первые объединения собственников – тогда, в 1991-1992 годах разрешенной формой были товарищества с ограниченной ответственностью – появились именно в столице. А московские думцы были первыми инициаторами развития кондоминиумов на московской почве. Именно по их инициативе чиновники Госстроя увлеклись написанием законов для товариществ. Так что самые первые инициативы появились именно в Москве – это, как говорится, исторический факт. Но столь же очевиден и другой факт: самый яростный негативизм со стороны чиновников по отношению к ТСЖ – когда товарищества стали образовываться уже по закону, – проявился все в той же Москве. Это был очень странный процесс становления: с одной стороны, как я уже сказала, яростное неприятие одних, и, с другой – энергичная и искренняя поддержка других. Причем, количество нормативных актов, касающихся ТСЖ и изданных в Москве, наверное, самое большое в стране. Когда я анализировала законодательную базу по ТСЖ, у меня создавалось впечатление, что количество нормативных актов спровоцировано противоречиями, которые внесены в предыдущие нормативные акты – то есть, каждый следующий нормативный акт, вместо того, чтобы исправить предыдущее противоречие, подстраивался под действующую ситуацию и предлагал дополнительный выход из создавшегося положения. Одно противоречие разрешалась, но возникало новое, еще более сложное. Похоже на латание тришкиного кафтана. Так, например, решалась ситуация с регистрацией кондоминиумов в Москве. И до сих пор она продолжается – идет наложение новой заплатки на старую...
- А нельзя ли конкретнее, пожалуйста.
- Регистрация кондоминиумов – тема болезненная для всей России потому, что законодателями в 1996 году была допущена ошибка в законе «О товариществах собственников жилья». Там есть статья 14-я, в которой написано, что права на недвижимое имущество в кондоминиуме, а также кондоминиум как комплекс недвижимого имущества подлежат государственной регистрации. Этот закон готовился в 1995-м году. Одновременно с ним в том же году готовились в связке еще два закона: закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» – тогда он назывался закон «О государственной регистрации недвижимого имущества» – и закон «Об ипотечном кредитовании». Но закон о регистрации вышел три года спустя – в 1998 году. И в нем поменялась не только терминология, но и законодательные принципы: этим законом установлено, что государственной регистрации подлежит только право на имущество, а сами комплексы недвижимого имущества или предметы, объекты недвижимого имущества подлежат государственному учету: кадастровому и техническому.
- Но ведь это большая разница...
- В том-то и дело! Но понимают эту разницу только специалисты. Поэтому во многих городах, в том числе в Москве, в конце девяностых возникла проблема: если жильцы дома хотят организовать ТСЖ, то по закону о ТСЖ, если этот дом не новостройка, сначала надо зарегистрировать кондоминиум, а уже на основе кондоминиума создать ТСЖ. Ошибка в законе не исправлена, но закон есть закон. И вот противоречие: все, что касается кондоминиума, закон о регистрации прав на недвижимое имущество отсылает к закону о ТСЖ, а закон о ТСЖ говорит: нужна государственная регистрация! Учреждения юстиции по государственной регистрации прав поднимают руки вверх и говорят: ребята, это не наша обязанность, мы регистрируем только права и сделки, а ваши кондоминиумы, ваше недвижимое имущество – это не к нам, идите в БТИ и с ними разбирайтесь...
- А там?
- А там попытались выйти из противоречия: в конце 1996 года в БТИ Москвы изобрели схему – через левое ухо чесать правую лопатку – начали регистрировать кондоминиумы, причем, без земли, хотя закон говорит, что должен быть земельный участок и все, что на нем.
Что получилось: на сегодняшний день в выигрыше оказались те города, которые не стали предпринимать по этому поводу никаких телодвижений. Но те города, которые, пусть с нарушением закона, но принимали решения в надежде, что с кондоминиумами они разберутся позже, а в регистрации ТСЖ людям препятствовать не будут и издали временные положения – те оказались в проигрыше. Сейчас идет пересмотр существующих законов и ликвидация ошибок, разрабатываются новые правила формирования кондоминиумов, и от ранее созданных ТСЖ теперь потребуется снова переоформлять документы на дом и участок.
Но Москва оказалась в худшей ситуации. Была создана система, которая из-за дополнительных инструктивных и нормативных актов – на первый взгляд, они помогали разрешать проблемы, но, на самом деле, не столько помогали, сколько создавали еще большие проблемы, – окончательно запутала ситуацию. А в запутанной ситуации легче чиновнику: он выбирает то, что ему лично выгодно: хочу – открою дорогу, хочу – закрою. И то законно, и это.
- Что же получилось: в Москве до недавнего времени невозможно было образовать ТСЖ без регистрации кондоминиума?
- В существующем жилищном фонде – невозможно.
- А зарегистрировать кондоминиум сложно потому, что не определено, кому принадлежит земля?
- Более того: сама регистрационная процедура была непростой для жильцов. Решением этой проблемы, в определенной степени, стало постановление о формировании кондоминиумов, которое принималось уже на уровне земельно-имущественного комплекса в 2001 году. И проблема стала разрешаться. Но процедура по-прежнему очень сложная.
Поясню. В Москве в 2001 году были приняты кардинальные решения на уровне мэра и правительства по вопросам собственности на земельные участки. Сейчас ТСЖ имеют право на получение земельного участка в собственность в нормативных размерах...
- Право то они имеют, но получить ее не могут...
- Вот именно! А из-за чего не могут? Из-за того, что федеральное правительство издало постановление о методике расчета и установлении границ земельных участков кондоминиума, ввело два понятия – нормативная и сверхнормативная земля, – но решило так: для определения размеров земельных участков многоэтажной застройки в городах методика должна быть рекомендательной. То есть субъекты федерации вправе на своей территории либо принять эту методику, либо на ее основе разработать что-то свое.
ЧЕЙ ДВОР?
Первыми за проблему взялись нижегородцы, и выяснили: если это район старой застройки – скажем шестидесятых годов, – то там участки меньше землеотвода, а в районах постройки 80-х годов, когда площади под дворы отводили большие, там вышло наоборот: во дворе есть детская площадка и еще немного земли, но двор сверхнормативный и не принадлежит жильцам. Нового дома или магазина во дворе не построишь. Служит он только жильцам. Значит, они должны либо взять его в аренду, либо выкупить. Понятно, какую бы цену не назначили, выкупать люди его не будут – они и так им пользуются: все равно будут играть дети, старики сидеть на лавочках. Даже если забор поставить, дети через забор всегда перелезут. И тогда законодательное собрание нижегородской области приняло решение: делить дворы на нормативные и сверхнормативные – крохоборство: если есть, по существующему землеотводу, какая-то сверхнормативная территория в пределах двора у дома, то ее нужно отдать жителям этого дома. Причем, бесплатно!
- А Москва?
- В Москве сейчас земельные участки, которые относятся к домам, рассчитываются по рекомендованным стандартам. Более того, по моим сведениям, московские стандарты, используемые для расчетов, меньше федеральных. Таким образом, участок, который официально можно получить в собственность, очень небольшой. И дворы – ничейные.
Когда ТСЖ определяется с землей, самая дорогостоящая работа – на стадии учета кондоминиума – установление границ участков. Допустим, на старом плане БТИ нарисована граница. Но и тогда он не является документом, отвечающим текущим требованиям кадастрового учета. Для того, чтобы оформить землю в собственность, необходимо провести новое установление границ земельного участка – это называется землеустроительными работами. Они очень дорогостоящие. И очень часто мы сталкивались с такой ситуацией: если жильцы хотят получить право на землю, то им приходится выбирать: либо сегодня тратить бешеные деньги на то, чтобы оформить землю в собственность, либо плюнуть и ждать когда «само рассосется». В том же федеральном постановлении 1997-го года написано: если в городе принята программа межевания, то все землеустроительные работы должны выполняться за счет города. В Москве есть такая программа, и фактически постановление правительства распространяется на весь городской жилищный фонд: если мы говорим, что кондоминиум – это дом, в котором как минимум два собственника, то у нас каждый дом де-факто кондоминиум. Москва – скопище кондоминиумов. Программа формирования земельных участков – и есть программа межевания. Но представьте территорию Москвы – естественно, эти работы выполняются очень медленно.
- Если она будет продолжаться сегодняшними темпами, то продлится на десятки лет.
- Так и есть. И, исходя из сегодняшней технологии выполнения работ, ускорить этот процесс невозможно. И получается, что те ТСЖ, которые сегодня хотели бы получить землю в собственность, оказываются в парадоксальной ситуации: да, они могут провести землеустроительные работы бесплатно, поскольку программа распространяется и на их участок, но когда это будет? Когда дойдет очередь? Поэтому, если хочешь быстрее получить землю – плати деньги. И сегодня стали появляться ТСЖ, которые готовы платить деньги. Но возмутились те, кто занят землеотводом – нарушается целостная структура землеотводов, которые они проводят. Делать это нужно последовательно и системно. Иначе выходит лоскутное одеяло. И они правы...
ПЛАТОН МНЕ ДРУГ, НО ИСТИНА ДОРОЖЕ
- Так что же получается, Татьяна Борисовна, объективно-субъективно загнали себя в ловушку, и теперь из нее выбраться невозможно?
- Есть очень простой принцип, который реализуется во всем мире: государство не может допустить, чтобы свободные люди существовали без его вмешательства.
- Это и у Платона можно найти...
- Законы государства создаются для того, чтобы люди участвовали в жизни государства. Но для этого нужны два условия: первое – каждый должен заниматься своим делом; второе – для всех должны быть одинаковые правила игры. Что имею в виду. Недавно мы узнали, что с Госстроя РФ сняли функцию создания ТСЖ – Госстрой более не отвечает за создание ТСЖ. Это разумное и ко времени решение. Оно означает, что со стороны властей регулирования этого вопроса больше не будет. Процесс должен идти сам по себе, и для того, чтобы его стимулировать, существует некоммерческий сектор. Иллюстрация – огромное количество голосистых общественников в Москве, которые занимаются проблемами ТСЖ. Мне лично очень импонирует организация, которая создалась не так давно, но очень бурными темпами развивается – некоммерческое партнерство «Управдом». Если раньше многие лидеры ТСЖ были борцами с администрацией, то сейчас они – деловые люди. Прекрасно знают нормативные акты ТСЖ, ведут консультационную деятельность. Безупречно организованы. У них разумная хозяйственная политика.
Существование «Управдома» - ответ на вопрос: стали ли ТСЖ как явление самодостаточными и устойчивыми? Способны ли сами искать и находить разумные ответы на вопросы. Сегодня существует сайт тсж.ру, на котором «Управдом» ведет колонку вопросов и ответов. Этот сайт развивается стремительными темпами. На нем зарегистрировано огромное количество пользователей. Люди сегодня реже ходят с вопросами в административные структуры, потому что там ответов не находят. Они идут в ресурсные центры поддержки некоммерческих организаций.
- Это подтверждает ваш основной тезис, с которого вы начали: ТСЖ – это, прежде всего, самоорганизующаяся система.
- Это именно самоорганизация жителей, а не организация их сверху. Больше того, сегодня в Москве, силами города, активно развивается система земельной регистрации. Огромное количество кондоминиумов – комплексов недвижимого имущества – по нашим данным, уже зарегистрировано. А вот ТСЖ в этих кондоминиумах – кот наплакал. Потому что люди перестали верить в то, что им предлагают сверху – особенно в Москве. Сегодня им на блюдечке с золотой каемочкой приносят городские деньги – зарегистрированный кондоминиум – и говорят: вот, ребята, у вас с землей все в порядке, границы установлены, ваш кондоминиум учтен, соберите собрание, выбирайте правление, заключите договор с управляющим. Им объясняют, как это выгодно. И тем не менее... А когда инициатива идет снизу – там ситуация лучше. Сегодня в лучшую сторону поворачивается проблема с кондоминиумами московских новостроек.
Закон 1996 года разрешил создавать ТСЖ в новостройках – это стало в определенной степени решением проблемы нового строительства. Раньше у нас весь жилищный фонд был муниципальным. Вся система финансирования крутилась внутри муниципальной собственности. Никаких проблем не было. Строители получали заказ, строили, и уходили. Дом доставался муниципалитету. Решением сверху он передавался в обслуживание такой-то организации. И о нем забывали. И то, что шла война между жильцами и РЭУ – было в порядке вещей. Сейчас строительство – коммерческий сектор. Город уже не тратит денег на это. Городу не выгодно и брать себе в управление этот дом – ему там ничего не принадлежит. И эта ситуация сегодня обернулась тем, что практически до 90 процентов ТСЖ создаются именно на базе новых домов. Поэтому Москва – на первом месте по численности ТСЖ в России. Такого количества ТСЖ нет ни в одном городе.
- Кстати, сколько?
- Точных данных нет, ведь с 1999 года цифра о количестве ТСЖ изъята из обязательной государственной статистической отчетности. Думаю, в Москве эта цифра приближается к 800 ТСЖ. Такое развитие идет именно за счет активности нового строительства. Нигде не строится столько нового жилья как в Москве. И каждый новый дом – ТСЖ. Еще на стадии строительства...
ХОЧУ НОВОГО ПРЕДСЕДАТЕЛЯ
Но появилась проблема.
Дело в том, что создание ТСЖ в новостройках разрешено законом для того, чтобы помочь застройщикам, которые до того не знали, кому им этот дом передать. Наилучший вариант – передать дом под ответственность самих жильцов. А они уже сами решат: ликвидировать ли ТСЖ, выбрать иной способ управления, иную компанию нанять. Но на первой стадии, поскольку дом заселяется медленно, застройщику дано право привлечь управляющую компанию, которая будет этот дом вести до момента, когда жильцы сами начнут принимать решения.
Известно, что нет ничего более постоянного, чем временное. Этот житейский закон и стал гвоздевой московской проблемой. Поскольку управляющие компании привлекались самими застройщиками, поначалу они стали развиваться как дочерние предприятия строителей. Строитель сам построил, сам создал дочку, сам управляет. Но закон предписывал: временное должно существовать до момента въезда жильцов. Въехали – застройщик должен уйти. И управляющая компания должна служить не застройщику, а жильцам. Они должны принимать решения.
Но люди-то у нас не любят принимать решения. Они привыкли, что решения принимают за них. И еще привыкли к тому, что все принятое за них – априори неверно. Хворосту в этот костер добавили недобросовестные управляющие компании, которые стали драть бешеные деньги за свои услуги. Как-то к нам в институт пришла дама и показала тарифы, которые взяла в управляющей компании. Там за содержание дома предлагали платить 15 рублей за квадратный метр! Это при 1 рубле 80 копеек – муниципальных! (Нужно сказать, это было пару лет назад, сейчас-то это было бы уже 30 рублей и 3,20.) «Что там у вас делают за 15 рублей?» - спросили мы. Оказалось, все то же, что и в других домах. И она пришла к нам жаловаться! Хотя, при таком произволе управляющей компании, самый простой ответ – расторгнуть с ней договор. Ведь она служит тебе, а не ты ей. Но принять такое решение сложно. Во-первых, нужно собраться вместе. А у нас люди не очень любят собираться. Во-вторых, нужно достичь общего решения. А это тоже – проблема. В-третьих, нужен вождь, главарь. Но, как пел Владимир Высоцкий, «настоящих буйных мало, вот и нету главарей». У нас «буйными» часто оказываются паршивые овцы.
Но в последнее время эта проблема начинает «рассасываться»: в каждом доме находятся люди, которые понимают, что решение остается за ними, и что если проблема касается тебя и соседей, то ее лучше решать на уровне тебя и соседей. И не ходить к мэру города. И многие перестают обивать порог мэрии.
Наглядный пример – мой начальник Сергей Борисович Сиваев: он член правления ТСЖ. Это товарищество выиграло конкурс на «Лучший дворик» в своем районе. Там все решения принимают сами жильцы. И правление у них работоспособное, и председатель активный, и управляющий есть – профессионал, нанятый за зарплату. Они разделили функции председателя и управляющего. А во многих ТСЖ путают эти два понятия: говорят председатель – подразумевают управляющий...
- Все, что вы сейчас рассказываете о перипетиях ТСЖ, председатель должен знать.
- Председатель должен знать кто его соседи, как с ними разговаривать, строить отношения, куда можно пойти за консультацией. Это главные знания председателя. Управляющему нужны технические знания и знание рынка: где нанять хорошего подрядчика, где дешевле стоит та или иная услуга. А еще он должен уметь строить взаимоотношения с заказчиком и подрядчиком, Знать, как отчитаться по договору за выполненные работы, как экономить деньги заказчика. Он должен, наконец, знать, как работать с председателем правления. Таков набор знаний управляющего...
- Но управляющим может быть совершенно случайный человек, которому дела нет до этого дома...
- Может. Вот история, которую я рассказываю на семинарах и лекциях.
Как-то к нам на консультацию пришли две женщины. «Что делать, у нас председатель ворует?» Говорю: «Если ворует, надо идти в милицию – воровство уголовно наказуемой преступление, но надо иметь доказательства. Как это вскрылось, спрашиваю» – «Это не вскрылось пока», – отвечают. «А как вы узнали, что он ворует?» Пауза. «Мы предполагаем» – «На чем основано предположение?» Пауза. «Уж больно она активная». Тут уже я не нашлась, что сказать. Но в их случае подозрения подтвердились. Мы напомнили им о ревизионной комиссии, о правлении, о проверках, механизм предложили, методику, которой можно воспользоваться, на какие вопросы нужно искать ответы, чтобы определить, хорошо или плохо работает правление. Они проверили – вскрылось, что у председателя рыльце в пушку. Приходят: «Спасибо. Что нам теперь делать?» – «Как что делать? Вскрыли. Есть доказательства. Дальше – право выбора вашей совести: либо сажаете председателя, либо ссоритесь, переизбираете» - «Можем переизбрать?» До такой степени, мягко говоря, наивные. Собрали правление. Переизбрали. Через два месяца звонят: «Мы ее переизбрали, а она печать не отдает». Это апогей. У нашего человека вера в то, что высшая сила – печать. Не правление, не председатель, не ревизионная комиссия и не общее собрание, и не закон даже. Печать!
Преодоление этой ментальной проблемы идет очень медленно. Но, тем не менее, идет. Вижу по некоторым фактам. Опять-таки, по работе вашего брата, журналиста. Могу сказать, что еще в 1999 году я написала статью, из-за которой со мной долго не разговаривали мои друзья, московские общественники. Статья называлась «Закройте жалобную книгу». Я упрекала журналистов в тенденциозности подачи проблем ТСЖ: никто не делится победами и радостями, а поделиться бедой, обвинение предъявить – всегда рады. Сегодня иная интонация стала появляться. У меня целая стопка статей с позитивными примерами. Смотрите, как они работают – вы тоже так можете.
ТСЖ стало массовым явлением. И здесь все меньше оппозиции администрации и жильцов. В это явление теперь вовлечены и журналисты, и администрация, и независимые эксперты. Многие из нас теперь живут в ТСЖ и знают о нем не понаслышке...
ДЕМОКРАТИЯ НАЧИНАЕТСЯ С... ПОВЕСТКИ В СУД
- Вы, однако, оптимист! Но подкину ложку дегтя: а что вы скажите о взаимоотношениях энтузиастов ТСЖ и органов местного самоуправления, управ, ДЕЗов?
- У нас, к сожалению, органы самоуправления себя позиционируют как местная власть. Во всем мире так: маленький чиновник чувствует себя большим чиновником. Что касается взаимоотношения жителей и власти на ментальном уровне – эти отношения через баррикаду.
- Тогда сузим вопрос: какие ошибки во взаимоотношениях делают жители и ТСЖ? Какие – управы и ДЕЗы?
- Начну с примера. Некоторое время назад я получала письма, которые приходили с четкой регулярностью в одинаковых конвертах. Напечатаны они были на одной пишущей машинке, но каждый раз были подписаны разными фамилиями и с разными адресами. Понятно было, что так один человек создавал массовость. На конверте значилось: «В фонд «Институт экономики города». Но тексты были написаны как открытые письма либо в газету, либо мэру города, а одно – в Совет безопасности ООН...
К чему вспомнились эти письма. Наш человек приучен с любой проблемой, касающейся его дома, обращаться к мэру или в Совет безопасности ООН. Последнее – логика жалобщика, доведенная до абсурда. Люди не понимают меру своей ответственности за среду, в которой живут. Наш закон гласит: собственность – это право и обязанность. Собственник несет бремя содержания своего имущества, риск утраты или обесценивания этого имущества. Если ты купил квартиру, а тем более, если приватизировал квартиру, которую получил в дар от государства, будь добр, выясни, что ты должен делать сам. Если у тебя что-то не клеится, не спеши писать мэру Юрию Лужкову. Сначала подумай, можешь ли ты решить эту проблему сам? Можешь ли ты решить ее с соседями? Можешь ли ты решить ее на уровне управляющей компании, с которой у тебя заключен договор?
Самая главная ошибка – непонимание простой истины: если вопрос касается двух сторон, обозначенных в договоре, то он должен быть разрешен либо в рамках этого договора, либо судебным образом.
- То есть, если у тебя кран течет, не пиши Лужкову, а иди в диспетчерскую ДЕЗа с заявкой. Но что делать, если приходит по этой заявке слесарь-сантехник и говорит: «Да у вас импортный бачок стоит! Не ремонтируем!» - разворачивается и уходит?
- Сегодня, это, действительно, проблема: если объяснять действия слесаря нормативными актами, он прав – коммунальными службами Москвы установлен перечень работ, которые выполняются бесплатно. Замена импортного бачка в этот перечень не входит. Видимо, пора менять нормативные документы – приспосабливать их к современным требованиям обслуживания. Но, должна заметить, если вы пригласите «альтернативного» слесаря, он вам так не ответит, а возьмется за починку любого оборудования.
- Но пока таких «альтернативных» мало. Обслуживают дезовские слесаря. Житель ему говорит: «Я готов заплатить. Скажите, сколько будет стоить и выпишите квитанцию». Но ему отвечают: «Отремонтирую, но без квитанции». Житель: «А я хочу с квитанцией – хочу, чтобы вы отвечали за свою работу».
- Правильно говорит. И таких жителей все больше. Слесарь будет ставить краны без квитанции до тех пор, пока люди будут соглашаться. Мы привыкли к тому, что к слесарю дяде Васе нужно идти на поклон. На самом деле дядя Вася работает по должностной инструкции, есть договор, который он заключил с руководством ДЕЗа. И если нам не нравится, как дядя Вася работает, надо писать жалобу в ДЕЗ. Люди, наконец, должны это понимать...
- Приходишь к начальнику ДЕЗа, а он тебе: что хочу, то и ворочу, а ты судись со мной...
- И судитесь! Это второй ответ на вопрос. Если нам что-то не нравится, и мы не можем разрешить это в пределах договора, мы должны судиться и не бояться этого.
Знаете, почему США считается самой демократичной страной? Потому, что США – страна адвокатов. Ментальность американцев такова, что если есть иск в суд, то предпочитают решить проблему досудебным образом. Именно на это работают сотни тысяч адвокатов в США, и они специализируются по очень узким отраслям, потому что американец готов подавать в суд за любой чих, и не боится этого. Это нормальный, цивилизованный способ разрешения проблем. Не надо ни кулаками махать, ни оскорблять друг друга, ни в очередях стоять, ни добиваться приема у главы управы, мэра, когда есть простой способ разрешения проблем – закон. Для всех должны быть равные правила игры – и эти правила предоставляет закон и только закон.
- Боюсь, к этому мы придем не раньше, чем через два поколения...
- Молодежь быстро усваивает новые правила жизни. На самом деле мы движемся быстро. Те же кондоминиумы в США рождались 30 лет. А у нас за три года...
СКОЛЬКО ПЛАТИТЬ? – ВОТ В ЧЕМ ВОПРОС
- Вернемся к прозаической ситуации ремонта бачка. Дезовский сантехник отказался починить импортное изделие. Нахожу «альтернативного». Поломка оказалась мелкой – развинтил, распрямил смявшуюся прокладку, свинтил. На все ушло десять минут. Я спросил: «Сколько?» Отвечает: «Сколько считаешь нужным». И вот проблема: не знаю, сколько такая простая работа стоит. На рынке услугу должны оценить две стороны: продавец и покупатель...
- За этим примером – очень важный вопрос. В условиях развитого рынка расчеты строятся на сравнении. Перед такой проблемой оказались московские ТСЖ. Самостоятельные решения строятся на понятии выгодно или не выгодно. В моей базе данных масса примеров. У одного ТСЖ была управляющая компания, назначенная застройщиком. Когда дом заселился, жильцы собрали общее собрание, избрали правление, председателя. В течение долгого времени решали: уходят они от управляющей компании или нет. Решили строить отношения с управляющей компанией, но уже на тех условиях, которые установят сами жильцы. Скажем, они решили, что в доме должны быть консьержи. Наняли консьержей. Затем решили, что дом должен лучше охраняться. Решением общего собрания установили дополнительный сбор, наняли фирму, которая обеспечивает безопасность. Установили камеры. Так постепенно сформировалась выгодная жильцам система, которая обеспечивает им комфортное проживание в доме.
Многие ТСЖ задаются вопросом: что лучше – нанять управляющую компанию или собственный штат держать? В каждом случае надо решать, что выгоднее. Может быть и так: среди жильцов есть хорошие специалисты – сантехники, электрики, строители. Собрались и решили, что способны сами все сделать. Правда, это редчайший вариант...
- Насколько выгодны ТСЖ в сегодняшних условиях? Есть ли статистика, анализ?
- Статистики немного. Но могу сказать, что в любом случае самостоятельное решение – выгодно: когда я принимаю решение сам, я защищаю свои интересы, все просчитываю, и знаю, что в случае неудачи – понесу ответственность.
Но, отвечая на ваш вопрос, скажу: главная выгода в ТСЖ та, что оно становится самодостаточной организацией, и все затраты относятся исключительно к этому дому. Чем плохо муниципальное управление? Под управлением ДЕЗа, скажем, 200 домов, и они все разные. Естественно, и затраты должны быть разные. Но всех стригут под одну гребенку – жильцы платят одинаково. А каково ждать сантехника, когда у него 200 домов, сами знаете. Да еще он придет и скажет: «Импортного не чиним». В ТСЖ такое невозможно...
Отвечать за себя – выгодно. В любом деле. В том числе и в обеспечении себя комфортным жильем...
Василий ДВОРЫКИН
(«Московская среда», 2004)
