Сообщений в теме: 52

[baryshnikv]

Главная проблема в РФ-это несменяемость власти,отсюда и новые налоги,обнищание населения,больницы без врачей,и т.д. и т.п.,а ведь Россия самая большая и богатая странв мира,
imho,

[Lucky IL]

baryshnikv (24 November 2016 - 16:23) писал:

Главная проблема в РФ-это несменяемость власти,отсюда и новые налоги,обнищание населения,больницы без врачей,и т.д. и т.п.,а ведь Россия самая большая и богатая странв мира,
imho,

Думаю, что проблема глобальнее и классик правильно говорил: "Дураки и дороги". Хотя, надо отдать должное - со вторым становится всё лучше и лучше, по крайней мере в центральной части России.
Давайте не будем про политику, а?

[mehanik1102]

Прочитал.
Вставлю свои 5 копеек.
Проблема не в высоких налогах, проблема в малых зарплатах. И в конструкции построения финансовой системы. Деньги и прочие ресурсы концентрируются в центре. В регионах денег нет. И жизни нет. Как следствие. И ко всему припрягаются, чем далее - тем более, специфические отношения между работодателями и наёмными работниками.

[MAXxim]

HSV (24 November 2016 - 13:26) писал:

Было бы очень интересно узнать о деталях определения кадастровой стоимости в конкретных домах. Понятно, что сейчас в качестве опорных цифр берут стоимость, прошедшую по сделкам, которая сейчас фиксируется в росреестре. Интересен конкретный механизм усреднения. Вычисляют просто среднюю цену метра по району/микрорайону или есть какая-то ручная дифференциация по типам домов? И вообще в какой мере присутствует индивидуальный расчет? Фиг с ним с наличием/отсутствием ремонта - он на реальную рыночную стоимость не сильно влияет. По крайней мере, покупатели за чужой ремонт предпочитают не платить. Но, вот, к примеру, есть Москве район Новые Черемушки. Там много современных дорогих домов и среди них старые хрущевки. Так вот, кадастровая стоимость этих хрущевок заметно превышает их рыночную стоимость. В других районах, где стоят точеные дорогие дома, кадастровая стоимость в них непропорционально ниже рыночной. В более-менее однородных районах кадастровая стоимость приближена к рыночной.

И как влияют на расчет кадастровой стоимости сделки за всем понятную сумму 990 000 руб?

При некотором упрощении алгоритм определения кадастровой стоимости имеет следующий вид.

1. Получение данных об объектах оценки из органа государственной власти, заказывающего оценку.
Оценщик, исходя из имеющихся ресурсов, осуществляет верификацию (проверку) данных, при необходимости направляет уточняющие запросы. Например, отлавливаются объекты со "странным" характеристиками (год постройки до 1800 в районе с одними новостройками, объекты с площадью 1 кв.м. или наоборот квартиры с площадью 2000+ кв.м.).
Осуществляется привязка объектов к картографическим данным, оцифровка качественных параметров.

2. Группировка объектов оценки. Например, офисы отдельно, квартиры - отдельно. Внутри группы может быть проведена подгруппировка - например, квартиры с разным количеством комнат. Цель группировки - объединение объектов, у которых ценообразование сопоставимо (одинаковые основные ценообразующие факторы одинаково влияют).

3. Проведение анализа рынка. Выбор объектов-аналогов. В качестве аналогов используется информация о сделках из базы данных Росреестра, а также информация о ценах предложения из разных оферт (например, "Недвижимость и цены", Авито). Цена предложения корректируется на среднюю величину торга, характерную для данных объектов. На этом этапе также проводится верификация данных - например, отсеиваются недостоверные данные из базы данных Росреестра, по которым указана однозначно нерыночная цена. Или объекты, по которым нет информации о значении всех существенных ценообразующих параметров.

4. На основе отобранных аналогов строится корреляционно-регрессионная модель - показывает, как именно тот или иной параметр влияет на стоимость квартиры. Для квартир в городах-миллионниках такими факторами могут быть:
а) удаление от исторического центра,
б) удаление от административного центра,
в) удаление от локальных центров притяжения людских потоков (например, метро),
г) тип дома (материал стен);
д) год постройки;
е) техническое состояние...
Чем меньше населенный пункт, тем меньше параметров влияют на стоимость.

5. Полученная модель тестируется на контрольной выборке (на тех объектах, цена которых известна). Если обеспечивается заданный уровень качества (погрешности), проводятся дальнейшие расчеты. Иначе модель корректируется.

6. Проводятся расчеты. Для городов-миллионников расчеты могут занимать несколько дней вычислений на многопроцессорной рабочей станции (миллионы объектов недвижимости).

7. Анализ результатов, корректировка ошибок. Прежде всего, анализируются экстремумы (минимальная и максимальная цена), а также объекты, по которым произошло наибольшее изменение кадастровой стоимости относительно прошлых результатов.

8. Для некоторых групп объектов построить корреляционную модель не представляется возможным по причине малого количества аналогов (например, гостиницы). Такие объекты оцениваются индивидуально.

По вашему вопросу по Новым Черемушкам сказать что-то однозначное без анализа всей необходимой информации - нельзя. Например: месторасположение объектов сопоставимо (близость от метро и пр. центров притяжения людских потоков)? Как была определена та рыночная стоимость, которая, по вашим словам, ниже кадастровой?
В качестве некоторого ориентира рыночной стоимости (именно ориентира!) можно использовать данные ежемесячного анализа рынка на этом сайте: arn.ru

[peter_koen]

Lucky IL (24 November 2016 - 16:28) писал:

...проблема глобальнее и классик правильно говорил: "Дураки и дороги".

"Причём с одной из этих проблем можно бороться грейдерами, катками и прочей тяжёлой строительной техникой... А вот что делать с дорогами? (с)"

[savok]

mehanik1102,Совершено верно. В столице за сумму x. " иностранцы" не хотят , у нас и местным сумма x с трудом, Знаю регионы эта сумма в три месяца. И это в одном государстве. А давайте все 150 в столицу. Модераторы убирайте тему.

[savok]

У меня знакомые в ближнем подмосковье, родсственник, молодой мужик весом в сотку, летом грядки копает, поливает. Зимой охраняет. снег убирает . Если бы Олаф узнал зарплату, он бы вернулся. Это всё нало!.

[Aлеф]

savok, будете поминать имя мое всуе, я Вам в личку напишу какой у меня доход...
Вы мне кажется не очень хорошо разбираетесь в сортах нала, нал хорош тогда, когда он белый, с него уплачены все налоги и он лежит себе спокойно на сейвинге или сиди.

[mehanik1102]

,Тут Вам не там!

[savok]

peter_koen, Закатывать.

[savok]

,Леонидович, не спящее око , давайте я Вам про пельмени расскажу, в Вашей теме.

[HSV]

MAXxim сказал:

При некотором упрощении алгоритм определения кадастровой стоимости имеет следующий вид.

Ага, спасибо.

MAXxim сказал:

В качестве аналогов используется информация о сделках из базы данных Росреестра, а также информация о ценах предложения из разных оферт (например, "Недвижимость и цены", Авито).

"Недвижимость и цены" и Авито - это "например", или все же всерьез? Это же самые недостоверные источники. На arn.ru все таки ссылка на Winner. Это другое дело.

MAXxim сказал:

На основе отобранных аналогов строится корреляционно-регрессионная модель - показывает, как именно тот или иной параметр влияет на стоимость квартиры.

Вот на этом этапе и закрадываются локальные ошибки. В реальности все не так линейно. Но более точную модель можно построить только с привлечением практикующих экпертов (риэлтеров), хорошо ориентирующихся в "поле". Даже профессиональные оценщики, проводящие оценку конкретных квартир при ипотеке, иногда промахиваются процентов на 10-15, если используют только базу предложений. Например, в том же Winner'е, который проверяется и вычищается, по факту до 30% мусора. А на каком-нибудь Аvito, Циане, Собе - так и больше половины предложений недостоверны.

[VadVad]

Улыбаюсь, матом нельзя. По существу. Несколько лет назад купил землю, кадастровая стоимость была на порядок выше рыночной. Очень этому удивился. Со временем кадастровая уменьшилась. Сейчас ситуация изменилась, рыночная зашкаливает. Налог очень маленький.
Но, свои поделки на земле не ставил на учет.
На мой вопрос об оценке разумного и понятного ответа не добился.

[savok]

И квартирка у меня маленькая. И участок у меня маленький, и дачка, гаражик, катерок на лодочной. Шинельку дали маленькую....

[MAXxim]

HSV (24 November 2016 - 23:13) писал:

"Недвижимость и цены" и Авито - это "например", или все же всерьез? Это же самые недостоверные источники. На arn.ru все таки ссылка на Winner. Это другое дело.

Сбор информации осуществляется по всем доступным источникам. При этом ключевая проблема кадастровой оценки - обеспечение качественных входных данных, поскольку действует правило "мусор на входе = мусор на выходе".
Информация из всех источников проходить процедуру верификацию (проверки). Например, на сайте Росреестра может быть недостоверная информация - очевидно заниженная цена сделки (о чем вы писали выше). А на авито может быть и достоверная информация (например, большая часть объявлений агентств недвижимости на авито содержат корректную информацию).
Но в целом, вы правы - avito содержит много проблемной информации, это далеко не основной источник.

HSV (24 November 2016 - 23:13) писал:

Вот на этом этапе и закрадываются локальные ошибки. В реальности все не так линейно.

Линейные зависимости встречаются редко и корректно работают только в ограниченных интервалах.
На практике многофакторные модели кадастровой оценки позволяют отразить нелинейные зависимости с несколькими "изгибами" (например, полиноминальные модели).
Более того, для районов (объектов) со специфическим ценообразованием может быть построена отдельная модель.

[HSV]

MAXxim сказал:

На практике многофакторные модели кадастровой оценки позволяют отразить нелинейные зависимости с несколькими "изгибами" (например, полиноминальные модели). Более того, для районов (объектов) со специфическим ценообразованием может быть построена отдельная модель. -

Это понятно. Интересно, в реальной практике определения кадастровой стоимости кто и как глубоко заморачивается построением полиноминальных моделей? И используют ли для этого какую-либо другую информацию, кроме массива данных о ценах, типах домов и информации о расположении?

[MAXxim]

HSV (25 November 2016 - 10:07) писал:

Интересно, в реальной практике определения кадастровой стоимости кто и как глубоко заморачивается построением полиноминальных моделей? И используют ли для этого какую-либо другую информацию, кроме массива данных о ценах, типах домов и информации о расположении?

Глубина заморачивания зависит от объема и прозрачности рынка (доступных данных). Чем населенный пункт больше, тем больше параметров используются в модели.
Для столицы оценка квартир осуществлялась по ~ 10 параметрам. Например, месторасположение определяется группой параметров - в городе есть как
"глобальные центры притяжения цены" (условно, близость к Кремлю), так и "локальные" (например, близость к станции метро). Сопоставимая картина и по другим городам-миллионникам.
Для поселков городского типа количество ценообразующих параметров лежит на отметке 5-8. Для сел - 4-6.

[HSV]

Если не секрет, не поделитесь списком параметров оценки для Москвы? В самом деле, очень интересно.

[MAXxim]

HSV (25 November 2016 - 15:37) писал:

Если не секрет, не поделитесь списком параметров оценки для Москвы? В самом деле, очень интересно.

В общем виде я описал. Точно уже не помню.
Вся информация (отчеты) есть в открытом доступе: https://rosreestr.ru...cc_ib_svedFDGKO . Отчеты большие по объему, не смогу оперативно скачать и ответить на ваш вопрос (канал 3G).

Кого интересует данная тематика - рекомендую пройти еще вот по этой ссылке: https://rosreestr.ru...cc_ib_svedFDGKO . На сайте Росреестра есть огромное количество информации. А сам Росреестр уже несколько лет удерживает лидерство среди органов государственной власти по качеству предоставления услуг в электронном виде.

[HSV]

MAXxim сказал:

В общем виде я описал.

В общем виде я представляю, поскольку теорию оценки недвижимости в свое время изучал. Плюс по работе регулярно общаюсь с оценщиками в оценочных компаниях. Интересна специфика именно кадастровой оценки.

MAXxim сказал:

Вся информация (отчеты) есть в открытом доступе: https://rosreestr.ru...cc_ib_svedFDGKO

В открытом уже нет: "Внимание, срок ознакомления с проектом отчета и приёма замечаний к нему истёк!"

MAXxim сказал:

А сам Росреестр уже несколько лет удерживает лидерство среди органов государственной власти по качеству предоставления услуг в электронном виде.

Ой, не нужно о грустном... Как профессиональный потребитель этих самых услуг, соглашусь, что Росреестр лидер. Но в плане качества предоставления услуг резервы просто огромны

[Альфред]

Lucky IL (24 November 2016 - 13:36) писал:

Раз так всё плохо - чего тут все живут?

Уехать будет дешевле? "Не думаю".

Lucky IL (24 November 2016 - 13:36) писал:

Выхода 2 - либо думать и искать как больше заработать денег или искать как уменьшить налоги.

Я конечно ни разу не финансист, но вроде как с нашей налоговой системой уменьшить налоги законных способов практически нет.
Способов больше заработать (законно) конечно, пардон, больше, но есть куча ньюансов, связанных со временем, здоровьем и пр.

Lucky IL (24 November 2016 - 13:36) писал:

Веселее, коллеги! С оптимизмом!

Лет 6 назад поддержал бы.

[HSV]

Альфред сказал:

Я конечно ни разу не финансист, но вроде как с нашей налоговой системой уменьшить налоги законных способов практически нет.

Сегодня слушал по радио рассуждения экспертов по поводу проекта т.н. "налога на тунеядство", который обсуждается сейчас в Думе. Суть в том, чтобы обложить фиксированным налогом трудоспособных граждан, которые не инвалиды, не пенсионеры, не стоят на бирже, налоги и отчисления не платят, но нормально живут. Мне понравилась мотивация одного из авторов законопроекта. Мол, у нас полно т.н. самозанятых людей, которые стабильно и успешно зарабатывают себе на жизнь, но не платят налоги. По их оценке таких граждан в стране около 15 млн человек. Заниматься их принудительной легализацией (оформлением ИП или как-то иначе) трудоемко, сложно и не факт, что получится. Поэтому проще легализовать их положение через подобный механизм.

Так что скоро можно будет стать "легальным тунеядцем", тем самым оптимизировав свою налоговую нагрузку, если до сих пор честно платили налоги полностью

[bigbalaboom]

HSV, кмк если "тунеядец" будет исправно платить свой тунеядческий налог и заниматься какой-либо деятельностью, подразумаевающий налог с неё, то его от этой ответственности никто не освободит. и снова будет подсуден. ибо, как туняедец, должен тупо лежать на диване.