Перейти к содержимому






Фотография

Портрет времени

Написано Nepanov, 12 May 2023 · 104 просмотров

УПРАВЛЕНИЕ
ВЫБОР БЕЗ ВЫБОРА

«Жилищный кодекс РФ: выборы способа управления многоквартирным домом» - так обозначили тему организованного Институтом экономики города «круглого стола». В нем участвовали: директор направления «Городское хозяйство» Сергей СИВАЕВ и эксперт Дмитрий ГОРДЕЕВ того же института, заместитель начальника Управления по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Федеральной антимонопольной службы Владимир ЕФИМОВ, заместитель начальника Управления развития рынка доступного жилья Росстроя России Надежда АСТАФЬЕВА, первый заместитель руководителя Центра реформы в ЖКХ Ирина ШРАМКО и заместитель руководителя Департамента ЖКХиБ Андрей ШИРОКОВ.

РАЗДЕЛЕННАЯ СТОЛИЦА

Актуальность темы подтверждают итоги телефонного опроса москвичей, проведенного исследовательским холдингом ROMIR Monitoring. Основной вопрос сформулирован так: «Знаете ли Вы о том, что, согласно новому Жилищному Кодексу, все товарищества собственников жилья (ТСЖ) должны до 1 марта 2006 года выбрать и заключить договор с управляющей компанией (по обслуживанию коммунального хозяйства дома)?» (Некорректность постановки вопроса, возможно, связана с неосведомленностью исследователей: окончание срока выбора перенесено на 1 января 2007 года; вторая неточность: выбор должны сделать не только объединенные в ТСЖ собственники, но и все остальные. Впрочем, сути опроса эти огрехи не меняют – В.М.) Результаты исследований показали: только половина опрошенных (49 процентов) «хорошо знают» об этом (22 процента) или «кое-что слышали» (27 процентов). Самая высокая степень информированности о нововведениях зафиксирована среди респондентов от 45 до 59 лет (60 процентов), а самая низкая – среди молодых людей (24 процента). Обладатели высшего образования (54 процента) и респонденты с высоким уровнем дохода (53 процента) в большей степени знакомы с изменениями в жилищном кодексе. И, наконец, каждый второй опрошенный москвич (51 процент) сказал, что ничего не знает о сроках выбора управляющей компании.
Картина удручающая, и, прежде всего потому, что каждый второй москвич не просто не знает о происходящих изменениях в жилищно-коммунальной сфере, но, как было подчеркнуто на круглом столе, представления людей о реформе затуманены различными слухами. Впрочем, это не ново: испокон веку отсутствие знания заменяют мифы. О таких домыслах, открывая дискуссию, упомянул Сергей Сиваев. Например, широко распространилась убежденность в том, что граждане якобы должны поспешить с созданием ТСЖ, поскольку в противном случае вместо них местные власти приведут бог весть кого и поезд, как говорится, уйдет, а одураченные граждане окажутся на обочине реформы. Не меньшая страшилка – миф о том, что на рынок управления жильем хлынет новая волна криминала – прохиндеи под маской управляющих компаний соберут деньги и отбудут с ними прямиком на Канары...

РЕВОЛЮЦИИ НЕ БУДЕТ

Мифы проще развенчивать на фоне голой правды. Оголить правду взялся эксперт Дмитрий Гордеев. И она оказалась не только голой, но и сермяжной. «Революционная роль, которая придается ЖК, несколько преувеличена, - открывая глаза собравшимся, сказал Дмитрий Павлович. - Право собственника управлять жильем провозгласили еще Гражданский кодекс и закон о ТСЖ. Оттуда, например, взят и перемещен в ЖК, центр принятия решений – от органов местного самоуправления к собственникам помещений». В законах уже тогда говорилось, что муниципалитеты могут уполномочивать службу заказчика только в проведении общих собраний, что собственники помещений в многоквартирном доме имеют право на долю в общем имуществе, что муниципалитет – равный собственник среди прочих. Увы, замечательные эти законы не действовали. Причина хорошо известна: прошлое в обличье местных администраций, игнорирующих закон, не выпускало из своих могучих объятий слабые ростки самоуправляющихся собственников, сохраняя тем самым монополию государственных и унитарных предприятий ЖКХ. Но с введением ЖК для муниципальных чиновников наступают тяжелые времена: им придется, сжав зубы от рвущегося из груди негодования, вызванного уплывающей из рук власти, выполнять закон – участвовать в перестройке системы управления жильем на равных с другими собственниками правах. Но чиновники не привыкли к равным правам, поэтому схватки предстоят нешуточные: те, кто теряет власть, и те, кто ее берет, долго будут доказывать свою правоту, ссылаясь при этом на закон – несовершенный, напомню! Так что работы хватит всем: юристам и судьям, активным собственникам и прогрессивным чиновникам, чиновникам-ретроградам и журналистам, стоящим на страже интересов читателей, среди которых 75 процентов – собственники.
Другая сторона сермяжной правды – глубоко укорененная в сознании российского человека уравниловка, породившая, в свою очередь, путаницу в понимании объекта управления. По сию пору ДЕЗы, в чьем управлении находится подавляющее количество жилых домов, подходят к управлению с одним аршином. Но любой человек – даже не специалист в жилищном строительстве или на худой конец в области домоуправления, – будучи наблюдательным, знает, что каждый дом имеет свои индивидуальные конструктивные особенности; в каждом доме собственники имеют свои специфические интересы, которые вправе формулировать, следовательно, заказывать несколько отличный от других перечень работ и услуг. Из этого, как пояснил г-н Гордеев, и исходит ЖК – дает четкое толкование: объектом управления является многоквартирный дом, а не жилые дома. Из этого, в свою очередь, вытекает, что не может быть абсолютно одинаковых договоров управления с одинаковыми перечнями работ и услуг, с одинаковой же ценой за содержание и ремонт многоквартирного дома. В этой области нас ожидает кропотливая и нелегкая работа, где не избежать шишек и трений – путь, так сказать, через тернии к звездам.
Не будет революции, подчеркнул г-н Гордеев, и в создании ТСЖ. Товарищество – есть высокий уровень сплочения собственников помещений, объединенных пониманием не только своих прав, но и обязанностей. Следует признать, что не в каждом доме собственники созрели для создания ТСЖ. Поэтому мы столкнемся – и уже сталкиваемся – с тем, что часть собственников будет членами ТСЖ, а часть не войдет в его состав. Как разрешить эту ситуацию? Как относится к точке зрения тех, кто остался в меньшинстве? Кодекс устанавливает, что решения, принятые на общем собрании, являются обязательными и для тех собственников, которые не участвуют в собрании, или голосовали «против». Как они будут реагировать на эту, с их точки зрения, несправедливость? Затевать конфликты? Писать жалобы? Сутяжничать? Увы, надо готовиться и к такому развитию событий.
Еще одна сторона голой правды состоит в том, что ТСЖ не может отождествляться с управляющей организацией. Надо готовиться к тому, что в состав правления таки войдут уважаемые люди, но далеко не все они могут управлять многоквартирным домом. Дом – сложный объект, требующий большого объема знаний. Товариществу следует отводить лишь функцию организатора собственников помещений, которые будут формулировать задачи профессионалам, а те, в свою очередь, будут управлять домом. Другими словами, наилучший вариант для большинства ТСЖ – договор управления с управляющей организацией, в котором прописаны все требования, предъявляемые собственниками к качеству обслуживания.
Упомянул Дмитрий Павлович и так называемый третий способ управления многоквартирным домом, который ЖК предложил собственникам: непосредственное управление. ЖК не дает ограничений по численному составу домовладельцев, которые могут управлять многоквартирным домом таким способом. Но, по мнению специалистов, выбор этого способа целесообразен при небольших количествах квартир – не более двадцати. В законе о ТСЖ было ограничение – четыре домовладельца. Двадцать, по мнению г-на Гордеева, предел, когда люди могут договориться. В противном случае, большой разрыв интересов и разница в материальном положении заблокируют принятие решений. Домом можно управлять только при единстве решений.

ОПАСНОСТЬ ПРЕУВЕЛИЧЕНА

Напомнив, что с 1 января 2007 года в течение полугода органы местного самоуправления обязаны провести конкурсы по выбору управляющей организации во всех многоквартирных домах, где не приняли решение о выборе способа управления или решение приняли, но не реализовали, Сергей Сиваев взялся ответить на животрепещущие вопросы, порожденные мифами.
На первый вопрос – нужно ли торопиться с созданием ТСЖ? – Сергей Борисович ответил кратко: не нужно, уточнив при этом, что «кондоминиумизация по примеру коллективизации ни к чему хорошему не приведет – создание ТСЖ должно быть инициативой собственников, а не насильственным актом административного характера. Нужно создавать условия для того, чтобы люди объединялись в ТСЖ».
На второй вопрос – создает ли ЖК опасность, что в сфере управления появятся мошенники? – Сергей Борисович дал уклончивый ответ. С одной стороны, чтобы минимизировать такую опасность, в эту сферу надо привести – сиречь завлечь – серьезный бизнес. «Нужны новые люди, которые свою деятельность рассматривают как бизнес-активность», - утонил он. С другой стороны, вероятность того, что проходимцы попытаются внедриться в эту сферу, существует. Как и что нужно сделать, чтобы перекрыть им дорогу? И тут, по мнению г-на Сиваева, положительную роль может сыграть... консерватизм власти. «Уверен, - сказал Сергей Борисович, - что власть особо экспериментировать не будет, а станет заключать договоры с существующими жилищными структурами, теми же ДЕЗами, акционированными, приватизированными, но, тем не менее, профессиональными организациями. Прогнозирую, что ситуация будет развиваться эволюционно. Нашествия проходимцев не будет»...
Важный, волнующий всех вопрос: что произойдет со стоимостью услуг? Ответ Сиваева был прост как таблица умножения: «Как только появится конкуренция, появится и возможность платить за реально сделанную работу – это общее место».

ЗАГЛЯНЕМ В ПОДТЕКСТ

Но, как оказалось, не такое уж «общее место» эта «реально сделанная работа». Видя разочарование на лицах присутствующих журналистов, ждавших больших откровений, Сиваев углубился в проблему из проблем: крайне низкую энергоэффективность жилищного фонда, где потери ресурсов достигают сегодня 40 и более процентов.
В первую очередь речь идет о потерях тепла в масштабах дома. Представим, что некто имярек взялся за сбережение ресурсов в своей квартире. Что он сделает? Проще всего с электричеством – уходя, гасите свет – вот и вся экономия. Столь же успешно сегодня можно экономить воду – достаточно поставить в квартире приборы учета. И тогда плати только за ту воду, которую потребил сам. Можно, наконец, уменьшить потери тепла: достаточно поставить пластиковые – а еще лучше из стеклокомпозита – окна. И вот здесь-то нас подстерегает полнейшее разочарование. Экономию – в масштабах дома – такое теплосбережение даст до смешного ничтожную. Основные зоны потери тепла в доме – чердаки, подвалы, межпанельные швы. То есть, речь надо вести об общедомовых потерях, а не квартирных. Ликвидация таких потерь – задача профессионального управления домом. ЖК создает ситуацию, когда у управляющей организации, отвечающей за состояние дома, появляется экономический интерес: утеплив здание, она сократит количество покупаемого тепла и получит на этом прибыль. Схема простая и законная: собственники жилья заключают с управляющей организацией договор, согласно которому платят в течение пяти лет по нормативу потребления тепловой энергии. Управляющая компания видит: если поставить приборы учета и утеплить здание, то дом будет меньше потреблять тепла, при этом сохранятся условия комфортности проживания. Но управляющая компания, собирая оговоренную сумму с собственников, будет меньше платить теплоснабжающей организации, тем самым не только окупит свои вложения в ресурсосбережение, но и заработает на этом. Довольны все. Собственники получают комфортные условия проживания и знают: их деньги расходуются рационально – улучшается потребительские свойства здания. Более того, по истечении срока договора собственники могут пересмотреть условия следующего договора с учетом фактического потребления тепла. Как видим, краткосрочный договор защищает интересы управляющей организации. Долгосрочный – интересы жителей дома.
«Экономические стимулы для повышения энергоэффективности наших зданий созданы, - резюмировал Сергей Борисович. – Претворение их в жизнь – длинная дорога. Но верю: в конечном счете, мы будем меньше потреблять – значит, меньше платить»...

РАВНЫЙ И ПРОЗРАЧНЫЙ

У Владимира Ефимова было две новости: плохая и хорошая.
Начнем с плохой. По данным исследований Федеральной антимонопольной службы, в настоящее время менее 10 процентов собственников в стране определились с выбором способа управления домом (в Москве количество собственников, определившихся с выбором, перешагнуло лишь за три процента), и, как считает Владимир Владимирович, вряд ли к концу года картина изменится. Нет сомнений и в том, что выбор управляющих организаций ляжет на муниципалитеты. Те, в свою очередь, основной упор сделают на муниципальные и унитарные предприятия, в частности, ДЕЗы, работа которых в отсутствии рынка услуг по управлению многоквартирными домами отличается низким качеством и посему не пользуются признанием собственников. Решить эту проблему может только равный и прозрачный доступ для всех управляющих организаций на этот рынок. «Мы надеемся, что добиться этого удастся с помощью нового постановления правительства», - провозгласил Владимир Владимирович.
Хорошая новость – постановление Правительства РФ № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом». Законодательный акт начинает действовать с 1 января 2007 года. Как известно, с этого дня ЖК вменяет в обязанность органам местного самоуправления проводить конкурсы по отбору управляющих организация для тех собственников многоквартирных домов, которые не сделали этого сами. Знакомишься с документом и понимаешь, почему Ефимов был столь оптимистичен. Правила предусматривают абсолютно прозрачную процедуру проведения конкурсов – по сравнению с конкурсами, проводившимися в ЖКХ до сих пор. Особенно важно, что информация о проведении конкурса не только публикуется в официальном печатном издании муниципалитета (для Москвы и Санкт-Петербурга – в официальном печатаном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для нужд субъекта Российской Федерации), но размещается также на его официальном сайте в сети Интернет. Важно и то, что теперь на конкурсах могут присутствовать жильцы. Они могут даже производить аудио и видеосъемку, задавать любые вопросы, как претендентам, так и членам конкурсной комиссии. Могут, если что-то не понравится, обжаловать в суде. Могу сделать любой запрос. Объективен и порядок оценки предложений различных организаций: никаких кулуарных совещаний – все должно происходить прямо в зале. В присутствии собственников и прессы должны рассматриваться и обсуждаться представленные документы, сравниваться предложения – в рублях и копейках. Такая процедура даст возможность собственникам знать, на каких условиях выбран тот или иной управляющий. Они получат возможность сравнить затем обещания с реальностью. И если, в дальнейшем, выбранный и назначенный управляющий по каким-то критериям не устроит собственников дома, то присутствовавшим на конкурсе жильцам, как говорится, и карты в руки. Созвав собрание возмущенных соседей по дому, именно они разразятся пламенной обличительной речью – с цифрами и фактами в руках; именно они смогут сравнивать и сопоставлять. И, наконец, только их выводы не будут голословной иеремиадой, а встанут на реальную почву факта. «Выбирай мы сами, - скажут они, - то проголосовали бы не за ООО «Ложка дегтя», а за ООО «Бочка меда» - жизнь была бы слаще и дешевле».
Решена в постановлении и проблема «проходимцев и мошенников», которые захотят нажиться на наивности и неведенье собственников жилья – введением обеспечения исполнения обязательств по управлению многоквартирным домом. Тем самым собственники будут застрахованы от причинения вреда общему имуществу, а энергоснабжающие организации, в случае неоплаты предоставленных услуг, получат компенсацию либо с помощью банковских гарантий, либо через страховую организацию, либо через залог депозитов.
Содержит постановление и ответ на вопрос, как будут платить собственники, если не выберут способ управления. В частности, в каждом договоре на управление многоквартирным домом будет указан перечень услуг, которые должна будет оказывать управляющая организация, и стоимость каждой конкретной услуги. Предусмотрено, что собственники помещений имеют возможность оплачивать по факту услуги. Другими словами, если территория дома не убирается, не обслуживаются лифты, то и платить за это не нужно...
Не отказал Владимир Владимирович себе в удовольствии отметить, что в недрах антимонопольной службы готовится разъяснение, согласно которому будут признаны незаконными любые навязывания со стороны местных органов власти собственникам, затевающим самостийный выбор управляющей компании. «Мы надеемся, - резюмировал Владимир Владимирович, - что система, выстроенная ЖК вместе с подзаконными актами, позволит начать новый этап в реформе ЖКХ»...

КОМУ БУБЛИК, А КОМУ...

Благостный настрой, созданный Владимиром Владимировичем, сокрушила Ирина Шрамко.
- Мы тут слушаем о развитии конкуренции, о приходе частных компаний, о том, что не нужно торопиться. Создается впечатление, что наши собственники должны замереть в ожидании завтрашних благ. А я считаю, что мы должны бить тревогу и говорить правду нашим собственникам, число которых уже приблизилось к 75 процентам, а к концу бесплатной приватизации дойдет до 90! Мы должны бить тревогу и говорить: «Спешите, люди! Учитесь, люди!» Нужно срочно объяснить собственниками чего они являются, какие у них обязанности, ибо большинство собственников сегодня не понимают, что их ждет завтра. Вдумайтесь в такую цифру: в ЦАО 83 процента жилищных субсидиантов являются собственниками! Самая низкая цифра в ЮВАО – 53 процента. И их число будет расти не только в Москве, но и по всем регионам страны. А еще через пару лет им скажут: платите налог на собственность. Обо всем этом нашим собственникам надо знать сегодня и задуматься над будущим...
Теперь – о революционных изменениях в сфере управления жилищным фондом. Хотя мы говорим о развитии конкуренции, но я не вижу очереди частных управляющих компаний. Почему? Говорят, что местная власть стоит стеной и никого сюда не пускает. Но, извините, если бизнесу выгодно, он найдет дорогу к собственнику! Он пробьется. Преграды – в несовершенстве законодательной базы. Для меня очевидно: если мы хотим, чтобы управляющая организация стала инструментом управления каждым объектом, то мы должны этот объект выделить. И здесь возникает вопрос: что такое общее имущество? Сегодня самое сложное – описание общего имущества...
Поддержала Шрамко Надежда Астафьева, считающая, что сегодня с частными управляющими компаниями в жилищной сфере на российском рынке туго. «Выход на этот рынок может оказаться для бизнеса очень рискованным, – предполагает Надежда Алексеевна. – До сих пор в России насчитывается 40 процентов льготников, которые оплачивают лишь половину стоимости жилья, а 13 процентов получают субсидии. И до тех пор, пока не будет принято решение о монетизации этих льгот, частный бизнес в сферу ЖКХ не придет. Он должен быть уверен, что ему не придется доплачивать за льготников из собственного кармана».
Еще одну ложку дегтя в сегодняшнюю картину, царящую на рынке управления жильем, добавил Андрей Широков. Его душа болит за столицу, поэтому начал с московских проблем.
- Сегодня главная проблема в Москве – изменение финансовых потоков. Пока мы их не изменим, ни о каком внедрении ЖК речи быть не может. ЖК четко прописывает: деньги получают управляющие компании, в том числе ТСЖ, которые выполняют функции управляющей компании, и затем они расплачиваются с поставщиками ресурсов и с теми, кто предоставляет услуги. Москве предстоит перераспределить на персонифицированные счета граждан не только субсидии, но еще и почти 50 млрд. рублей – часть коммунальных платежей, которые город взял на себя. Здесь очень много вопросов, в том числе к ЕИРЦ.
Вторая проблема, с которой столкнулся город – капитальный ремонт жилищного фонда. Москва сегодня тратит большие деньги на капитальный ремонт, но это малая толика того, что должно быть, по законодательству РФ, потрачено собственниками. Они будут объединяться и нанимать управляющие компании, а те, согласно ЖК, должны дома принимать, в том числе и те, которые нуждаются в капитальном ремонте. Не исключены судебные иски к не исполнившей своих обязательств власти с требованием вернуть деньги. По Москве это сумасшедшая цифра – не буду ее называть, потому что здесь сидит пишущая братия. Решение этих двух вопросов лежит в основании экономики дома и создании рынка управления жильем.
- Капитальный ремонт – тема настолько серьезная, что требует отдельного разговора, - поддержал Широкова Севаев. - Мы с федеральными структурами обсуждаем нынче только подходы к этой проблеме. Одно ясно: государство от этой проблемы уйти не может. Содержать плохие дома будет дороже, чем дома хорошие. Что с этим делать – вопрос серьезных социальных последствий...

КАДРОВЫЙ КЛУБ?

К этой извечной проблеме повернул участников круглого стола скромный и наивный товарищ – старший по подъезду. Представляете, так и спросил: «Когда чиновники будут предлагать новации в сфере ЖКХ?»
Отвечать за чиновников взялась Шрамко.
- Кадровый состав в сфере ЖКХ – самый отсталый, - сказала самоотверженная Ирина Павловна. – И отсталость не только в знании новых документов. Представьте ситуацию: руководитель Комплекса городского хозяйства приезжает в ДЕЗ и объясняет главному инженеру, что такое прибор учета. Мы потеряли многих из тех, кто что-то знал. Восстановить профессиональный уровень в системе ЖКХ – задача непростая...
Учеба – конек Ирины Павловны. Поэтому она немедленно расширила круг тех, кто должен подвергнуться процессу обучения. «Сегодня каждый варится в собственном соку. К нам в Центр приезжают люди и задают такие вопросы, которые под силу специалистам, до тонкости знающим законодательство. Нужно создать постоянно действующий клуб, где можно было бы получить ответ на любой вопрос, касающийся реформы ЖКХ»...
Валентин МАКЛАКОВ
(«Доступное жилье России», №3, 2006)





Обратные ссылки на эту запись [ URL обратной ссылки ]

Обратных ссылок на эту запись нет

Новые комментарии