Перейти к содержимому






Фотография

Портрет времени

Написано Nepanov, 10 May 2023 · 101 просмотров

ПУЗЫРЬ ПОКА НЕ ЛОПНУЛ

65]«Для достижения наибольшего успеха манипуляция должна оставаться незаметной. Успех манипуляции гарантирован, когда манипулируемый верит, что все происходящее естественно и неизбежно». (Герберт Шиллер)


Цены на столичную недвижимость «взвинчены до неприличных пределов», заявил в августе глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин, и порекомендовал строительным организациям, выступающим инвесторами, заморозить цены на жилье, так как они, по его словам, неоправданно высоки. При этом он отметил, что власти ограничились рекомендациями, поскольку не могут командовать строителями.
Действительно, цены на жилье в Москве побили все рекорды. Еще в начале 2006 года «небывалым ростом цен» считалось увеличение на 4,4 процента в месяц. В мае цены скакнули на 7,6 процента. И если в январе 2006 года средняя цена квадратного метра в столице колебалась около $2700, то в мае она составила уже $3700 за квадратный метр. В июне цены поднялись еще на 5,8 процента и достигли в среднем $3923 за метр. Барьер $4000 был совсем близким. Обыватель, мечтавший о доступном жилье, окончательно впал в депрессию. Аналитики в сфере недвижимости сменили лексику: прогнозы стали именовать предсказаниями, в речах появились вопросительные интонации. В этом можно было убедиться 24 августа на проведенной Московской ассоциацией риэлторов конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз». В ней приняли участие представители девелоперских, инвестиционных и риэлтерских компаний, банков, страховых компаний, ведущие СМИ. Открывая конференцию, президент МАР Анна ЛУПАШКО призналась: «Все хотят знать, что ждет участников рынка недвижимости во второй половине 2006 года. Достиг ли рынок потолка? Стали ли цены адекватными и больше расти не будут?».
Удовлетворить интерес собравшихся взялся научный руководитель Аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ-недвижимость», профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В.Плеханова Геннадий СТЕРНИК, обозначивший свой доклад, как «Новый взгляд на прогнозирование тенденций развития рынка недвижимости». Но прежде он предупредил аудиторию: «Это предсказание, но не прогноз». Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег РЕПЧЕНКО, предваряя свой доклад «Текущее состояние и перспективы рынка жиля Московского региона», еще дальше ушел от прогнозирования, предупредив собравшихся, что расскажет о своих «ощущениях текущего состояния московского рынка недвижимости». Генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY Александр КРАПИН, сформулировавший свое сообщение «Причины высоких темпов роста цен на жилье в московском регионе и перспективы развития рынка в 2006-2007 годах», принялся излагать основы системного подхода. Закралось подозрение, что непредсказуемо стремительный рост цен на жилье ввел ведущих аналитиков в растерянность, поэтому они погрузились в научные глубины: один – в проблемы кибернетики, другой – в общую теорию игр...
Между тем аудитория с нетерпением ждала прогнозов или, на худой случай, предсказаний. О чем, кстати, настойчиво напоминала ведущая Анна Лупашко.
И тогда г-н Стерник, отвлекшись, наконец, от «аппроксимаций кривой второго порядка», сказал: «В ближайшее время темпы роста цен снизятся вплоть до нуля. Весной 2007 года возможна некая коррекция вниз порядка 5 процентов. К концу 2007 года снова начнется рост цен». Среднюю цену квадратного метра к концу 2006 года назвал такую: 4300 долларов.
В свою очередь, г-н Репченко «предсказал»: «В сентябре-октябре следует ожидать предложения нового повышения цен. Не утверждаю, что рынок примет эти цены в полном объеме, но повышение произойдет. Стабилизация более вероятна к концу 2006 года и началу следующего... Все зависит от того, сколько будут строить в Москве. Если в 2007 году построят 2 млн. кв. метров и сдадут их по социальным программам, то значит, в следующем году цены на рынке вырастут еще вдвое. Если в следующем году московский стройкомплекс выйдет на 10 млн. кв. метров, то рынок стабилизируется и, даже, пойдет вниз... Предельную цену не берусь назвать. Считаю, что ситуация ненормальная. Откат рынка назад и стагнация рано или поздно случится. Но только тогда, когда начнут восстанавливаться объемы предложения на рынке».
Вот «предсказание» г-на Крапина: «По мнению наших экспертов, в нынешнем году цены продолжат рост со скоростью 3-5 процентов в месяц. Это связано с процессом увеличения денежной массы в экономике страны. Процесс будет подогревать развитие ипотечного кредитования, т.е. снижение порога входа участников на рынок».
Руководитель Департамента инвестиционного консалтинга и оценки ООО «Корпорация «Рескор» Дмитрий РОЩИН заявил: «Мы находимся в начале длительного цикла экономического роста в стране протяженностью примерно в 25 лет. Следовательно, цены в сегменте коммерческой недвижимости будут расти, но темпами, не превышающими уровень инфляции помноженной на коэффициент 1,5».
Подводя итоги конференции, вице-президент МАР Юрий КАРАМАЛИКОВ посетовал на то, что, характеризуя ситуацию, складывающуюся на рынке недвижимости, аналитики разошлись в прогнозах изменения цен в будущем. Утешило его лишь то, что они были единодушны в одном: сегодня делать прогнозы опасно, так как ситуация нестабильна, и любое резкое движение со стороны государства, застройщиков и риэлторов может привести к неконтролируемым последствиям не рынке недвижимости...
Но при чем здесь нелопнувший пузырь, спросит внимательный читатель.
Объясняю. Пять дней спустя, неудовлетворенному итогами конференции автору этой заметки попалась на глаза статья главного экономиста инвестиционной компании Morgan Stanley Стивена Роуча «Пузыри, пузырики, пузыречки могут наделать много шума», в которой анализируется схожая ситуация на рынке жилья США. Г-н Роуч назвал ее «спекулятивным пузырем».
Оказывается, в 2005 году темпы роста цен на жилье в США достигли 27-летнего максимума, при этом в первом квартале 2006 года они продолжили расти на 20 процентов и больше в 53 мегаполисах страны. Ценообразование и спрос подпитывают друг друга. Кстати, схожий процесс роста цен на жилье наблюдается в Европе. Например, двухкомнатная квартира в Брюсселе (75 кв. метров) в августе продавалась за 155 тысяч евро, трехкомнатная в Берлине (98 кв. метров) – за 125 тысяч евро, двухкомнатная в Праге (100 кв. метров) – за 169 тысяч евро.
Заинтересовал, естественно, прогноз Стивена Роуча. Вот он: «Все спекулятивные пузыри на рынке активов одинаковы. Конечно, есть определенные различия между активами: акции – это финансовые активы, а дома – материальные. Однако... пузырь – это результат деятельности мощных механизмов гиперболизации, как реальных, так и психологических, которые ведут к формированию неустойчивых условий, когда каждое увеличение цены порождает новое увеличение... Как правило, рост пузыря длится дольше, чем предполагается. Однако, когда он в итоге лопается, начинается стихийное падение. Кажется, именно это и происходит сейчас на американском рынке жилья. Спрос на дома летит камнем вниз, а запасы непроданных жилищных объектов растут не по дням, а по часам – на 40 процентов на вторичном рынке, и на 22 процента на первичном рынке за 12 месяцев до июля. Это классические показатели, подготавливающие почву для ценового обвала – эндшпиля любого пузыря».
И вот вопрос: случится ли такой эндшпиль в Москве, в России? И когда?..
И последнее: слово «пузырь» тоже не случайно. Вспомним:
«Земля рождает пузыри, как влага.
Они – такие. Где они? Исчезли».

65]У.Шекспир «Макбет»

Леонид ГОВЗМАН
(«Доступное жилье России», №2, 2006)





Обратные ссылки на эту запись [ URL обратной ссылки ]

Обратных ссылок на эту запись нет

Новые комментарии