Создать свою тему оформления
0
КТО ХОЧЕТ, ТОТ ДОБЬЕТСЯ...
Из жизни ТСЖ «Ленинский, 137-1»
ТЕРПЕНЬЕ ЛОПНУЛО
Трехуровневый – 25, 22 и 10 этажей – дом на 167 квартир по Ленинскому проспекту, 137-1 сдан в эксплуатацию в 1997 году. Глядя на него, понимаешь, что понятие «элитный» – весьма условное: то, что было элитным десять лет назад, сегодня выглядит как вполне заурядный индивидуальный архитектурный проект. Массивные коробки зданий, узкий, забитый машинами, обнесенный типовым металлическим забором двор – глаз не радуют ни новизной, ни респектабельностью. Трещины и пятна на фасаде усугубляют впечатление...
С них-то – трещин и пятен – и начался наш разговор с председателем ТСЖ «Ленинский, 137-1» Татьяной Ефремовой. «Объясняю, - сказала Татьяна Васильевна, выслушав мое недоумение, вызванное внешним видом дома. – Сначала дом обслуживал застройщик – Ремстройтрест. Очень скоро мы на своем опыте убедились, с какой целью застройщики или их «дочки» берут такие дома в эксплуатацию – чтобы скрыть недостатки строительства. Во-вторых – заработать на жильцах-недотепах: из нас тянули деньги за латание строительных и эксплуатационных дыр. Сведущие люди посмеивались: вас стригут, как овец – сколько ни спросят, все даете. И длилось это до тех пор, пока обслуживающая организация все окончательно не развалила: за несколько лет в доме полностью была разрушена противопожарная система, приведены в нерабочее состояние многие инженерные коммуникации. В довершение всему на нашей шее «сидели» коммерческие компании застройщика – из 3500 кв. метров нежилых помещений 1000 принадлежит им – дело было поставлено так, что жильцы платили за коммерсантов: за воду, тепло, электричество».
Терпенье жильцов лопнуло в 2003 году. Из возмущенных масс возникла инициативная группа. После непродолжительных дебатов в своих рядах она решила: обслуживающую организацию выгнать. Как? Очень просто: каждый из собственников в свое время подписал с ней договор, их опросили – согласны ли с изгнанием нерадивой обслуги. Согласились все. Инициаторы пришли к «нерадивым» и сказали: отныне платить не будем, и чтобы духу вашего здесь не было.
И платить перестали...
Первый шаг к самостоятельности был сделан.
Нужен был второй – создать ТСЖ. Та же инициативная группа провела собрание. На нем Татьяна Ефремова и предложила в правление свою кандидатуру. Почему так сделала – расскажу ниже. Для хода дальнейших событий важно другое: ее выбрали председателем...
ПОД ЛЕЖАЧИЙ КАМЕНЬ ВОДА НЕ ТЕЧЕТ...
Первым делом товарищи, что называется, осмотрелись и обнаружили, что застройщик продал в собственность даже то, что не предусмотрено никакими законами: технические помещения и подвалы и, главное, индивидуальную диспетчерскую со всеми коммуникациями дома.
- Мы попытались ее вернуть через суд, - объяснит Ефремова. - Не получилось – сработало бассманное правосудие. Но бороться не стали... Не удивляйтесь: на первом же собрании правления мы твердо решили: во-первых, работаем бесплатно, потому что это наш дом и восстанавливаем его для себя; во-вторых, как бы трудно ни было, действуем только по закону – никому и никогда взяток не даем.
- Эксперимент?
- Принцип жизни. Поэтому решение судьи приняли спокойно: пусть идет, как идет. Диспетчерскую проиграли, но зато заставили ГУП ДЕЗ «Теплый стан» – дом в его управлении – восстановить за свои средства разрушенную противопожарную систему. Правда, кое-что пришлось реставрировать за свой счет: купили пожарные рукава и огнетушители, восстановили видеонаблюдение, отремонтировали лифты...
- И все-таки, почему не боретесь за диспетчерскую – это же часть системы жизнеобеспечения дома, общедолевая собственность – не продается...
- Решили не растрачивать силы на суды, а заняться более важными на тот момент делами. Например, фасадом. Видели, в каком он состоянии? Строители нарушили технологию, заменили материалы. Результаты обследования показали, что фасад в плачевном состоянии и требует капитального ремонта. Мы присматривали – на будущее – высококвалифицированные обслуживающие компании с хорошей репутацией, они-то и подсказали: брать в самоуправление дом с таким фасадом не советуем – нужен капитальный ремонт. И мы решили: второй раз платить за фасад не будем, а предъявим претензии городским властям, по сути, утвердившим строительный брак: будьте любезны, восстановите из бюджетных денег. Написали Юрию Лужкову, Петру Аксенову, другим заместителям мэра.
В каждом из писем были ссылки на законы и постановления – и никаких жалоб.
Деньги им выделили. 50 млн. рублей. В апреле прошлого года мэр подписал решение. Но до префекта деньги дошли только в сентябре. Не успеем освоить, сказал префект. И пригласил членов правления ТСЖ к себе – решать, что делать. Выступали специалисты и говорили, что, дескать, нужен проект, согласования и все такое прочее, а это – время. Ефремова встала и сказала: зачем изобретать велосипед? Я не строитель, но знаю, что в Москве по этой технологии уже сделаны фасады, почему бы не взять готовый проект и привязать к нашему дому? Опыт есть. Деньги есть. За работу, товарищи.
И руководящие товарищи согласились с Ефремовой.
Она планирует, что работы на фасаде начнутся в июле. Подсчитала, что ремонт займет четыре месяца. С учетом «наших реалий» может затянуться до весны. Утешает, пожалуй, то, что параллельно ДЕЗ будет ремонтировать им инженерные сети – за свой счет. Поставят счетчики там, где их нет...
- Вы знаете, в каком состоянии должен быть дом, чтобы взять его в управление? - спрошу у Ефремовой.
- Четко. Разглашу даже наши стратегические планы. Правление выберет эксплуатирующую компанию, и будет держать все финансы в своих руках. Мы также намерены изменить отношения с коммерческими структурами, которые «сидят» в нашем доме и платят только по счетчикам. Пользуетесь нашими инженерными коммуникациями и сетями? Будьте любезны платить за их эксплуатацию. Говорите, что не пользуетесь лифтами и платить за них не будете? Но, друзья, дом – единая и неделимая система, вы создаете здесь прибыль. Будьте любезны, платите за все в должной доле. Ставки для вас будут такие же, как и для всех собственников. Но и это еще не все. Коммерсанты умудрились согласовать с префектом договор, согласно которому они берут в аренду всю территорию дома. Спрашиваю: «Ребята, как можно взять общедолевую собственность в аренду?» Они подумали и отвечают: «Мы вычленим свои 60 кв. метров». Я: «Из общедолевой собственности ничего не вычленяется по закону». Мы судимся и намерены дойти до федерального суда, потому что на городской надежды нет – проигранное дело по нашей диспетчерской тому свидетельство. Но и за нее мы будем бороться, когда возьмем дом в управление...
У нас хорошая кооперация с ДЕЗом, хотя вначале были серьезные непонимания. С управой хорошие отношения – там полностью поменялась власть – глава управы и его заместитель грамотные ребята. С префектурой работаем, с городскими властями. Под лежачий камень вода не течет...
ЭКОНОМИКА ДОМА
Экономикой дома Ефремова называет повышение его капитализации, а это, прежде всего, привлечение средств.
Вот как выглядит экономика в жизни. На доме теперь стоят две антенны – Мегафона и Би-Лайна – приносят по две тысячи долларов ежемесячно. Управляющий домом Иван Алексеев привлек рекламодателей – они установили в подъездах световую рекламу, которая дает еще тысячу долларов в месяц и, кстати, одновременно является удачным дизайнерским элементом. Нашли место для коммерческого банка, обслуживающего дом – банк платит за аренду. Подыскивают помещения для небольшой мастерской бытового обслуживания. Все строится на взаимной выгоде: удобно жильцам и тем, кто их обслуживает – всегда обеспечены работой. Выигрывает и дом – в общую копилку идут арендные сборы.
Сейчас фасад дома увешан антеннами и кондиционерами. Во время ремонта их снимут, а жильцам скажут: вместо частных антенн установим общую за 20 тысяч долларов. Тем, кто хочет смотреть дополнительные программы, поставим приемные устройства в квартирах. То же с кондиционерами – сегодня есть системы, позволяющие обеспечить весь дом.
Фасад обретет девственную привлекательность.
Следующая задача: остекление балконов в одном архитектурном решении. Поисками фирмы занимается Иван.
- Сегодня цена одного квадратного метра в нашем доме 6200 долларов, - подводит черту под экономическим экскурсом Татьяна Васильевна. - Когда завершим подготовку дома к самоуправлению, будет стоить, по нашим прогнозам, 8000 долларов. Кстати, одному жильцу уже предложили за аренду пятикомнатной квартиры 15 тысяч долларов – это говорит о том, что своим трудом мы повышаем стоимость нашего жилья... Честно скажу: у меня вполне коммерческий интерес – хочу, чтобы моя квартира год от года дорожала. И для этого делаю все, что в моих силах...
КОНСЕНСУС
Любой многоквартирный дом – коммуна, считает Ефремова. ТСЖ – коммуна, самоуправляемый организм, где потребности и способности их удовлетворять должны быть сбалансированы. Люди разные, но жить приходится в одних и тех же условиях. Хочешь – не хочешь, но, покупая квартиру, ты на это соглашаешься, как говорится, по умолчанию. И генерал Иванов, и простой пенсионер Петров будут жить в коммуне и в равной доле должны оплачивать обслуживание своего дома. Есть у них средства или нет – другой вопрос. У всякого организма есть, говоря современным языком, система управления. Правление ТСЖ – такая система. Она и отвечает за консенсус среди членов коммуны. Если вы не нашли его внутри ТСЖ, не пытайтесь искать вне дома. В правлении ТСЖ «Ленинский, 137-1» собрались люди, сумевшие выстроить отношения внутри коммуны так, что потребности стали общими, независимо от уровня дохода.
На это ушел год.
Вот как это было. На втором собрании правление предложило: помимо необходимого набора услуг, предоставляемых ДЕЗом, наметили дополнительные – частная компания будет обслуживать дом не так, как это делает ДЕЗ. Влажная уборка на лестничных клетках раз в неделю. Под веник – раз в день. Протирка поручней – раз в день. Уборка лифтовой кабины – два раза в день. Уборка территории – 10 часов в сутки. Трое дворников – зимой, двое – летом. Семь постов охраны: три – в подъездах, два – на основном въезде и на внутреннем дворе. У каждого жильца – индивидуальная именная карточка для входа на территорию, в дом и в лифт. Все это удовольствие обойдется по 17 рублей с квадратного метра.
Не все сказали «да». Кое-кто ответил: посмотрим, потом заплатим. Один жилец пригрозил обратиться к юристу, дескать, незаконные сборы денег. Ефремова не сдавалась: «Друзья, вы должны понять главное: вон чужой дом, который обслуживает ДЕЗ, и ДЕЗу наплевать, сколько стоят в нем квартиры сегодня, и сколько будут стоить завтра. А вот наш дом. И мы хотим, чтобы наше жилье до-ро-жа-ло. Если у вас сегодня по каким-то причинам нет денег на содержание дома, то есть варианты: можете предложить свои услуги. Примем любую помощь – юридическую, организационную, физическую, наконец. Не можете? Значит, сдавайте свою квартиру в аренду. Мы и в этом вам поможем. Допустим, сдаете свою квартиру за пять тысяч, за две снимаете попроще. Три тысячи остается на жизнь. Для пенсионера – замечательный вариант. Если вас и этот вариант не устраивает, продайте эту квартиру и купите проще. Но за наш счет жить не будете».
- Жестко, но справедливо, - реагирую я, выслушав императив Ефремовой.
- Я так и сказала генералу: кричи, не кричи, но будешь жить по тем правилам, которые установит общее собрание. Очень скоро генерал понял: коммуна – не армия, придется подчиниться. Пока платит выборочно: за одно платит, за другое – нет. Но начало есть.
Кстати, Ефремова с самого начала предугадала «генеральский симптом» – предложила создать резервный фонд, который позволяет вести перекрестное финансирование, в том числе и для погашения задолженности. На сегодняшний день добились 96-процентной собираемости на дополнительные нужды. В ДЕЗ платят 100 процентов.
- Отчитываемся за каждую потраченную копейку, - комментирует Ефремова. - Когда генерал начал против меня дело, то наслал сюда сонм проверяющих. Мы открыли все наши отчеты. Все чисто, потому что бухгалтерия абсолютно прозрачна. Если этого не сделать с самого начала, то люди вам верить не будут...
ВУЛКАН ЭНЕРГИИ
А теперь о том, почему Татьяна Ефремова предложила свою кандидатуру в правление ТСЖ. По основной своей работе Ефремова – кризисный управляющий. Знала, что нужно делать, как делать, и уверена была, что справится. У нее высшее филологическое и финансовое образование, опыт работы за рубежом и в совместных фирмах. Работала, например, в американской компании с годовым оборотом в шесть млрд. долларов – помогала внедряться в российский рынок. Ее и пригласили как кризисного управляющего. Когда задача была решена, предложили управлять российским отделением компании. Она отказалась. «Каждодневное управление мне не интересно», - признается она в разговоре со мной.
Порыв инициативной группы жильцов к самостоятельности отозвался в Ефремовой рефлекторным желанием «разрулить» ситуацию. Проницательный собеседник на первой же минуте общения с этой женщиной без труда обнаружит в ней вулкан энергии, способной сокрушить любые преграды. Естественно, почувствовали это и члены правления. Поверили сразу и безоговорочно.
И, как показали дальнейшие события, не ошиблись.
В свою очередь, Ефремова, зная, что и эта задача будет когда-то выполнена, присмотрела будущую замену – профессионального управляющего. «Замену» звали Иваном Алексеевым. В тот момент ему шел 21 год, и учился Иван в плехановке на финансиста. Жил в этом доме. Она подошла к Ивану и сказала: «Начинай здесь главным бухгалтером. Финансы – ключевое дело. Справишься. Я помогу».
Иван подчинился ее воле. С той минуты Ефремова брала его с собой на все переговоры и совещания – вводила в курс дела. Помогала в ведении бумаг. Подсказывала...
После окончания вуза он стал исполнительным директором.
В 2007 году – управляющим.
Сегодня Иван, помимо всего прочего, курирует самое «горячее» дело – ход проекта капитального ремонта фасада. Ефремова дублирует.
- Контролируем каждый шаг, - говорит она. - Ежедневно на связи с управой: где документы? кто подписал? У меня это второй бизнес. Работаем настолько плотно, что зам главы управы недавно взмолился: «Тань, у меня из-за тебя мокрая рубашка, потому что такого контроля я нигде не встречал»...
Меня часто просят поделиться опытом. Я отвечаю: опыт управления домом нельзя копировать, ибо каждый дом – индивидуальное тело, часто больное. Должен быть личный врач. А еще лучше сравнение с портным: шьет костюм на Иванова. На Сидорове костюмчик сидеть не будет...
Я убеждена: не решаемых проблем нет. Не хватает профессионалов – можно найти. И с городскими властями можно работать, с префектурой, управой. Если «срослось» – все получится. Но если нет желания, тогда ничего не сможешь. А еще нужно иметь убеждения и принципы, и верить в то, что делаешь – тогда хватит сил.
И не нужно бояться проблем – страх и успех не пересекаются...
ВАНЯ
Введя меня в курс злободневных событий, Ефремова сбавит вдруг темп разговора и скажет:
- Хочу объяснить, почему эта работа предложена Ване. Во-первых, он жилец дома – значит, здесь его интересы. Во-вторых, Ваня окончил престижный вуз. Амбиции, как у всех молодых людей, высокие. Вместе с тем я абсолютно убеждена: специальность «управляющий многоквартирным домом» очень перспективная. Ему сейчас 24. Уже многое знает и умеет. Думаю, к моменту перехода на самоуправление – а это не за горами – его не надо будет опекать ни в чем.
- А если научится и уйдет? – не удержусь я от провокации.
- Самое главное – цель. Зачем уходишь? Если за деньгами – ты бесперспективен. Если – за расширением своего бизнеса, то шаг правильный... Я всегда работала с молодежью и прекрасно понимаю, что удерживать нельзя. Молодые должны расти. Но главное, чтобы не уходили в мертвые тела. Оживить их невозможно. Наш дом – не мертвое тело, а бездна возможностей. Здесь у Вани перспектива серьезного бизнеса. И пока я в силах – помогу...
Когда Ефремова умчится по своим делам, Иван Алексеев расскажет не менее поучительную историю...
- Школа Татьяны Васильевны дала мне уверенность. Я это понял недавно, когда переселился в другой дом – женился, сейчас ждем ребенка. Так как здесь привык к вполне определенному качеству жизни, то, переехав туда, сначала был в шоке. Масса строительных недоделок. Председатель ТСЖ, поставленный застройщиком, скрывает документы. Кругом грязь, мусор. Управляющего днем с огнем не сыскать. Сантехник приходит по заявке с опозданием и берет дополнительную мзду. Типичная ситуация. Особым ударом была сумма квартплаты: при несопоставимо худшем обслуживании 58 рублей за квадратный метр против здешних 55. Появилось жгучее желание свергнуть гнилую систему и создать нормальное управление и эксплуатацию – в соответствие с опытом, который получил здесь. И я начал действовать. Нашел инициативных людей, мы провели общее собрание, на котором переизбрали правление, сменили председателя. Обратились в инспекцию федеральной налоговой службы, которая тогда занималась регистрацией изменений, в том числе в некоммерческих организациях, – зарегистрировать изменения. Нам отказали, ссылаясь на то, что подписывать протоколы должен старый председатель. Естественно, старый председатель отказался. Мы провели повторное собрание. Но вопрос о том, кто должен подписывать заявление на изменения отпал: функцию регистрации некоммерческих организаций передали Федеральной регистрационной службе. Подписывать теперь должен вновь избранный председатель.
Но столкнулись с очередной проблемой. В пакет документов, которые мы должны приложить к заявлению, входит протокол и копии свидетельств всех собственников в доме. Последнее невозможно: дом – новый, не все собственники живут в Москве, собрать свидетельства технически невозможно. Кроме того, с нас потребовали выписку из БТИ, в которой была бы описана общая площадь дома. В БТИ нам отказали, ссылаясь на то, что мы можем получить выписку по своей квартире, но по дому – нет. «Обращайтесь в старое правление», - сказали нам. Фактически людям, которые не имеют опыта в организации некоммерческих организаций, зарегистрировать сегодня ТСЖ почти невозможно. На федеральную регистрационную службу эти обязанности передали, а регламент исполнения не утвердили – служба начала выдумывать дополнительные барьеры и препятствия. Ситуация злободневна: у меня много знакомых, у которых с федеральной регистрационной службой возникли большие проблемы...
А уровень обслуживания нового дома вытащим. У меня есть такое желание. Там у меня собственность, хочу, чтобы она росла в цене. И у меня есть определенный опыт: если я это сделал здесь, то сделаю и там...
В словах Ивана я уловил интонации Ефремовой...
ЗАНИМАТЕЛЬНАЯ АРИФМЕТИКА
- Иван, вы сказали, что в ТСЖ «Ленинский, 137-1» собственники платят по 55 рублей за квадратный метр? Калькуляцию, пожалуйста...
- В 55 рублей входят коммунальные платежи и плата за дополнительные услуги. Эта сумма будет уменьшена, когда мы возьмем дом на свой баланс – мы уже подсчитали – экономить будем на воде, тепле и электричестве. Сейчас платим по нормативам. Будем платить по счетчикам. Это даст экономию процентов 40. Мы найдем куда пустить эти деньги. Фактически же сейчас эксплуатация дома обходится в 27 рублей за квадратный метр, 14 из которых идет на охрану. Значит, собственно, за эксплуатацию члены нашего ТСЖ платят по 13 рублей за квадратный метр...
Уважаемый читатель, если в твоем платежном документе нет доплат за охрану и прочее (см. выше), раздели значащуюся в нем цифру на площадь квартиры, и... позавидуй тем, кто живет в ТСЖ «Ленинский, 137-1»...
Из жизни ТСЖ «Ленинский, 137-1»
ТЕРПЕНЬЕ ЛОПНУЛО
Трехуровневый – 25, 22 и 10 этажей – дом на 167 квартир по Ленинскому проспекту, 137-1 сдан в эксплуатацию в 1997 году. Глядя на него, понимаешь, что понятие «элитный» – весьма условное: то, что было элитным десять лет назад, сегодня выглядит как вполне заурядный индивидуальный архитектурный проект. Массивные коробки зданий, узкий, забитый машинами, обнесенный типовым металлическим забором двор – глаз не радуют ни новизной, ни респектабельностью. Трещины и пятна на фасаде усугубляют впечатление...
С них-то – трещин и пятен – и начался наш разговор с председателем ТСЖ «Ленинский, 137-1» Татьяной Ефремовой. «Объясняю, - сказала Татьяна Васильевна, выслушав мое недоумение, вызванное внешним видом дома. – Сначала дом обслуживал застройщик – Ремстройтрест. Очень скоро мы на своем опыте убедились, с какой целью застройщики или их «дочки» берут такие дома в эксплуатацию – чтобы скрыть недостатки строительства. Во-вторых – заработать на жильцах-недотепах: из нас тянули деньги за латание строительных и эксплуатационных дыр. Сведущие люди посмеивались: вас стригут, как овец – сколько ни спросят, все даете. И длилось это до тех пор, пока обслуживающая организация все окончательно не развалила: за несколько лет в доме полностью была разрушена противопожарная система, приведены в нерабочее состояние многие инженерные коммуникации. В довершение всему на нашей шее «сидели» коммерческие компании застройщика – из 3500 кв. метров нежилых помещений 1000 принадлежит им – дело было поставлено так, что жильцы платили за коммерсантов: за воду, тепло, электричество».
Терпенье жильцов лопнуло в 2003 году. Из возмущенных масс возникла инициативная группа. После непродолжительных дебатов в своих рядах она решила: обслуживающую организацию выгнать. Как? Очень просто: каждый из собственников в свое время подписал с ней договор, их опросили – согласны ли с изгнанием нерадивой обслуги. Согласились все. Инициаторы пришли к «нерадивым» и сказали: отныне платить не будем, и чтобы духу вашего здесь не было.
И платить перестали...
Первый шаг к самостоятельности был сделан.
Нужен был второй – создать ТСЖ. Та же инициативная группа провела собрание. На нем Татьяна Ефремова и предложила в правление свою кандидатуру. Почему так сделала – расскажу ниже. Для хода дальнейших событий важно другое: ее выбрали председателем...
ПОД ЛЕЖАЧИЙ КАМЕНЬ ВОДА НЕ ТЕЧЕТ...
Первым делом товарищи, что называется, осмотрелись и обнаружили, что застройщик продал в собственность даже то, что не предусмотрено никакими законами: технические помещения и подвалы и, главное, индивидуальную диспетчерскую со всеми коммуникациями дома.
- Мы попытались ее вернуть через суд, - объяснит Ефремова. - Не получилось – сработало бассманное правосудие. Но бороться не стали... Не удивляйтесь: на первом же собрании правления мы твердо решили: во-первых, работаем бесплатно, потому что это наш дом и восстанавливаем его для себя; во-вторых, как бы трудно ни было, действуем только по закону – никому и никогда взяток не даем.
- Эксперимент?
- Принцип жизни. Поэтому решение судьи приняли спокойно: пусть идет, как идет. Диспетчерскую проиграли, но зато заставили ГУП ДЕЗ «Теплый стан» – дом в его управлении – восстановить за свои средства разрушенную противопожарную систему. Правда, кое-что пришлось реставрировать за свой счет: купили пожарные рукава и огнетушители, восстановили видеонаблюдение, отремонтировали лифты...
- И все-таки, почему не боретесь за диспетчерскую – это же часть системы жизнеобеспечения дома, общедолевая собственность – не продается...
- Решили не растрачивать силы на суды, а заняться более важными на тот момент делами. Например, фасадом. Видели, в каком он состоянии? Строители нарушили технологию, заменили материалы. Результаты обследования показали, что фасад в плачевном состоянии и требует капитального ремонта. Мы присматривали – на будущее – высококвалифицированные обслуживающие компании с хорошей репутацией, они-то и подсказали: брать в самоуправление дом с таким фасадом не советуем – нужен капитальный ремонт. И мы решили: второй раз платить за фасад не будем, а предъявим претензии городским властям, по сути, утвердившим строительный брак: будьте любезны, восстановите из бюджетных денег. Написали Юрию Лужкову, Петру Аксенову, другим заместителям мэра.
В каждом из писем были ссылки на законы и постановления – и никаких жалоб.
Деньги им выделили. 50 млн. рублей. В апреле прошлого года мэр подписал решение. Но до префекта деньги дошли только в сентябре. Не успеем освоить, сказал префект. И пригласил членов правления ТСЖ к себе – решать, что делать. Выступали специалисты и говорили, что, дескать, нужен проект, согласования и все такое прочее, а это – время. Ефремова встала и сказала: зачем изобретать велосипед? Я не строитель, но знаю, что в Москве по этой технологии уже сделаны фасады, почему бы не взять готовый проект и привязать к нашему дому? Опыт есть. Деньги есть. За работу, товарищи.
И руководящие товарищи согласились с Ефремовой.
Она планирует, что работы на фасаде начнутся в июле. Подсчитала, что ремонт займет четыре месяца. С учетом «наших реалий» может затянуться до весны. Утешает, пожалуй, то, что параллельно ДЕЗ будет ремонтировать им инженерные сети – за свой счет. Поставят счетчики там, где их нет...
- Вы знаете, в каком состоянии должен быть дом, чтобы взять его в управление? - спрошу у Ефремовой.
- Четко. Разглашу даже наши стратегические планы. Правление выберет эксплуатирующую компанию, и будет держать все финансы в своих руках. Мы также намерены изменить отношения с коммерческими структурами, которые «сидят» в нашем доме и платят только по счетчикам. Пользуетесь нашими инженерными коммуникациями и сетями? Будьте любезны платить за их эксплуатацию. Говорите, что не пользуетесь лифтами и платить за них не будете? Но, друзья, дом – единая и неделимая система, вы создаете здесь прибыль. Будьте любезны, платите за все в должной доле. Ставки для вас будут такие же, как и для всех собственников. Но и это еще не все. Коммерсанты умудрились согласовать с префектом договор, согласно которому они берут в аренду всю территорию дома. Спрашиваю: «Ребята, как можно взять общедолевую собственность в аренду?» Они подумали и отвечают: «Мы вычленим свои 60 кв. метров». Я: «Из общедолевой собственности ничего не вычленяется по закону». Мы судимся и намерены дойти до федерального суда, потому что на городской надежды нет – проигранное дело по нашей диспетчерской тому свидетельство. Но и за нее мы будем бороться, когда возьмем дом в управление...
У нас хорошая кооперация с ДЕЗом, хотя вначале были серьезные непонимания. С управой хорошие отношения – там полностью поменялась власть – глава управы и его заместитель грамотные ребята. С префектурой работаем, с городскими властями. Под лежачий камень вода не течет...
ЭКОНОМИКА ДОМА
Экономикой дома Ефремова называет повышение его капитализации, а это, прежде всего, привлечение средств.
Вот как выглядит экономика в жизни. На доме теперь стоят две антенны – Мегафона и Би-Лайна – приносят по две тысячи долларов ежемесячно. Управляющий домом Иван Алексеев привлек рекламодателей – они установили в подъездах световую рекламу, которая дает еще тысячу долларов в месяц и, кстати, одновременно является удачным дизайнерским элементом. Нашли место для коммерческого банка, обслуживающего дом – банк платит за аренду. Подыскивают помещения для небольшой мастерской бытового обслуживания. Все строится на взаимной выгоде: удобно жильцам и тем, кто их обслуживает – всегда обеспечены работой. Выигрывает и дом – в общую копилку идут арендные сборы.
Сейчас фасад дома увешан антеннами и кондиционерами. Во время ремонта их снимут, а жильцам скажут: вместо частных антенн установим общую за 20 тысяч долларов. Тем, кто хочет смотреть дополнительные программы, поставим приемные устройства в квартирах. То же с кондиционерами – сегодня есть системы, позволяющие обеспечить весь дом.
Фасад обретет девственную привлекательность.
Следующая задача: остекление балконов в одном архитектурном решении. Поисками фирмы занимается Иван.
- Сегодня цена одного квадратного метра в нашем доме 6200 долларов, - подводит черту под экономическим экскурсом Татьяна Васильевна. - Когда завершим подготовку дома к самоуправлению, будет стоить, по нашим прогнозам, 8000 долларов. Кстати, одному жильцу уже предложили за аренду пятикомнатной квартиры 15 тысяч долларов – это говорит о том, что своим трудом мы повышаем стоимость нашего жилья... Честно скажу: у меня вполне коммерческий интерес – хочу, чтобы моя квартира год от года дорожала. И для этого делаю все, что в моих силах...
КОНСЕНСУС
Любой многоквартирный дом – коммуна, считает Ефремова. ТСЖ – коммуна, самоуправляемый организм, где потребности и способности их удовлетворять должны быть сбалансированы. Люди разные, но жить приходится в одних и тех же условиях. Хочешь – не хочешь, но, покупая квартиру, ты на это соглашаешься, как говорится, по умолчанию. И генерал Иванов, и простой пенсионер Петров будут жить в коммуне и в равной доле должны оплачивать обслуживание своего дома. Есть у них средства или нет – другой вопрос. У всякого организма есть, говоря современным языком, система управления. Правление ТСЖ – такая система. Она и отвечает за консенсус среди членов коммуны. Если вы не нашли его внутри ТСЖ, не пытайтесь искать вне дома. В правлении ТСЖ «Ленинский, 137-1» собрались люди, сумевшие выстроить отношения внутри коммуны так, что потребности стали общими, независимо от уровня дохода.
На это ушел год.
Вот как это было. На втором собрании правление предложило: помимо необходимого набора услуг, предоставляемых ДЕЗом, наметили дополнительные – частная компания будет обслуживать дом не так, как это делает ДЕЗ. Влажная уборка на лестничных клетках раз в неделю. Под веник – раз в день. Протирка поручней – раз в день. Уборка лифтовой кабины – два раза в день. Уборка территории – 10 часов в сутки. Трое дворников – зимой, двое – летом. Семь постов охраны: три – в подъездах, два – на основном въезде и на внутреннем дворе. У каждого жильца – индивидуальная именная карточка для входа на территорию, в дом и в лифт. Все это удовольствие обойдется по 17 рублей с квадратного метра.
Не все сказали «да». Кое-кто ответил: посмотрим, потом заплатим. Один жилец пригрозил обратиться к юристу, дескать, незаконные сборы денег. Ефремова не сдавалась: «Друзья, вы должны понять главное: вон чужой дом, который обслуживает ДЕЗ, и ДЕЗу наплевать, сколько стоят в нем квартиры сегодня, и сколько будут стоить завтра. А вот наш дом. И мы хотим, чтобы наше жилье до-ро-жа-ло. Если у вас сегодня по каким-то причинам нет денег на содержание дома, то есть варианты: можете предложить свои услуги. Примем любую помощь – юридическую, организационную, физическую, наконец. Не можете? Значит, сдавайте свою квартиру в аренду. Мы и в этом вам поможем. Допустим, сдаете свою квартиру за пять тысяч, за две снимаете попроще. Три тысячи остается на жизнь. Для пенсионера – замечательный вариант. Если вас и этот вариант не устраивает, продайте эту квартиру и купите проще. Но за наш счет жить не будете».
- Жестко, но справедливо, - реагирую я, выслушав императив Ефремовой.
- Я так и сказала генералу: кричи, не кричи, но будешь жить по тем правилам, которые установит общее собрание. Очень скоро генерал понял: коммуна – не армия, придется подчиниться. Пока платит выборочно: за одно платит, за другое – нет. Но начало есть.
Кстати, Ефремова с самого начала предугадала «генеральский симптом» – предложила создать резервный фонд, который позволяет вести перекрестное финансирование, в том числе и для погашения задолженности. На сегодняшний день добились 96-процентной собираемости на дополнительные нужды. В ДЕЗ платят 100 процентов.
- Отчитываемся за каждую потраченную копейку, - комментирует Ефремова. - Когда генерал начал против меня дело, то наслал сюда сонм проверяющих. Мы открыли все наши отчеты. Все чисто, потому что бухгалтерия абсолютно прозрачна. Если этого не сделать с самого начала, то люди вам верить не будут...
ВУЛКАН ЭНЕРГИИ
А теперь о том, почему Татьяна Ефремова предложила свою кандидатуру в правление ТСЖ. По основной своей работе Ефремова – кризисный управляющий. Знала, что нужно делать, как делать, и уверена была, что справится. У нее высшее филологическое и финансовое образование, опыт работы за рубежом и в совместных фирмах. Работала, например, в американской компании с годовым оборотом в шесть млрд. долларов – помогала внедряться в российский рынок. Ее и пригласили как кризисного управляющего. Когда задача была решена, предложили управлять российским отделением компании. Она отказалась. «Каждодневное управление мне не интересно», - признается она в разговоре со мной.
Порыв инициативной группы жильцов к самостоятельности отозвался в Ефремовой рефлекторным желанием «разрулить» ситуацию. Проницательный собеседник на первой же минуте общения с этой женщиной без труда обнаружит в ней вулкан энергии, способной сокрушить любые преграды. Естественно, почувствовали это и члены правления. Поверили сразу и безоговорочно.
И, как показали дальнейшие события, не ошиблись.
В свою очередь, Ефремова, зная, что и эта задача будет когда-то выполнена, присмотрела будущую замену – профессионального управляющего. «Замену» звали Иваном Алексеевым. В тот момент ему шел 21 год, и учился Иван в плехановке на финансиста. Жил в этом доме. Она подошла к Ивану и сказала: «Начинай здесь главным бухгалтером. Финансы – ключевое дело. Справишься. Я помогу».
Иван подчинился ее воле. С той минуты Ефремова брала его с собой на все переговоры и совещания – вводила в курс дела. Помогала в ведении бумаг. Подсказывала...
После окончания вуза он стал исполнительным директором.
В 2007 году – управляющим.
Сегодня Иван, помимо всего прочего, курирует самое «горячее» дело – ход проекта капитального ремонта фасада. Ефремова дублирует.
- Контролируем каждый шаг, - говорит она. - Ежедневно на связи с управой: где документы? кто подписал? У меня это второй бизнес. Работаем настолько плотно, что зам главы управы недавно взмолился: «Тань, у меня из-за тебя мокрая рубашка, потому что такого контроля я нигде не встречал»...
Меня часто просят поделиться опытом. Я отвечаю: опыт управления домом нельзя копировать, ибо каждый дом – индивидуальное тело, часто больное. Должен быть личный врач. А еще лучше сравнение с портным: шьет костюм на Иванова. На Сидорове костюмчик сидеть не будет...
Я убеждена: не решаемых проблем нет. Не хватает профессионалов – можно найти. И с городскими властями можно работать, с префектурой, управой. Если «срослось» – все получится. Но если нет желания, тогда ничего не сможешь. А еще нужно иметь убеждения и принципы, и верить в то, что делаешь – тогда хватит сил.
И не нужно бояться проблем – страх и успех не пересекаются...
ВАНЯ
Введя меня в курс злободневных событий, Ефремова сбавит вдруг темп разговора и скажет:
- Хочу объяснить, почему эта работа предложена Ване. Во-первых, он жилец дома – значит, здесь его интересы. Во-вторых, Ваня окончил престижный вуз. Амбиции, как у всех молодых людей, высокие. Вместе с тем я абсолютно убеждена: специальность «управляющий многоквартирным домом» очень перспективная. Ему сейчас 24. Уже многое знает и умеет. Думаю, к моменту перехода на самоуправление – а это не за горами – его не надо будет опекать ни в чем.
- А если научится и уйдет? – не удержусь я от провокации.
- Самое главное – цель. Зачем уходишь? Если за деньгами – ты бесперспективен. Если – за расширением своего бизнеса, то шаг правильный... Я всегда работала с молодежью и прекрасно понимаю, что удерживать нельзя. Молодые должны расти. Но главное, чтобы не уходили в мертвые тела. Оживить их невозможно. Наш дом – не мертвое тело, а бездна возможностей. Здесь у Вани перспектива серьезного бизнеса. И пока я в силах – помогу...
Когда Ефремова умчится по своим делам, Иван Алексеев расскажет не менее поучительную историю...
- Школа Татьяны Васильевны дала мне уверенность. Я это понял недавно, когда переселился в другой дом – женился, сейчас ждем ребенка. Так как здесь привык к вполне определенному качеству жизни, то, переехав туда, сначала был в шоке. Масса строительных недоделок. Председатель ТСЖ, поставленный застройщиком, скрывает документы. Кругом грязь, мусор. Управляющего днем с огнем не сыскать. Сантехник приходит по заявке с опозданием и берет дополнительную мзду. Типичная ситуация. Особым ударом была сумма квартплаты: при несопоставимо худшем обслуживании 58 рублей за квадратный метр против здешних 55. Появилось жгучее желание свергнуть гнилую систему и создать нормальное управление и эксплуатацию – в соответствие с опытом, который получил здесь. И я начал действовать. Нашел инициативных людей, мы провели общее собрание, на котором переизбрали правление, сменили председателя. Обратились в инспекцию федеральной налоговой службы, которая тогда занималась регистрацией изменений, в том числе в некоммерческих организациях, – зарегистрировать изменения. Нам отказали, ссылаясь на то, что подписывать протоколы должен старый председатель. Естественно, старый председатель отказался. Мы провели повторное собрание. Но вопрос о том, кто должен подписывать заявление на изменения отпал: функцию регистрации некоммерческих организаций передали Федеральной регистрационной службе. Подписывать теперь должен вновь избранный председатель.
Но столкнулись с очередной проблемой. В пакет документов, которые мы должны приложить к заявлению, входит протокол и копии свидетельств всех собственников в доме. Последнее невозможно: дом – новый, не все собственники живут в Москве, собрать свидетельства технически невозможно. Кроме того, с нас потребовали выписку из БТИ, в которой была бы описана общая площадь дома. В БТИ нам отказали, ссылаясь на то, что мы можем получить выписку по своей квартире, но по дому – нет. «Обращайтесь в старое правление», - сказали нам. Фактически людям, которые не имеют опыта в организации некоммерческих организаций, зарегистрировать сегодня ТСЖ почти невозможно. На федеральную регистрационную службу эти обязанности передали, а регламент исполнения не утвердили – служба начала выдумывать дополнительные барьеры и препятствия. Ситуация злободневна: у меня много знакомых, у которых с федеральной регистрационной службой возникли большие проблемы...
А уровень обслуживания нового дома вытащим. У меня есть такое желание. Там у меня собственность, хочу, чтобы она росла в цене. И у меня есть определенный опыт: если я это сделал здесь, то сделаю и там...
В словах Ивана я уловил интонации Ефремовой...
ЗАНИМАТЕЛЬНАЯ АРИФМЕТИКА
- Иван, вы сказали, что в ТСЖ «Ленинский, 137-1» собственники платят по 55 рублей за квадратный метр? Калькуляцию, пожалуйста...
- В 55 рублей входят коммунальные платежи и плата за дополнительные услуги. Эта сумма будет уменьшена, когда мы возьмем дом на свой баланс – мы уже подсчитали – экономить будем на воде, тепле и электричестве. Сейчас платим по нормативам. Будем платить по счетчикам. Это даст экономию процентов 40. Мы найдем куда пустить эти деньги. Фактически же сейчас эксплуатация дома обходится в 27 рублей за квадратный метр, 14 из которых идет на охрану. Значит, собственно, за эксплуатацию члены нашего ТСЖ платят по 13 рублей за квадратный метр...
Уважаемый читатель, если в твоем платежном документе нет доплат за охрану и прочее (см. выше), раздели значащуюся в нем цифру на площадь квартиры, и... позавидуй тем, кто живет в ТСЖ «Ленинский, 137-1»...
Василий ДВОРЫКИН
(«Московская среда», 2007)
