Создать свою тему оформления
0
НА ЭТАПЕ ВЫБОРА
Заметки с I Всероссийского совещания по управлению многоквартирными домами товариществами собственников жилья
Брешь, в которую хлынули копившиеся в недрах губерний проблемы, пробил делегат с Алтая – первым добравшись до микрофона, выкрикнул: «Основное препятствие на пути ТСЖ – муниципалитеты». Зал дружно зааплодировал. Немедленно выстроилась очередь – участники совещания рвались к микрофону, как к спасательному жилету. «Персонифицированные субсидии и монетизация льгот увеличивают задолженность», – настаивал делегат из Липецка. «Нас приравняли к кооперативу по налогообложению – мы платим единый социальный налог», – заявил председатель ЖСК из Краснодара. «Управляющие компании вне закона: в классификаторе нет специальности «управляющий многоквартирным домом», – сетовал делегат из Курска. «Мы ваши письма собираем, но на местном уровне их не воспринимают как нормативные», – взывал к заместителю министра регионального развития председатель ТСЖ из Санкт-Петербурга. «Местная власть предлагает: деньги, отпущенные на капитальный ремонт, распределим в пропорции: десять процентов – ваши, девяносто – наши», – резал правду-матку делегат из Таганрога...
На секциях эмоции схлынули. Выступления были краткими и в большинстве случаев деловыми – с конкретными предложениями, призванными облегчить создание и деятельность жилищных объединений. Секций было четыре: «Проблемы ТСЖ/ЖСК на этапе выбора способа управления и регистрации», Проблемы ТСЖ при выборе управляющей компании на начальном этапе деятельности и смена управляющей компании», «Основные проблемы функционирования ТСЖ, повышение эффективности деятельности объединений собственников жилья» и «Проблемы содержания, сохранения и улучшения жилища».
Я выбрал первую – там предстояло рассмотреть ключевые, на мой взгляд, проблемы: сложности регистрации Федеральной регистрационной службой; содержание и ремонт общего имущества; капитальный ремонт; проведение общего собрания собственников, информирование и просвещение и организационно-правовая форма ТСЖ. Модератором работы секции была Елена Шомина, профессор Высшей школы экономики и наш автор. Помогала ей исполнительный директор Ярославской региональной общественной организации «Центр социального партнерства» Татьяна Бородина.
РЕГИСТРАЦИОННЫЕ СТРАДАНИЯ
Начали с самой «горячей темы»: проблемы регистрации ТСЖ и взаимоотношений с Федеральной регистрационной службой. Первой выступила председатель президиума московской некоммерческого партнерства «Управдом» Нелли Лукина. По ее мнению, нынче чрезвычайно усложнился процесс регистрации товарищества, то есть сбор соответствующих документов и представление их в ФРС. Напомнив, что Закон «О государственной регистрации юридических лиц» вышел в 2002 году, Нелли Сергеевна подчеркнула, что процесс регистрации с выходом закона был демократизирован, регистрация была максимально простой – в заявительном порядке. Требовалось лишь собрать комплект документов, никто не проводил правовую экспертизу устава, не контролировал легитимность собраний и представленных для регистрации документов. Но эта «демократичность» породила проблемы, поскольку российские традиции к соблюдению законов не склоняют. В ряде домов стали возникать ТСЖ-«двойники». Начались затяжные судебные тяжбы. Яркий пример тому – московское ТСЖ «Эйдетика»: в доме было создано два товарищества, судебный спор тянется уже четвертый год. Сходные проблемы возникали при смене председателей. Особенно, в тех домах, где есть возможность зарабатывать деньги или, как говорят, «пастись у кормушки». Конфликты множились. Они породили в общественном мнении очередной миф: руководство ТСЖ – априори воры. Иные считали, что положение спасет переизбрание председателя. В результате собирались два собрания, на одном выбирали свое правление, на другом – свое. Первое регистрировало своего председателя как лицо, действующее без доверенности, другое заявляло, что печать потеряна, и заказывало новую. Появлялось еще одно юридическое лицо. Далее следовала судебная тяжба. Блокировался расчетный счет. Товарищества не могли нормально функционировать. Дискредитировалось движение в целом...
Но вот вышли поправки к закону «О некоммерческих организациях». ТСЖ приравняли к некоммерческой организации, и к регистрации товариществ предъявили требования этого закона.
«Я буду говорить о наших кооперативах – ЖК и ЖСК, - уточнила Нелли Сергеевна. - Теперь, регистрируя товарищество, опираются на три документа: Жилищный кодекс РФ, законы «О регистрации» и «О некоммерческих организациях». Давайте рассмотрим, насколько закон «О некоммерческих организациях» соответствует такой форме организации как ТСЖ. В союзники беру Галину Петровну Хованскую, которая считает, что в данном случае нужны специальные законы. Я также считаю, что ТСЖ надо выводить из-под действия закона «О некоммерческих организациях». И вот почему.
Прежде всего, об особенностях ТСЖ и о том, почему товарищество невозможно втиснуть в рамки закона «О некоммерческих организациях». Начнем с того, что в ТСЖ голосуют не люди, а доли. Если вы внимательно прочтете закон «О некоммерческих организациях», то обнаружите, что там везде речь идет о голосующих физических лицах. Считают по поднятым рукам. Если на очное собрание собственников помещений многоквартирного дома пришли люди и подняли руки, то так их считать нельзя. От вас требуют сведения об учредителях-юридических лицах и сведения об учредителях-физических лицах, причем, должны быть предоставлены сведения на всех учредителей. Если у вас в доме живет 700 человек и 300 человек обладает более 50 процентов долей и вправе принять решение об учреждении товарищества, то на эти 300 человек нужно заполнить 300 форм. Но что они дают с точки зрения проверки легитимности собрания? Ничего! Число людей никакой информации не несет, потому что у одного число долей может быть одно, у другого – другое, в зависимости от площади квартиры. Информация о том, собственники они или не собственники – тоже ничего не дает. То есть, перечень из 300 листов не несет никакой информации для проверки легитимности создания ТСЖ.
Мое предложение: перечень заполнять так, как ранее мы заполняли документ для Федеральной налоговой службы – только на избранных членов правления. Почему? Легче внести поправки в реестр.
Второе предложение касается участников собрания. По закону «О некоммерческих организациях», учредителями могут быть только дееспособные граждане. К ТСЖ это требование не имеет никакого отношения, потому что на собрании присутствуют собственники и их законные представители. Допустим, если ребенок имеет долю собственности в квартире, то формально он может быть учредителем ТСЖ, но поскольку не дееспособный, то за него на собрании будут присутствовать родители или опекуны.
Сюда же я отношу вопрос о ликвидации ТСЖ. Напоминаю, что ТСЖ может быть ликвидировано по решению самих участников. Теперь представим ситуацию: ваш дом сносят, вы утрачиваете имущество, то есть собственниками помещений в снесенном доме больше не являетесь. Значит, вы обязаны ликвидировать товарищество. А что говорит закон «О некоммерческих организациях»? Читаем: «Имущество некоммерческой организации при ликвидации некоммерческой организации, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущества, если иное не установлено настоящим федеральным законом и иными федеральными законами, направляется в соответствие с учредительными документами на цели, в интересах которых оно создано». Вопрос: какое имущество после сноса дома может быть направлено на цели ТСЖ, закрепленные в учредительных документах? Читаем: «На благотворительные цели». Я, честно говоря, с трудом представляю, как ТСЖ может быть благотворительным фондом. Что значит для ТСЖ «направление на благотворительные цели»? В Жилищном кодексе этого нет. И дальше: «В случае если использование имущества ликвидируемой организации в соответствие с ее учредительными документами не представляется возможным» – а снос дома это как раз наш случай – «оно обращается в доход государству». Простите, у ТСЖ могли быть нежилые и жилые помещения в собственности, средства на расчетных счетах – и теперь это все «в доход государству»? В старом законе о ТСЖ было четко написано: если использование собственности невозможно, то оно распределяется среди участников. Из Жилищного кодекса это положение выкинули.
Мое предложение: формулировку из старого закона о ТСЖ внести в ЖК. И не забыть про фразу о том, что при ликвидации имущества, если невозможно его использовать, то оно распределяется между участниками.
Следующее противоречие: в Жилищном кодексе написано, что жилищный кооператив может быть преобразован в товарищество, а товарищество в ЖСК. Что получается: одни регистрируются в одном органе, другие в другом. Значит, все процедуры будут в два раза дольше. Безусловно, процедура регистрации для всех жилищных некоммерческих организаций должна быть одинаковой.
И, наконец, смена председателя. Допустим, председатель умер. Есть правление, которое до решения общего собрания в пределах статуса старого правления выбирает нового председателя. Какой документ нужно подать, если исходить из здравой логики? Только решение собрания, где было избрано правление, его решение о выборе нового председателя и свидетельство о смерти старого председателя. Московский опыт говорит, что при такой ситуации решение принимается в течение полугода. В течение полугода расчетные счета закрыты со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Предложение такое: по всем этим процедурам нужны четкие рекомендации на уровне Минюста с полным набором документов, которые должны быть предоставлены, без всяких записей «и другие». Это «и другие» позволяет над нами изгаляться регистраторам...
ГОЛОСУЕМ ПО ИНТЕРНЕТУ
Проведение общего собрания – дело неподъемное: подчас трудно организовать собрание небольшого коллектива в несколько десятков человек, хотя рычаг для этого существует – воля начальника. Но как собрать несколько сот независимых друг от друга людей? Споткнувшись на организационных трудностях, энтузиасты начали изобретать легкие пути. Например, Алла Волкова, представляющая Некоммерческое партнерство «Содействие самоуправлению», предложила отделить функции ТСЖ как управляющей организации от функций общего собрания собственников, принимающего решения. Тогда количество членов, входящих в ТСЖ, по ее мнению, можно ограничить. Общее собрание принимает решение по управлению домом и передает их «управленческому» ТСЖ.
Евгения Иванова, представляющая Таганрогскую общественную организацию «Сударыня», считает, что один человек может представлять голоса всех живущих в подъезде. Правда, при этом, коль скоро речь идет об имущественных ценностях, доверенности нужно заверять у нотариуса. «Где деньги, Зин», – раздался из зала голос не лишенного чувства юмора скептика. Не назвавшая себя дама из Санкт-Петербурга предложила узаконить для собрания один голос от квартиры. Тут же раздался голос из зала: «А если квартира коммунальная?» «Это отдельный случай», – ответила дама и скромно вернулась на место.
Ростовчанин Сергей Иванович (фамилию, к сожалению, не назвал) принес с собой «наглядную агитацию» – газету «Вечерний Ростов». Ткнув пальцем в средство массовой информации, он сказал: «90 процентов казусов происходит из-за незнания собственниками своих прав и жилищного законодательства. Вот свежая газета. Здесь обнародовано судебное решение: ТСЖ ликвидировано по суду за несоблюдение формальной стороны – собственники неправильно уведомлены о собрании, не верно оформлены бюллетени. Подоплека в том, что старый дом стоит на лакомом куске земли, и на этом месте хотят построить новый. Ловкачи использовали лазейку в законе: нашли ветерана войны, слепого человека под 90 лет, за него написали заявление, в результате – нарушение закона. ТСЖ ликвидировано. Теперь с собственниками легче бороться...
В поисках выхода из трудных ситуаций в особо горячих головах иногда созревают экзотические идеи. Одну из них высказал председатель ТСЖ «Вертикаль» Юрий Сафронов. Помыкавшись с организацией общего собрания собственников числом триста, потратив на него изрядную сумму из собственного кармана, Юрий Михайлович подвел черту: «Адский труд. Думаю, нужно пойти по пути ограничений – по аналогии с потребительскими кооперативами граждан ограничить количество членов ТСЖ. В противном случае управляемость теряется».
С Сафроновым не согласилась Лукина. «Это нонсенс, – сказала она. – Количество членов ограничивать нельзя, а нужно прописать методические процедуры: голосуют собственники или их представители. Кто мешает разработать процедуру, когда этаж представляет один человек? Остальные пишут доверенности. Кстати, в законе «Об акционерных обществах» общему собранию посвящены семнадцать статей, в которых прописано все: какие вопросы можно решать на очном собрании, какие на заочном. В Жилищном кодексе об этом – только пять статей, и в них много неясного: очное или заочное? если повторное голосование, то при каком кворуме? Закон «Об акционерных обществах» позволяет комбинировать: если кто-то не пришел на собрание, то свое решение в письменном виде предоставляет до начала собрания за два дня. Его решение учитывается как на очном собрании.
Кстати, для проведения собраний можно использовать Интернет: делать это на своем сайте. Но в Жилищном кодексе предусмотрены два варианта: либо собраться в большом зале рядом стоящей школы, либо бумажки написать и разнести по квартирам».
Лукину поддержала социолог и аспирант, работающая над диссертацией по ТСЖ Деларум Ахмеджанова: «Была свидетелем случая, когда людям надоел весь этот балаган и они использовали собственный кабельный канал. Им заранее выслали повестку дня. Затем в «прямом эфире» они задавали вопросы, а потом была процедура заочного голосования. Но здесь есть проблема: может появиться почва для злоупотреблений в процессе заочного голосования. Нужен кредит доверия, гарантия того, что заочное голосование будет проведено так, что действительно отразит мнение большинства. Вместе с тем считаю: вовлечение дополнительных источников информации – для ТСЖ благо...
САГА О РЕМОНТЕ И ПОДЖЕЛУДОЧНОЙ ЖЕЛЕЗЕ
Тему капитального ремонта – тоже злоба дня – открыл Александр Куликов из Мурманска. Предупредив, что общественная организация, которую он представляет, защищает права потребителей, тем не менее, ее деятельность впрямую относится к предмету разговора. «Я задал вопрос руководителям департамента ЖКХ: как можно создать ТСЖ в «хрущевке», которая вместо 25 лет простояла 45? – начал излагать преамбулу Александр Николаевич. – Ответа не последовало. Между тем, вопрос этот актуален для большинства жителей нашего города. Все, как известно, познается в сравнении. У меня дом «улучшенной планировки». В декабре прошлого года мы решили проверить, каково состояние дома, потому что за 18 лет в нем ни разу не было ремонта. Мы пошли по пути инструментального обследования. Выяснилось, что содержание железа в воде в полтора раза превышает ПДК. Эти сведения нам дал Роспотребнадзор. Когда водоканал сделал такие же анализы, то выяснил, что превышение десятикратное.
Теперь возьмем постановление правительства № 307, где в приложении № 1 сказано, что нарушение санитарных норм является основанием к неплатежу, то есть, потребители услуги излагают свою претензию по воде и не платят. По закону. Как быть в такой пиковой ситуации? Мы собрали 1481 жалобу жителей Ленинского округа, и только тогда вопрос удалось вынести на уровень городского совета и региона. Это информация к размышлению над тем, как должен осуществляться капитальный ремонт, потому что это основной момент, препятствующий созданию ТСЖ. В частности, в нашем случае превышение ПДК по железу – прямое следствие недоремонта. От такой воды страдают поджелудочная железа и печень. Как следствие – диабет по второму типу. За последние годы рост этого заболевания в нашем городе составил 30-40 процентов. Я вынужден был поставить областного прокурора перед фактом...
Еще раз вернусь к 307-му постановлению правительства. Я единственный из живых в Мурманске, у кого есть судебное решение, обязавшее город заключить со мной договор на оказание коммунальных услуг. Это судебное решение я получил в 2003 году. Оно не исполнено до сих пор. По политическим мотивам. Если его исполнить, то все станут заключать такие договоры.
Не назвавшая свое имя дама из Бурятии предложила: перед тем как проводить собрание, где будут приниматься решения о капитальном ремонте дома, нужно обязать органы местного самоуправления представить собственникам заключение о техническом состоянии здания.
КУРИЦА ИЛИ ЯЙЦО?
Желающих высказаться по заявленной теме «Информирование и просвещение» тоже было хоть отбавляй. Г-н Федотов, председатель ТСЖ из Нижнего Новгорода сетовал: «Люди очень смутно представляют, что такое ТСЖ. Ответственны за это, в первую голову, органы местного самоуправления. Вот факт. Мы пытались получить информацию от муниципальной организации, которая обслуживает дома, жители которых изъявили желание последовать нашему примеру – создать ТСЖ. Наша смета открыта для всех. «А как у вас?», – спросили мы. И ничего не получили в ответ. Информация закрыта. Такие же трудности возникли по техническому состоянию зданий. Мое предложение: узаконить обязательность предоставления информации».
Уже знакомый нам Сергей Александрович из Ростова рассказал: «В Ростовской области в прошлом году был проведен опрос общественного мнения. Задали вопрос: «Что вы знаете о жилищно-коммунальной реформе?» 59 процентов ответили: цель реформы – повышение платы за коммунальные услуги. Должна быть целенаправленная, если хотите, агрессивная разъяснительная работа, в чем цель жилищно-коммунальной реформы, чтобы человек понял, к чему обязывает его статус собственника»...
«Жители муниципальных домов не знают, что такое ТСЖ и зачем оно нужно, - дополняет его один из участников форума, не назвавший себя. - И когда начинаешь предлагать: «Вступайте в ТСЖ», у многих ужас в глазах. Они говорят: «Пусть нам сначала отремонтируют, потом мы создадим и вступим»... Вечный вопрос – что раньше: курица или яйцо?»
Выступила с «репликой» и главный специалист Фонда «Институт экономики города» Татьяна Лыкова, уже много лет занимающаяся проблемами ТСЖ. «Хотела услышать о трудностях, с которыми сталкиваются активисты, агитирующие за ТСЖ, - сказала Татьяна Борисовна. – Ведь практика показывает, что хотя ТСЖ в последние два года и быстро создаются, но по большей части народ предпочитает ничего не решать, ждать конкурса. Люди боятся самоорганизации. Думаю, что мы, как участники разработки законодательства, в этом тоже виноваты. Что я имею в виду. В Жилищном кодексе предложены три разных способа управления, два основных предлагают: ТСЖ или управляющая организация. Но между ними поставили знак равенства. Это неправильно. Нужно агитировать за ТСЖ не как за аналог управляющей компании, а как за механизм согласования, представительства и защиты интересов собственников в доме. Об этом не говорили, и это серьезная ошибка. Сегодня такую постановку вопроса надо поставить во главу угла и постоянно напоминать людям: товарищество тем и хорошо, что гибко, может выбирать управляющую компанию, может не выбирать, а само стать управляющей компанией. Сегодня мы должны говорить о том, что ТСЖ – форма самоорганизации жильцов – демократическая организация, которая сильна своими процедурами»...
Заметки с I Всероссийского совещания по управлению многоквартирными домами товариществами собственников жилья
Брешь, в которую хлынули копившиеся в недрах губерний проблемы, пробил делегат с Алтая – первым добравшись до микрофона, выкрикнул: «Основное препятствие на пути ТСЖ – муниципалитеты». Зал дружно зааплодировал. Немедленно выстроилась очередь – участники совещания рвались к микрофону, как к спасательному жилету. «Персонифицированные субсидии и монетизация льгот увеличивают задолженность», – настаивал делегат из Липецка. «Нас приравняли к кооперативу по налогообложению – мы платим единый социальный налог», – заявил председатель ЖСК из Краснодара. «Управляющие компании вне закона: в классификаторе нет специальности «управляющий многоквартирным домом», – сетовал делегат из Курска. «Мы ваши письма собираем, но на местном уровне их не воспринимают как нормативные», – взывал к заместителю министра регионального развития председатель ТСЖ из Санкт-Петербурга. «Местная власть предлагает: деньги, отпущенные на капитальный ремонт, распределим в пропорции: десять процентов – ваши, девяносто – наши», – резал правду-матку делегат из Таганрога...
На секциях эмоции схлынули. Выступления были краткими и в большинстве случаев деловыми – с конкретными предложениями, призванными облегчить создание и деятельность жилищных объединений. Секций было четыре: «Проблемы ТСЖ/ЖСК на этапе выбора способа управления и регистрации», Проблемы ТСЖ при выборе управляющей компании на начальном этапе деятельности и смена управляющей компании», «Основные проблемы функционирования ТСЖ, повышение эффективности деятельности объединений собственников жилья» и «Проблемы содержания, сохранения и улучшения жилища».
Я выбрал первую – там предстояло рассмотреть ключевые, на мой взгляд, проблемы: сложности регистрации Федеральной регистрационной службой; содержание и ремонт общего имущества; капитальный ремонт; проведение общего собрания собственников, информирование и просвещение и организационно-правовая форма ТСЖ. Модератором работы секции была Елена Шомина, профессор Высшей школы экономики и наш автор. Помогала ей исполнительный директор Ярославской региональной общественной организации «Центр социального партнерства» Татьяна Бородина.
РЕГИСТРАЦИОННЫЕ СТРАДАНИЯ
Начали с самой «горячей темы»: проблемы регистрации ТСЖ и взаимоотношений с Федеральной регистрационной службой. Первой выступила председатель президиума московской некоммерческого партнерства «Управдом» Нелли Лукина. По ее мнению, нынче чрезвычайно усложнился процесс регистрации товарищества, то есть сбор соответствующих документов и представление их в ФРС. Напомнив, что Закон «О государственной регистрации юридических лиц» вышел в 2002 году, Нелли Сергеевна подчеркнула, что процесс регистрации с выходом закона был демократизирован, регистрация была максимально простой – в заявительном порядке. Требовалось лишь собрать комплект документов, никто не проводил правовую экспертизу устава, не контролировал легитимность собраний и представленных для регистрации документов. Но эта «демократичность» породила проблемы, поскольку российские традиции к соблюдению законов не склоняют. В ряде домов стали возникать ТСЖ-«двойники». Начались затяжные судебные тяжбы. Яркий пример тому – московское ТСЖ «Эйдетика»: в доме было создано два товарищества, судебный спор тянется уже четвертый год. Сходные проблемы возникали при смене председателей. Особенно, в тех домах, где есть возможность зарабатывать деньги или, как говорят, «пастись у кормушки». Конфликты множились. Они породили в общественном мнении очередной миф: руководство ТСЖ – априори воры. Иные считали, что положение спасет переизбрание председателя. В результате собирались два собрания, на одном выбирали свое правление, на другом – свое. Первое регистрировало своего председателя как лицо, действующее без доверенности, другое заявляло, что печать потеряна, и заказывало новую. Появлялось еще одно юридическое лицо. Далее следовала судебная тяжба. Блокировался расчетный счет. Товарищества не могли нормально функционировать. Дискредитировалось движение в целом...
Но вот вышли поправки к закону «О некоммерческих организациях». ТСЖ приравняли к некоммерческой организации, и к регистрации товариществ предъявили требования этого закона.
«Я буду говорить о наших кооперативах – ЖК и ЖСК, - уточнила Нелли Сергеевна. - Теперь, регистрируя товарищество, опираются на три документа: Жилищный кодекс РФ, законы «О регистрации» и «О некоммерческих организациях». Давайте рассмотрим, насколько закон «О некоммерческих организациях» соответствует такой форме организации как ТСЖ. В союзники беру Галину Петровну Хованскую, которая считает, что в данном случае нужны специальные законы. Я также считаю, что ТСЖ надо выводить из-под действия закона «О некоммерческих организациях». И вот почему.
Прежде всего, об особенностях ТСЖ и о том, почему товарищество невозможно втиснуть в рамки закона «О некоммерческих организациях». Начнем с того, что в ТСЖ голосуют не люди, а доли. Если вы внимательно прочтете закон «О некоммерческих организациях», то обнаружите, что там везде речь идет о голосующих физических лицах. Считают по поднятым рукам. Если на очное собрание собственников помещений многоквартирного дома пришли люди и подняли руки, то так их считать нельзя. От вас требуют сведения об учредителях-юридических лицах и сведения об учредителях-физических лицах, причем, должны быть предоставлены сведения на всех учредителей. Если у вас в доме живет 700 человек и 300 человек обладает более 50 процентов долей и вправе принять решение об учреждении товарищества, то на эти 300 человек нужно заполнить 300 форм. Но что они дают с точки зрения проверки легитимности собрания? Ничего! Число людей никакой информации не несет, потому что у одного число долей может быть одно, у другого – другое, в зависимости от площади квартиры. Информация о том, собственники они или не собственники – тоже ничего не дает. То есть, перечень из 300 листов не несет никакой информации для проверки легитимности создания ТСЖ.
Мое предложение: перечень заполнять так, как ранее мы заполняли документ для Федеральной налоговой службы – только на избранных членов правления. Почему? Легче внести поправки в реестр.
Второе предложение касается участников собрания. По закону «О некоммерческих организациях», учредителями могут быть только дееспособные граждане. К ТСЖ это требование не имеет никакого отношения, потому что на собрании присутствуют собственники и их законные представители. Допустим, если ребенок имеет долю собственности в квартире, то формально он может быть учредителем ТСЖ, но поскольку не дееспособный, то за него на собрании будут присутствовать родители или опекуны.
Сюда же я отношу вопрос о ликвидации ТСЖ. Напоминаю, что ТСЖ может быть ликвидировано по решению самих участников. Теперь представим ситуацию: ваш дом сносят, вы утрачиваете имущество, то есть собственниками помещений в снесенном доме больше не являетесь. Значит, вы обязаны ликвидировать товарищество. А что говорит закон «О некоммерческих организациях»? Читаем: «Имущество некоммерческой организации при ликвидации некоммерческой организации, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущества, если иное не установлено настоящим федеральным законом и иными федеральными законами, направляется в соответствие с учредительными документами на цели, в интересах которых оно создано». Вопрос: какое имущество после сноса дома может быть направлено на цели ТСЖ, закрепленные в учредительных документах? Читаем: «На благотворительные цели». Я, честно говоря, с трудом представляю, как ТСЖ может быть благотворительным фондом. Что значит для ТСЖ «направление на благотворительные цели»? В Жилищном кодексе этого нет. И дальше: «В случае если использование имущества ликвидируемой организации в соответствие с ее учредительными документами не представляется возможным» – а снос дома это как раз наш случай – «оно обращается в доход государству». Простите, у ТСЖ могли быть нежилые и жилые помещения в собственности, средства на расчетных счетах – и теперь это все «в доход государству»? В старом законе о ТСЖ было четко написано: если использование собственности невозможно, то оно распределяется среди участников. Из Жилищного кодекса это положение выкинули.
Мое предложение: формулировку из старого закона о ТСЖ внести в ЖК. И не забыть про фразу о том, что при ликвидации имущества, если невозможно его использовать, то оно распределяется между участниками.
Следующее противоречие: в Жилищном кодексе написано, что жилищный кооператив может быть преобразован в товарищество, а товарищество в ЖСК. Что получается: одни регистрируются в одном органе, другие в другом. Значит, все процедуры будут в два раза дольше. Безусловно, процедура регистрации для всех жилищных некоммерческих организаций должна быть одинаковой.
И, наконец, смена председателя. Допустим, председатель умер. Есть правление, которое до решения общего собрания в пределах статуса старого правления выбирает нового председателя. Какой документ нужно подать, если исходить из здравой логики? Только решение собрания, где было избрано правление, его решение о выборе нового председателя и свидетельство о смерти старого председателя. Московский опыт говорит, что при такой ситуации решение принимается в течение полугода. В течение полугода расчетные счета закрыты со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Предложение такое: по всем этим процедурам нужны четкие рекомендации на уровне Минюста с полным набором документов, которые должны быть предоставлены, без всяких записей «и другие». Это «и другие» позволяет над нами изгаляться регистраторам...
ГОЛОСУЕМ ПО ИНТЕРНЕТУ
Проведение общего собрания – дело неподъемное: подчас трудно организовать собрание небольшого коллектива в несколько десятков человек, хотя рычаг для этого существует – воля начальника. Но как собрать несколько сот независимых друг от друга людей? Споткнувшись на организационных трудностях, энтузиасты начали изобретать легкие пути. Например, Алла Волкова, представляющая Некоммерческое партнерство «Содействие самоуправлению», предложила отделить функции ТСЖ как управляющей организации от функций общего собрания собственников, принимающего решения. Тогда количество членов, входящих в ТСЖ, по ее мнению, можно ограничить. Общее собрание принимает решение по управлению домом и передает их «управленческому» ТСЖ.
Евгения Иванова, представляющая Таганрогскую общественную организацию «Сударыня», считает, что один человек может представлять голоса всех живущих в подъезде. Правда, при этом, коль скоро речь идет об имущественных ценностях, доверенности нужно заверять у нотариуса. «Где деньги, Зин», – раздался из зала голос не лишенного чувства юмора скептика. Не назвавшая себя дама из Санкт-Петербурга предложила узаконить для собрания один голос от квартиры. Тут же раздался голос из зала: «А если квартира коммунальная?» «Это отдельный случай», – ответила дама и скромно вернулась на место.
Ростовчанин Сергей Иванович (фамилию, к сожалению, не назвал) принес с собой «наглядную агитацию» – газету «Вечерний Ростов». Ткнув пальцем в средство массовой информации, он сказал: «90 процентов казусов происходит из-за незнания собственниками своих прав и жилищного законодательства. Вот свежая газета. Здесь обнародовано судебное решение: ТСЖ ликвидировано по суду за несоблюдение формальной стороны – собственники неправильно уведомлены о собрании, не верно оформлены бюллетени. Подоплека в том, что старый дом стоит на лакомом куске земли, и на этом месте хотят построить новый. Ловкачи использовали лазейку в законе: нашли ветерана войны, слепого человека под 90 лет, за него написали заявление, в результате – нарушение закона. ТСЖ ликвидировано. Теперь с собственниками легче бороться...
В поисках выхода из трудных ситуаций в особо горячих головах иногда созревают экзотические идеи. Одну из них высказал председатель ТСЖ «Вертикаль» Юрий Сафронов. Помыкавшись с организацией общего собрания собственников числом триста, потратив на него изрядную сумму из собственного кармана, Юрий Михайлович подвел черту: «Адский труд. Думаю, нужно пойти по пути ограничений – по аналогии с потребительскими кооперативами граждан ограничить количество членов ТСЖ. В противном случае управляемость теряется».
С Сафроновым не согласилась Лукина. «Это нонсенс, – сказала она. – Количество членов ограничивать нельзя, а нужно прописать методические процедуры: голосуют собственники или их представители. Кто мешает разработать процедуру, когда этаж представляет один человек? Остальные пишут доверенности. Кстати, в законе «Об акционерных обществах» общему собранию посвящены семнадцать статей, в которых прописано все: какие вопросы можно решать на очном собрании, какие на заочном. В Жилищном кодексе об этом – только пять статей, и в них много неясного: очное или заочное? если повторное голосование, то при каком кворуме? Закон «Об акционерных обществах» позволяет комбинировать: если кто-то не пришел на собрание, то свое решение в письменном виде предоставляет до начала собрания за два дня. Его решение учитывается как на очном собрании.
Кстати, для проведения собраний можно использовать Интернет: делать это на своем сайте. Но в Жилищном кодексе предусмотрены два варианта: либо собраться в большом зале рядом стоящей школы, либо бумажки написать и разнести по квартирам».
Лукину поддержала социолог и аспирант, работающая над диссертацией по ТСЖ Деларум Ахмеджанова: «Была свидетелем случая, когда людям надоел весь этот балаган и они использовали собственный кабельный канал. Им заранее выслали повестку дня. Затем в «прямом эфире» они задавали вопросы, а потом была процедура заочного голосования. Но здесь есть проблема: может появиться почва для злоупотреблений в процессе заочного голосования. Нужен кредит доверия, гарантия того, что заочное голосование будет проведено так, что действительно отразит мнение большинства. Вместе с тем считаю: вовлечение дополнительных источников информации – для ТСЖ благо...
САГА О РЕМОНТЕ И ПОДЖЕЛУДОЧНОЙ ЖЕЛЕЗЕ
Тему капитального ремонта – тоже злоба дня – открыл Александр Куликов из Мурманска. Предупредив, что общественная организация, которую он представляет, защищает права потребителей, тем не менее, ее деятельность впрямую относится к предмету разговора. «Я задал вопрос руководителям департамента ЖКХ: как можно создать ТСЖ в «хрущевке», которая вместо 25 лет простояла 45? – начал излагать преамбулу Александр Николаевич. – Ответа не последовало. Между тем, вопрос этот актуален для большинства жителей нашего города. Все, как известно, познается в сравнении. У меня дом «улучшенной планировки». В декабре прошлого года мы решили проверить, каково состояние дома, потому что за 18 лет в нем ни разу не было ремонта. Мы пошли по пути инструментального обследования. Выяснилось, что содержание железа в воде в полтора раза превышает ПДК. Эти сведения нам дал Роспотребнадзор. Когда водоканал сделал такие же анализы, то выяснил, что превышение десятикратное.
Теперь возьмем постановление правительства № 307, где в приложении № 1 сказано, что нарушение санитарных норм является основанием к неплатежу, то есть, потребители услуги излагают свою претензию по воде и не платят. По закону. Как быть в такой пиковой ситуации? Мы собрали 1481 жалобу жителей Ленинского округа, и только тогда вопрос удалось вынести на уровень городского совета и региона. Это информация к размышлению над тем, как должен осуществляться капитальный ремонт, потому что это основной момент, препятствующий созданию ТСЖ. В частности, в нашем случае превышение ПДК по железу – прямое следствие недоремонта. От такой воды страдают поджелудочная железа и печень. Как следствие – диабет по второму типу. За последние годы рост этого заболевания в нашем городе составил 30-40 процентов. Я вынужден был поставить областного прокурора перед фактом...
Еще раз вернусь к 307-му постановлению правительства. Я единственный из живых в Мурманске, у кого есть судебное решение, обязавшее город заключить со мной договор на оказание коммунальных услуг. Это судебное решение я получил в 2003 году. Оно не исполнено до сих пор. По политическим мотивам. Если его исполнить, то все станут заключать такие договоры.
Не назвавшая свое имя дама из Бурятии предложила: перед тем как проводить собрание, где будут приниматься решения о капитальном ремонте дома, нужно обязать органы местного самоуправления представить собственникам заключение о техническом состоянии здания.
КУРИЦА ИЛИ ЯЙЦО?
Желающих высказаться по заявленной теме «Информирование и просвещение» тоже было хоть отбавляй. Г-н Федотов, председатель ТСЖ из Нижнего Новгорода сетовал: «Люди очень смутно представляют, что такое ТСЖ. Ответственны за это, в первую голову, органы местного самоуправления. Вот факт. Мы пытались получить информацию от муниципальной организации, которая обслуживает дома, жители которых изъявили желание последовать нашему примеру – создать ТСЖ. Наша смета открыта для всех. «А как у вас?», – спросили мы. И ничего не получили в ответ. Информация закрыта. Такие же трудности возникли по техническому состоянию зданий. Мое предложение: узаконить обязательность предоставления информации».
Уже знакомый нам Сергей Александрович из Ростова рассказал: «В Ростовской области в прошлом году был проведен опрос общественного мнения. Задали вопрос: «Что вы знаете о жилищно-коммунальной реформе?» 59 процентов ответили: цель реформы – повышение платы за коммунальные услуги. Должна быть целенаправленная, если хотите, агрессивная разъяснительная работа, в чем цель жилищно-коммунальной реформы, чтобы человек понял, к чему обязывает его статус собственника»...
«Жители муниципальных домов не знают, что такое ТСЖ и зачем оно нужно, - дополняет его один из участников форума, не назвавший себя. - И когда начинаешь предлагать: «Вступайте в ТСЖ», у многих ужас в глазах. Они говорят: «Пусть нам сначала отремонтируют, потом мы создадим и вступим»... Вечный вопрос – что раньше: курица или яйцо?»
Выступила с «репликой» и главный специалист Фонда «Институт экономики города» Татьяна Лыкова, уже много лет занимающаяся проблемами ТСЖ. «Хотела услышать о трудностях, с которыми сталкиваются активисты, агитирующие за ТСЖ, - сказала Татьяна Борисовна. – Ведь практика показывает, что хотя ТСЖ в последние два года и быстро создаются, но по большей части народ предпочитает ничего не решать, ждать конкурса. Люди боятся самоорганизации. Думаю, что мы, как участники разработки законодательства, в этом тоже виноваты. Что я имею в виду. В Жилищном кодексе предложены три разных способа управления, два основных предлагают: ТСЖ или управляющая организация. Но между ними поставили знак равенства. Это неправильно. Нужно агитировать за ТСЖ не как за аналог управляющей компании, а как за механизм согласования, представительства и защиты интересов собственников в доме. Об этом не говорили, и это серьезная ошибка. Сегодня такую постановку вопроса надо поставить во главу угла и постоянно напоминать людям: товарищество тем и хорошо, что гибко, может выбирать управляющую компанию, может не выбирать, а само стать управляющей компанией. Сегодня мы должны говорить о том, что ТСЖ – форма самоорганизации жильцов – демократическая организация, которая сильна своими процедурами»...
Василий ДВОРЫКИН
(«Московская среда», 2007)
