Создать свою тему оформления
0
УРАВНЕНИЕ С ОДНИМ ИЗВЕСТНЫМ
В конце июня автор этих заметок и заместитель директора по экономике ДЕЗ Марьино Светлана Сафронова условились встретиться и поговорить о завтрашнем дне дирекции. Но когда через неделю встретились, то Светлана Сергеевна внесла поправку: «Завтрашний день наступил». В том смысле, что теперь она не зам директора ДЕЗ, а начальник государственного учреждения «Инженерная служба района» Марьино. И судьба ДЕЗ круто повернулась. Впрочем, обо всем по порядку...
МАРЬИНО: ВИД ПАРАДНЫЙ
Марьино – самый молодой район на территории Юго-Восточного округа столицы. В 1977 году на месте деревни Марьино начали строить новый жилой микрорайон, получивший в наследство ее имя. В 80-90-е годы строительство продолжилось на территории бывших полей орошения – для этого создали систему дренажей, связанных с прудами отстойниками и водоемами-регуляторами для защиты жилого массива от грунтовых вод. Гидротехнические сооружения определили своеобразие района, включившего в свой состав и район-новостройку Марьинский парк. Сегодня Марьино – один из самых больших по площади – 1274 га – и населению – 221 тысяча человек – районов города, где построены 5 млн. 100 тыс. кв. метров жилья. Примечательный факт: в последние пять лет строительства в Марьине ежегодно сдавалось до полумиллиона квадратных метров жилья – это была самая большая стройплощадка в Европе и мире. В районе 33 школы, одно профессиональное училище, шесть библиотек, два кинотеатра, ледовый дворец спорта, филиал детской музыкальной школы, две спортивные школы и два филиала СДЮШОР, двадцать подростковых клубов и центров, городской дворец творчества детей и молодежи «Марьино». Жилье сдавалось с благоустроенными дворами, удобными подходами и подъездами. Последние дома – с газонным ограждением. Во дворах детские площадки, цветники. Много цветов на улицах. Дома окрашены в светлые тона, отчего район выглядит чистым и уютным.
Вид с парадного входа ласкает взор и поднимает настроение...
...И БУДНИЧНЫЙ
Те, кто обслуживают Марьино, ходят по подвалам, чердакам и прочим непубличным местам. Им открывается несколько иной вид. Скажем, в районе немало домов, построенных по так называемому экспериментальному проекту с закрытой системой отопления, где, попросту говоря, трубы в стенах. Выглядит эффектно. Но со временем трубы поела ржа, и стены стали мокнуть. Эксперимент – без лишнего шума – признали неудачным. Последствия тяжким бременем легли на районные коммунальные службы – вынуждены теперь выводить стояки наружу. Тяжесть бремени не только в материальных затратах, но и в процедуре: сделавшие качественный ремонт в своих квартирах собственники не планировали последующий долбеж стен, потому всячески противятся поползновениям коммунальщиков. Или такой факт: в районе нет ни одного дома без лифтов. Они есть даже в построенных в конце 90-х четырехэтажных коттеджах. Один лифт на 12-16 квартир – очень дорогостоящая услуга! И еще красноречивая деталь: в районе все дома выше 12 этажей – а их большинство – оснащены системами дымоудаления. Между прочим, система дымоудаления – одна из самых дорогих услуг. Увы, люди оценивают ее только тогда, когда дом горит. А пока жареный петух не клюнул, относятся как к бесполезной вещи.
- В прошлом году во многих наших домах выбирали способ управления, - рассказывает Светлана Сергеевна. - ГУП ДЕЗ Марьино рассматривалась как управляющая компания. Мы знакомили собственников со сметой затрат по содержанию дома. Они с пониманием встречали многие цифры, но как только доходили до суммы, необходимой для обслуживания системы дымоудаления, то возмущению не было предела: «Зачем нам это?». В ряде домов противопожарные системы, по сути, не работают. Вина в значительной степени на жильцах – зайдите в любую квартиру и посмотрите: есть ли над входной дверью датчик? Нет. Сняли во время ремонта. Нарушили единую систему дымоудаления. От нее осталась лишь та часть, которая удаляет дым из подъезда. В некоторых домах и она в нерабочем состоянии. Основная причина: вандализм!.. Я живу и работаю в районе давно, и на моих глазах не один раз ремонтировали подъезды по программе «Мой двор, мой подъезд». Немалые деньги затрачены. Но, когда видишь – светильники сорваны, стены расписаны, короба с радиаторов сняты, нет обшивки лифтов – обидно до слез. Считаю: пока не будем платить полным рублем за содержание дома, это варварство не изживем... Кстати, уже сделан первый шаг в этом направлении. В нынешнем году бюджет столицы не выделил целевых денег на содержание подъездов. Теперь их будут ремонтировать за счет содержания и эксплуатации жилищного фонда. Хочешь – ремонтируй кровлю, хочешь – подъезд. Каждая управляющая компания определит сама, что нужно ремонтировать в первую очередь. И согласует это с собственниками. Теперь задумаются: тратить ли каждый год деньги на ремонт «ничейного» подъезда или все-таки считать его своим и следить за чистотой и порядком?..
Надо заметить, что о жильцах Сафронова заговорила не мимоходом. Марьино строился как спальный район для промышленной зоны. Юго-Восточный насыщен был индустрией: АЗЛК, ЗИЛ, ГПЗ, Литейно-механический завод – жилье возводилось для трудового класса предприятий и для муниципальных очередников. Элитных домов в районе нет. Но, когда начал строиться Марьинский парк, возник рынок жилья. Квартиры стали покупать. В домах образовалась гремучая смесь жильцов: собственники, приобретшие жилье за свои кровные, и наниматели муниципального жилья. Немало было и переселенцев, заброшенных сюда решением суда. Среди них алкоголики, деградировавшие личности. Они заселялись и... продолжали пьяную, часто буйную, жизнь. Со всеми вытекающими последствиями для соседей...
И для работников ДЕЗ, потому что жаловаться идут по старинке к ним: на пьяного соседа, на то, что за стеной что-то ломают и крушат...
ДЕЗ И ДРУГИЕ ЗНАКОМЫЕ ЛИЦА
В Марьино одна Дирекция единого заказчика. Для сравнения: по постановлению правительства Москвы районные ДЕЗ создавались, исходя из расчета на миллион жителей. Не редкость в столице ДЕЗ, обслуживающие двухмиллионные районы. Три миллиона – очень большой район – таких не много. Но чтобы пять с лишним – только Марьино. 350 жилых домов. Из них 270-ю управляет ДЕЗ. За дирекцией закреплено свыше трех млн. кв. метров территорий. В районе несколько частных управляющих компаний – у них только дома ТСЖ. Есть товарищества, которые справляются с управлением сами.
- Считаю, что в районе должно быть несколько управляющих компаний, - говорит Сафронова. - Конкуренция стимулирует работу и ДЕЗ, и частников. В нашей дирекции как управляющей компании – пока этот статус не закреплен в уставе, но, по сути, это так – очень профессиональная команда: много сильных специалистов с большим опытом, они лучше и глубже знают свою работу. Так что еще вопрос: кто на кого в большей степени равняется – мы на них, или они на нас. Не случайно частники переманивают наших сотрудников к себе. В том же Аква-холдинге, как говорится, на четверть наш народ...
При упоминании Аква-холдинга я, признаюсь, напрягся: в декабре 2002 года наша газета писала о конфликте между марьинским ТСЖ «Форум» и управляющей компанией Аква-холдинг. После выхода статьи ТСЖ стало управлять домом самостоятельно. Я поинтересовался продолжением истории, правда, замаскировал любопытство общим вопросом: дескать, успешно ли они – то есть ДЕЗ – конкурируют с холдингом?
Сафронова, как оказалось, знавшая о конфликте и статье, проявила тонкую дипломатичность.
- Сложно оценивать работу управляющих компаний, - начала она издалека. - Нет четких критериев. Сегодня ориентируемся на оценку собственников жилья. Но она бывает ошибочной. В одном и том же доме сталкиваются полярные взгляды. Яркий пример – ТСЖ «Форум»: вначале дом был в управлении Аква-холдинга, потом в товариществе возникло новое правление, пожелавшее управлять самостоятельно. В сущности, такие порывы нужно только приветствовать: инициаторы – часто грамотные и целеустремленные люди. Но, как показывает жизнь, гладко было на бумаге. Итог самоуправления Форума, прямо скажем, драматичен. Как говорится, из рук вон... Они в свое время критиковали работу Аква-холдинга, теперь я имею полное право дать оценку работе ТСЖ. Считаю, что эксперимент с самоуправлением не удался. Провал – результат полного непонимания особенностей управления. Инициаторы самоуправления считали, что главное – розовые стены с белыми ромашками в подъезде и консьержки на местах. Розовые стены были. И консьержки были. Но специалисты входили не с парадного входа, а в подвал, в щитовую, в мусоросборную камеру. Там открывалась другая картина. Возникла угроза срыва подготовки дома к зиме. Дело дошло до того, что товариществу отключили воду и лифты – за неплатежи. В доме вспыхнул вулкан страстей. Столкнулись собственники с разными целями: одни желали вернуться в Аква-холдинг, другие настаивали на продолжении самоуправления, наконец, третьи считали, что договор на управление нужно заключить с районной ДЕЗ. В конце концов, провели собрание, где решили передать дом в управлении дирекции. Честно скажу: у нас это решение восприняли без энтузиазма – склочные отношения отталкивают. Но не оставлять же дом без управления...
Случай с Форумом не единственный. От Аква-холдинга к дирекции перешел дом ТСЖ по адресу Братиславская, 17. Рядом с ТСЖ стоял муниципальный дом, который обслуживала ДЕЗ. Однажды кому-то из товарищей пришла в голову идея: если перейти в дирекцию, то будет лучше – в том самом гнусном смысле, что, дескать, она лишнего не берет, как это, якобы, делает председатель, который, похоже, в сговоре с частным управляющим. Пришли к Сафроновой: «Возьмите нас к себе». Она отвечает: «Что изменится? Сейчас Аква-холдинг – управляющая компания. Будет ГУП ДЕЗ. Но для оказания услуг мы заключим договор все с теми же «Скифом», «Мослифтом» и другими организациями, которые вас сегодня обслуживают. Останутся те же дворники, те же уборщики подъездов». Не поняли товарищи Сафронову – у них шоры на глазах: государственное – значит надежное. Хотя, как считает сама Светлана Сергеевна, в частной организации сегодня больше возможностей держать специалистов, которые контролируют работу подрядных организаций, чего нет в ДЕЗе. В дирекции постановлением правительства Москвы регламентирована нормативная численность. На 270 домов в ДЕЗ Марьино пятьдесят человек...
БЕЗ ЛУКАВСТВА
- Путь ТСЖ тернист, - говорю я, выслушав невеселые истории Сафроновой.
- Еще как! - реагирует Светлана Сергеевна. – В любой семье бывают разногласия, скандалы. Под одной крышей в многоквартирном доме далеко не родственники. Но дом должен жить по одним правилам. Не получается. У нас есть ТСЖ, которым я до недавнего времени откровенно восхищалась: «Новый век». С первого дня на самообслуживании. Прекрасно работал председатель. Но появилась группа людей из так называемых «обделенных». Пустили слух: председатель, де, ворует. Давайте-ка переизберем. И раскололи жильцов на две части. Спокойной и нормальной жизни пришел конец: проверка за проверкой. И такое, увы, не редкость, в том числе и в тех домах, которыми управляет дирекция...
- Слушаю вас, Светлана Сергеевна, и крамольная мысль одолевает: может быть, ТСЖ в больших домах – не самый лучший вариант управления. Не лучше ли общим собранием собственников выбрать управляющую компанию и...
- Не соберутся. К чему лукавить: собрания, которые в прошлом году прошли в городе, проведены с нашей, скажем так, подсказки. Единичны случаи, где инициаторами были сами собственники. Собраться можно в доме на 8-16 квартир... Когда началась кампания, я решила: пока не набью шишек, в чужой дом не войду. Первая в своем доме провела собрание. 369 квартир, семь подъездов. Сначала пыталась создать инициативную группу. Вывесила объявление. Пришли семь человек. Послушать. Только одна поддержала разговор – заявила: нам – так и сказала «нам» – это не нужно. Я поняла: очная форма голосования для такого дома невозможна. Воспользовалась заочной. Нашла инициативных людей – такие есть в любом доме. Подготовили документы. Ходили по квартирам. Адский труд. Я взяла на себя только свой подъезд. Нужно было обойти 56 квартир. Начинала в семь вечера. Возвращалась в 23.30. Неделю ходила. В каждой квартире – дискуссия. Были и такие, кто посылал подальше, хотя знали, что я работаю в дирекции, старшая по подъезду была, консьержку организовывала. В общем, выслушала в свой адрес много удивительного. И, увы, сделала вывод: наш дом не созрел для ТСЖ. По идее, товарищество может, конечно, что-то решать, но оно должно быть лишь ступенькой к управлению. Управлять должны специалисты. В семье-то не каждый может правильно распределить содержимое кошелька. А тут кошельки всего дома. В моем случае 369 кошельков. В Марьино есть дома по 800 квартир!
- Вы, когда говорили о выборе управляющих, упомянули некую «подсказку». Фигура речи – но будь на моем месте законник, заявил бы о нарушении...
- С одной стороны, мы признаем, что большинство собственников не «созрели» для того, чтобы полностью нести бремя содержания общего имущества. С другой – упорно говорим о самостоятельных решениях. Но обратимся к статьям закона, где сказано, что управляющая компания, взяв дом в управление, обязана создать условия для комфортного и безопасного проживания. Это положение тоже нельзя нарушать. На мой взгляд, сегодня в нашем обществе сложилась такая ситуация, когда управляющая компания должна не только объяснять собственникам, каким образом нужно ремонтировать кровлю или подвал, и почему нужно делать так, а не иначе, но и помочь им организовать собрание, разъяснить тонкости договоров, познакомить с различными документами, регламентирующими обслуживание дома. Авторитет завоевывается в общении. Случай, когда собственники приняли бы самостоятельно коллегиальное решение, сегодня почти немыслим. Поэтому, когда я слышу, что собственники сами приняли решение, – считаю: лукавят. И то, что город решил поддержать ТСЖ, это, на мой взгляд, стоит рассматривать как переходный мостик между собственниками и управляющей компанией...
НОВАЯ СЛУЖБА
А теперь – о «завтрашнем дне» Светланы Сергеевны, то бишь о том, чем будет заниматься возглавленное ею государственное учреждение «Инженерная служба района» Марьино, а также о давшей крутой поворот судьбе ДЕЗ...
Причиной изменений послужило постановление правительства Москвы № 299-ПП от 24 апреля 2007 г. «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации». В нем, в частности, сказано: «Принимая во внимание, что управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ) наиболее полно реализует права и обязанности собственников помещений по управлению жилищным фондом, определить приоритетным направлением деятельности органов исполнительной власти города Москвы в реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации формирование заинтересованности собственников помещений многоквартирных домов в создании ТСЖ... В целях обеспечения равных условий для организаций различных форм собственности в сфере предоставления услуг по управлению жилищным фондом считать необходимым изменение системы управления жилищным хозяйством в городе Москве». Для «изменения системы управления» до 1 сентября 2007 г. в Москве будут, в частности, созданы Государственные учреждения «Инженерная служба района» (далее следует название района, в нашем случае – Марьино). Учреждения эти наделены рядом функций: они, прежде всего, будут представлять интересы города как собственника помещений в многоквартирных домах, находящихся в государственной собственности столицы; будут отвечать за комплексное содержание и текущий ремонт дворовых территорий, за содержание и текущий ремонт общедомового оборудования для инвалидов и других лиц с ограничениями жизнедеятельности, за обеспечение эксплуатации и функционирования объединенных диспетчерских служб, за охрану подъездов (консьержи и патрулирование), а также эксплуатацию и содержание помещений локальных центров мониторинга районов; будут собирать и обобщать различные сведения, касающиеся управления и обслуживания жилых домов, а также использования бюджетных субсидий; в их ведение попадают ОДС, ЕИРЦ, расчеты с ресурсоснабжающими организациями по статье «субсидии на покрытие убытков теплоснабжающих организаций, связанных с применением государственных регулируемых цен (тарифов) при продаже товаров (работ, услуг) населению» и т.д. и т.п.
И еще об одном, важном для москвичей положении этого документа.
Сохраняются бюджетные субсидии, начисляемые в уплату жилищных услуг, которые определяются как разница между доходами управляющей организации, полученными от платежей населения (по ценам, установленным правительством Москвы, с учетом бюджетных дотаций), и планово-нормативными расходами. Получать их будут ТСЖ и управляющие компании для нанимателей жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, а также собственников жилых помещений, как выбравших, так и не выбравших способ управления многоквартирным домом и/или не принявших решения о размере платы за услуги по содержанию и ремонту жилого помещения.
И СТАРЫЕ РАНЫ
Это – о субсидиях. Но не тех, что доплачивают неимущим, а так называемых бюджетных – как сказала Сафронова, «для снятия социального напряжения». С точки зрения закона, сомнительное начинание. Светлана Сергеевна растолковывает:
- В статье 30 ЖК сказано: «Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме». То же самое находим в 210 статье Гражданского кодекса РФ. Но, как мы уже договорились, не будем лукавить – ответьте: в чем суть нарушений закона? В ущемлении гражданских прав. Теперь представим ситуацию: закон гласил бы, что с собственника нужно брать по 30 рублей за квадратный метр, но Москва стала бы брать по 50. Это ущемление. Но Москва намерена брать по 6, а 8 доплачивать. Какое же здесь ущемление? Поддержка. И, заметьте, мотивированная: легко ли, допустим пенсионеру платить за квартиру полторы тысячи рублей при пенсии в три с половиной?
- Будете отвечать за содержание дворовых территорий – значит, земли у собственников многоквартирного дома все-таки не будет?
- А нужна ли она им? По опыту работы знаю: мнение людей по отношению к земле разное. Допустим, после межевания некий дом получил участок земли площадью 0,1 га. Построить на ней ничего не смогут – по закону, – но как собственники должны будут нести бремя расходов на содержание территории плюс налоги. Земля в столице очень дорогая, и обслуживание территории тоже немалых денег стоит, поверьте мне как экономисту ДЕЗ. Все ли захотят такое бремя вешать себе на шею? С другой стороны, на какую глубину распространяется собственность на землю? Там все коммуникации проходят – как быть с ними? Или взять детские и спортивные площадки – они построены на деньги города. Собственники их выкупать должны? Приватизировать? Но и это еще не все. Москва застраивалась так, что детские площадки возводились для нескольких домов. То же – спортивные площадки. Как их делить? У меня три дома у метро «Марьино». Детская площадка была построена только у одного дома. У второго – совсем нет земли. У третьего – была площадка, но М-видео построило на ней автостоянку. Первый дом отгородился. Два дома остались без детской площадки. Справедливо? Нет! Я живу рядом с домом ТСЖ. Они тоже отгородились. Был проход и проезд – теперь их нет. Преградили путь к остановке и магазинам жителям трех больших домов. По закону? Покажите, пожалуйста, по какому.
- Я как-то пытался выяснить, на основе каких документов городят эти заборы. Не нашел. Самоуправство...
- Ни одного документа! Только желание жителей дома. Но подобные желания можно удовлетворять в своей квартире, причем, не ущемляя соседей. А у нас повсеместно отгораживаются. Объясняют: обеспечивает сохранность. Извините, обеспечивайте другими способами. Генеральный план Москвы не предусматривает особняки и заборы. Еще пример: дом по улице Донецкая, 2. Жители собрались и решили: поставим забор. Мы им: нельзя. Но у них деньги, и они поставили. Забор стоит несколько лет – страшно смотреть. Кто его должен содержать? ДЕЗ? На каком основании? На балансе не значится...
ПРИДЕТСЯ ПОРАСКИНУТЬ МОЗГАМИ
Что будет с ДЕЗ, спрашиваю у Сафроновой.
- Им останется «чистое» управление многоквартирными домами: обслуживание, коммуникации, вывоз мусора. Кроме того, в постановлении сказано: префектам рассмотреть возможность преобразования ДЕЗ или их ликвидацию. Ведь может случиться так, что ДЕЗ останется без работы. В Москве есть районы, где собственники жилья выбрали частные управляющие и эксплуатирующие организации, и тамошние ДЕЗ сегодня занимаются только территорией. Но с 1 сентября передадут эти функции ГУ ИС. И у ДЕЗ не останется ни-че-го. Такой должен пойти под ликвидацию. Есть еще несколько предложений: акционировать ДЕЗ, укрупнить. У ряда ДЕЗ может остаться мизерный объем работы – штат сократят.
- Что с имуществом дирекций?
- Переходит в ГУ ИС.
- То есть, в распоряжении ДЕЗ остаются лишь управленческие мозги. Если они есть, то ДЕЗ будет работать, если нет – растворится в небытии. Правильное решение...
- Дирекции сравнялись на рынке с остальными управляющими компаниями. Некоторые могут остаться без работы. Судьба ДЕЗ теперь зависит не от воли чиновника, как было раньше, а лишь от собственников жилья. Мы говорили, что дома от Аква-холдинга уходят. Точно также от ДЕЗ могут «уйти» дома. Все уравнены в правах и условиях, и должны нацеливать свою работу только на улучшение обслуживания...
Я двенадцать лет работаю в жилищно-коммунальном хозяйстве. До этого трудилась в системе бытового обслуживания. Не раз попадала в реформы. И здесь была участником реформ: то Государственное предприятие, то Государственное унитарное предприятие, потом ДЕЗ. Когда объявили о создании ЕИРЦ – нож в сердце. Я думала: столько сил и средств вложено, и вдруг забирают. Как? По какому праву? Да у них ничего не получится! Какие компьютеры? У нас бухгалтера сидели и писали от руки карточки – и мы думали, что верх совершенства. Что такое магнитный носитель? Кто его намагничивать будет? А если размагнитится? Уж лучше наши дамы... Прошло несколько лет. Сегодня через наш ЕИРЦ ежемесячно проходит не менее 100 млн. рублей. Есть дома, которые не перешли на обслуживание, но планируют. Да, были сложности перехода на программы. Но сегодня, когда все отлажено и стабилизировано, легче работать. И все довольны. Не бегают, как раньше, по всему Марьино, а ходят к «одному окну». Даже в субботу... Думаю, что и на эти перемены нужно смотреть с оптимизмом и энтузиазмом. Глаза боятся – руки делают...
В конце июня автор этих заметок и заместитель директора по экономике ДЕЗ Марьино Светлана Сафронова условились встретиться и поговорить о завтрашнем дне дирекции. Но когда через неделю встретились, то Светлана Сергеевна внесла поправку: «Завтрашний день наступил». В том смысле, что теперь она не зам директора ДЕЗ, а начальник государственного учреждения «Инженерная служба района» Марьино. И судьба ДЕЗ круто повернулась. Впрочем, обо всем по порядку...
МАРЬИНО: ВИД ПАРАДНЫЙ
Марьино – самый молодой район на территории Юго-Восточного округа столицы. В 1977 году на месте деревни Марьино начали строить новый жилой микрорайон, получивший в наследство ее имя. В 80-90-е годы строительство продолжилось на территории бывших полей орошения – для этого создали систему дренажей, связанных с прудами отстойниками и водоемами-регуляторами для защиты жилого массива от грунтовых вод. Гидротехнические сооружения определили своеобразие района, включившего в свой состав и район-новостройку Марьинский парк. Сегодня Марьино – один из самых больших по площади – 1274 га – и населению – 221 тысяча человек – районов города, где построены 5 млн. 100 тыс. кв. метров жилья. Примечательный факт: в последние пять лет строительства в Марьине ежегодно сдавалось до полумиллиона квадратных метров жилья – это была самая большая стройплощадка в Европе и мире. В районе 33 школы, одно профессиональное училище, шесть библиотек, два кинотеатра, ледовый дворец спорта, филиал детской музыкальной школы, две спортивные школы и два филиала СДЮШОР, двадцать подростковых клубов и центров, городской дворец творчества детей и молодежи «Марьино». Жилье сдавалось с благоустроенными дворами, удобными подходами и подъездами. Последние дома – с газонным ограждением. Во дворах детские площадки, цветники. Много цветов на улицах. Дома окрашены в светлые тона, отчего район выглядит чистым и уютным.
Вид с парадного входа ласкает взор и поднимает настроение...
...И БУДНИЧНЫЙ
Те, кто обслуживают Марьино, ходят по подвалам, чердакам и прочим непубличным местам. Им открывается несколько иной вид. Скажем, в районе немало домов, построенных по так называемому экспериментальному проекту с закрытой системой отопления, где, попросту говоря, трубы в стенах. Выглядит эффектно. Но со временем трубы поела ржа, и стены стали мокнуть. Эксперимент – без лишнего шума – признали неудачным. Последствия тяжким бременем легли на районные коммунальные службы – вынуждены теперь выводить стояки наружу. Тяжесть бремени не только в материальных затратах, но и в процедуре: сделавшие качественный ремонт в своих квартирах собственники не планировали последующий долбеж стен, потому всячески противятся поползновениям коммунальщиков. Или такой факт: в районе нет ни одного дома без лифтов. Они есть даже в построенных в конце 90-х четырехэтажных коттеджах. Один лифт на 12-16 квартир – очень дорогостоящая услуга! И еще красноречивая деталь: в районе все дома выше 12 этажей – а их большинство – оснащены системами дымоудаления. Между прочим, система дымоудаления – одна из самых дорогих услуг. Увы, люди оценивают ее только тогда, когда дом горит. А пока жареный петух не клюнул, относятся как к бесполезной вещи.
- В прошлом году во многих наших домах выбирали способ управления, - рассказывает Светлана Сергеевна. - ГУП ДЕЗ Марьино рассматривалась как управляющая компания. Мы знакомили собственников со сметой затрат по содержанию дома. Они с пониманием встречали многие цифры, но как только доходили до суммы, необходимой для обслуживания системы дымоудаления, то возмущению не было предела: «Зачем нам это?». В ряде домов противопожарные системы, по сути, не работают. Вина в значительной степени на жильцах – зайдите в любую квартиру и посмотрите: есть ли над входной дверью датчик? Нет. Сняли во время ремонта. Нарушили единую систему дымоудаления. От нее осталась лишь та часть, которая удаляет дым из подъезда. В некоторых домах и она в нерабочем состоянии. Основная причина: вандализм!.. Я живу и работаю в районе давно, и на моих глазах не один раз ремонтировали подъезды по программе «Мой двор, мой подъезд». Немалые деньги затрачены. Но, когда видишь – светильники сорваны, стены расписаны, короба с радиаторов сняты, нет обшивки лифтов – обидно до слез. Считаю: пока не будем платить полным рублем за содержание дома, это варварство не изживем... Кстати, уже сделан первый шаг в этом направлении. В нынешнем году бюджет столицы не выделил целевых денег на содержание подъездов. Теперь их будут ремонтировать за счет содержания и эксплуатации жилищного фонда. Хочешь – ремонтируй кровлю, хочешь – подъезд. Каждая управляющая компания определит сама, что нужно ремонтировать в первую очередь. И согласует это с собственниками. Теперь задумаются: тратить ли каждый год деньги на ремонт «ничейного» подъезда или все-таки считать его своим и следить за чистотой и порядком?..
Надо заметить, что о жильцах Сафронова заговорила не мимоходом. Марьино строился как спальный район для промышленной зоны. Юго-Восточный насыщен был индустрией: АЗЛК, ЗИЛ, ГПЗ, Литейно-механический завод – жилье возводилось для трудового класса предприятий и для муниципальных очередников. Элитных домов в районе нет. Но, когда начал строиться Марьинский парк, возник рынок жилья. Квартиры стали покупать. В домах образовалась гремучая смесь жильцов: собственники, приобретшие жилье за свои кровные, и наниматели муниципального жилья. Немало было и переселенцев, заброшенных сюда решением суда. Среди них алкоголики, деградировавшие личности. Они заселялись и... продолжали пьяную, часто буйную, жизнь. Со всеми вытекающими последствиями для соседей...
И для работников ДЕЗ, потому что жаловаться идут по старинке к ним: на пьяного соседа, на то, что за стеной что-то ломают и крушат...
ДЕЗ И ДРУГИЕ ЗНАКОМЫЕ ЛИЦА
В Марьино одна Дирекция единого заказчика. Для сравнения: по постановлению правительства Москвы районные ДЕЗ создавались, исходя из расчета на миллион жителей. Не редкость в столице ДЕЗ, обслуживающие двухмиллионные районы. Три миллиона – очень большой район – таких не много. Но чтобы пять с лишним – только Марьино. 350 жилых домов. Из них 270-ю управляет ДЕЗ. За дирекцией закреплено свыше трех млн. кв. метров территорий. В районе несколько частных управляющих компаний – у них только дома ТСЖ. Есть товарищества, которые справляются с управлением сами.
- Считаю, что в районе должно быть несколько управляющих компаний, - говорит Сафронова. - Конкуренция стимулирует работу и ДЕЗ, и частников. В нашей дирекции как управляющей компании – пока этот статус не закреплен в уставе, но, по сути, это так – очень профессиональная команда: много сильных специалистов с большим опытом, они лучше и глубже знают свою работу. Так что еще вопрос: кто на кого в большей степени равняется – мы на них, или они на нас. Не случайно частники переманивают наших сотрудников к себе. В том же Аква-холдинге, как говорится, на четверть наш народ...
При упоминании Аква-холдинга я, признаюсь, напрягся: в декабре 2002 года наша газета писала о конфликте между марьинским ТСЖ «Форум» и управляющей компанией Аква-холдинг. После выхода статьи ТСЖ стало управлять домом самостоятельно. Я поинтересовался продолжением истории, правда, замаскировал любопытство общим вопросом: дескать, успешно ли они – то есть ДЕЗ – конкурируют с холдингом?
Сафронова, как оказалось, знавшая о конфликте и статье, проявила тонкую дипломатичность.
- Сложно оценивать работу управляющих компаний, - начала она издалека. - Нет четких критериев. Сегодня ориентируемся на оценку собственников жилья. Но она бывает ошибочной. В одном и том же доме сталкиваются полярные взгляды. Яркий пример – ТСЖ «Форум»: вначале дом был в управлении Аква-холдинга, потом в товариществе возникло новое правление, пожелавшее управлять самостоятельно. В сущности, такие порывы нужно только приветствовать: инициаторы – часто грамотные и целеустремленные люди. Но, как показывает жизнь, гладко было на бумаге. Итог самоуправления Форума, прямо скажем, драматичен. Как говорится, из рук вон... Они в свое время критиковали работу Аква-холдинга, теперь я имею полное право дать оценку работе ТСЖ. Считаю, что эксперимент с самоуправлением не удался. Провал – результат полного непонимания особенностей управления. Инициаторы самоуправления считали, что главное – розовые стены с белыми ромашками в подъезде и консьержки на местах. Розовые стены были. И консьержки были. Но специалисты входили не с парадного входа, а в подвал, в щитовую, в мусоросборную камеру. Там открывалась другая картина. Возникла угроза срыва подготовки дома к зиме. Дело дошло до того, что товариществу отключили воду и лифты – за неплатежи. В доме вспыхнул вулкан страстей. Столкнулись собственники с разными целями: одни желали вернуться в Аква-холдинг, другие настаивали на продолжении самоуправления, наконец, третьи считали, что договор на управление нужно заключить с районной ДЕЗ. В конце концов, провели собрание, где решили передать дом в управлении дирекции. Честно скажу: у нас это решение восприняли без энтузиазма – склочные отношения отталкивают. Но не оставлять же дом без управления...
Случай с Форумом не единственный. От Аква-холдинга к дирекции перешел дом ТСЖ по адресу Братиславская, 17. Рядом с ТСЖ стоял муниципальный дом, который обслуживала ДЕЗ. Однажды кому-то из товарищей пришла в голову идея: если перейти в дирекцию, то будет лучше – в том самом гнусном смысле, что, дескать, она лишнего не берет, как это, якобы, делает председатель, который, похоже, в сговоре с частным управляющим. Пришли к Сафроновой: «Возьмите нас к себе». Она отвечает: «Что изменится? Сейчас Аква-холдинг – управляющая компания. Будет ГУП ДЕЗ. Но для оказания услуг мы заключим договор все с теми же «Скифом», «Мослифтом» и другими организациями, которые вас сегодня обслуживают. Останутся те же дворники, те же уборщики подъездов». Не поняли товарищи Сафронову – у них шоры на глазах: государственное – значит надежное. Хотя, как считает сама Светлана Сергеевна, в частной организации сегодня больше возможностей держать специалистов, которые контролируют работу подрядных организаций, чего нет в ДЕЗе. В дирекции постановлением правительства Москвы регламентирована нормативная численность. На 270 домов в ДЕЗ Марьино пятьдесят человек...
БЕЗ ЛУКАВСТВА
- Путь ТСЖ тернист, - говорю я, выслушав невеселые истории Сафроновой.
- Еще как! - реагирует Светлана Сергеевна. – В любой семье бывают разногласия, скандалы. Под одной крышей в многоквартирном доме далеко не родственники. Но дом должен жить по одним правилам. Не получается. У нас есть ТСЖ, которым я до недавнего времени откровенно восхищалась: «Новый век». С первого дня на самообслуживании. Прекрасно работал председатель. Но появилась группа людей из так называемых «обделенных». Пустили слух: председатель, де, ворует. Давайте-ка переизберем. И раскололи жильцов на две части. Спокойной и нормальной жизни пришел конец: проверка за проверкой. И такое, увы, не редкость, в том числе и в тех домах, которыми управляет дирекция...
- Слушаю вас, Светлана Сергеевна, и крамольная мысль одолевает: может быть, ТСЖ в больших домах – не самый лучший вариант управления. Не лучше ли общим собранием собственников выбрать управляющую компанию и...
- Не соберутся. К чему лукавить: собрания, которые в прошлом году прошли в городе, проведены с нашей, скажем так, подсказки. Единичны случаи, где инициаторами были сами собственники. Собраться можно в доме на 8-16 квартир... Когда началась кампания, я решила: пока не набью шишек, в чужой дом не войду. Первая в своем доме провела собрание. 369 квартир, семь подъездов. Сначала пыталась создать инициативную группу. Вывесила объявление. Пришли семь человек. Послушать. Только одна поддержала разговор – заявила: нам – так и сказала «нам» – это не нужно. Я поняла: очная форма голосования для такого дома невозможна. Воспользовалась заочной. Нашла инициативных людей – такие есть в любом доме. Подготовили документы. Ходили по квартирам. Адский труд. Я взяла на себя только свой подъезд. Нужно было обойти 56 квартир. Начинала в семь вечера. Возвращалась в 23.30. Неделю ходила. В каждой квартире – дискуссия. Были и такие, кто посылал подальше, хотя знали, что я работаю в дирекции, старшая по подъезду была, консьержку организовывала. В общем, выслушала в свой адрес много удивительного. И, увы, сделала вывод: наш дом не созрел для ТСЖ. По идее, товарищество может, конечно, что-то решать, но оно должно быть лишь ступенькой к управлению. Управлять должны специалисты. В семье-то не каждый может правильно распределить содержимое кошелька. А тут кошельки всего дома. В моем случае 369 кошельков. В Марьино есть дома по 800 квартир!
- Вы, когда говорили о выборе управляющих, упомянули некую «подсказку». Фигура речи – но будь на моем месте законник, заявил бы о нарушении...
- С одной стороны, мы признаем, что большинство собственников не «созрели» для того, чтобы полностью нести бремя содержания общего имущества. С другой – упорно говорим о самостоятельных решениях. Но обратимся к статьям закона, где сказано, что управляющая компания, взяв дом в управление, обязана создать условия для комфортного и безопасного проживания. Это положение тоже нельзя нарушать. На мой взгляд, сегодня в нашем обществе сложилась такая ситуация, когда управляющая компания должна не только объяснять собственникам, каким образом нужно ремонтировать кровлю или подвал, и почему нужно делать так, а не иначе, но и помочь им организовать собрание, разъяснить тонкости договоров, познакомить с различными документами, регламентирующими обслуживание дома. Авторитет завоевывается в общении. Случай, когда собственники приняли бы самостоятельно коллегиальное решение, сегодня почти немыслим. Поэтому, когда я слышу, что собственники сами приняли решение, – считаю: лукавят. И то, что город решил поддержать ТСЖ, это, на мой взгляд, стоит рассматривать как переходный мостик между собственниками и управляющей компанией...
НОВАЯ СЛУЖБА
А теперь – о «завтрашнем дне» Светланы Сергеевны, то бишь о том, чем будет заниматься возглавленное ею государственное учреждение «Инженерная служба района» Марьино, а также о давшей крутой поворот судьбе ДЕЗ...
Причиной изменений послужило постановление правительства Москвы № 299-ПП от 24 апреля 2007 г. «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации». В нем, в частности, сказано: «Принимая во внимание, что управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ) наиболее полно реализует права и обязанности собственников помещений по управлению жилищным фондом, определить приоритетным направлением деятельности органов исполнительной власти города Москвы в реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации формирование заинтересованности собственников помещений многоквартирных домов в создании ТСЖ... В целях обеспечения равных условий для организаций различных форм собственности в сфере предоставления услуг по управлению жилищным фондом считать необходимым изменение системы управления жилищным хозяйством в городе Москве». Для «изменения системы управления» до 1 сентября 2007 г. в Москве будут, в частности, созданы Государственные учреждения «Инженерная служба района» (далее следует название района, в нашем случае – Марьино). Учреждения эти наделены рядом функций: они, прежде всего, будут представлять интересы города как собственника помещений в многоквартирных домах, находящихся в государственной собственности столицы; будут отвечать за комплексное содержание и текущий ремонт дворовых территорий, за содержание и текущий ремонт общедомового оборудования для инвалидов и других лиц с ограничениями жизнедеятельности, за обеспечение эксплуатации и функционирования объединенных диспетчерских служб, за охрану подъездов (консьержи и патрулирование), а также эксплуатацию и содержание помещений локальных центров мониторинга районов; будут собирать и обобщать различные сведения, касающиеся управления и обслуживания жилых домов, а также использования бюджетных субсидий; в их ведение попадают ОДС, ЕИРЦ, расчеты с ресурсоснабжающими организациями по статье «субсидии на покрытие убытков теплоснабжающих организаций, связанных с применением государственных регулируемых цен (тарифов) при продаже товаров (работ, услуг) населению» и т.д. и т.п.
И еще об одном, важном для москвичей положении этого документа.
Сохраняются бюджетные субсидии, начисляемые в уплату жилищных услуг, которые определяются как разница между доходами управляющей организации, полученными от платежей населения (по ценам, установленным правительством Москвы, с учетом бюджетных дотаций), и планово-нормативными расходами. Получать их будут ТСЖ и управляющие компании для нанимателей жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, а также собственников жилых помещений, как выбравших, так и не выбравших способ управления многоквартирным домом и/или не принявших решения о размере платы за услуги по содержанию и ремонту жилого помещения.
И СТАРЫЕ РАНЫ
Это – о субсидиях. Но не тех, что доплачивают неимущим, а так называемых бюджетных – как сказала Сафронова, «для снятия социального напряжения». С точки зрения закона, сомнительное начинание. Светлана Сергеевна растолковывает:
- В статье 30 ЖК сказано: «Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме». То же самое находим в 210 статье Гражданского кодекса РФ. Но, как мы уже договорились, не будем лукавить – ответьте: в чем суть нарушений закона? В ущемлении гражданских прав. Теперь представим ситуацию: закон гласил бы, что с собственника нужно брать по 30 рублей за квадратный метр, но Москва стала бы брать по 50. Это ущемление. Но Москва намерена брать по 6, а 8 доплачивать. Какое же здесь ущемление? Поддержка. И, заметьте, мотивированная: легко ли, допустим пенсионеру платить за квартиру полторы тысячи рублей при пенсии в три с половиной?
- Будете отвечать за содержание дворовых территорий – значит, земли у собственников многоквартирного дома все-таки не будет?
- А нужна ли она им? По опыту работы знаю: мнение людей по отношению к земле разное. Допустим, после межевания некий дом получил участок земли площадью 0,1 га. Построить на ней ничего не смогут – по закону, – но как собственники должны будут нести бремя расходов на содержание территории плюс налоги. Земля в столице очень дорогая, и обслуживание территории тоже немалых денег стоит, поверьте мне как экономисту ДЕЗ. Все ли захотят такое бремя вешать себе на шею? С другой стороны, на какую глубину распространяется собственность на землю? Там все коммуникации проходят – как быть с ними? Или взять детские и спортивные площадки – они построены на деньги города. Собственники их выкупать должны? Приватизировать? Но и это еще не все. Москва застраивалась так, что детские площадки возводились для нескольких домов. То же – спортивные площадки. Как их делить? У меня три дома у метро «Марьино». Детская площадка была построена только у одного дома. У второго – совсем нет земли. У третьего – была площадка, но М-видео построило на ней автостоянку. Первый дом отгородился. Два дома остались без детской площадки. Справедливо? Нет! Я живу рядом с домом ТСЖ. Они тоже отгородились. Был проход и проезд – теперь их нет. Преградили путь к остановке и магазинам жителям трех больших домов. По закону? Покажите, пожалуйста, по какому.
- Я как-то пытался выяснить, на основе каких документов городят эти заборы. Не нашел. Самоуправство...
- Ни одного документа! Только желание жителей дома. Но подобные желания можно удовлетворять в своей квартире, причем, не ущемляя соседей. А у нас повсеместно отгораживаются. Объясняют: обеспечивает сохранность. Извините, обеспечивайте другими способами. Генеральный план Москвы не предусматривает особняки и заборы. Еще пример: дом по улице Донецкая, 2. Жители собрались и решили: поставим забор. Мы им: нельзя. Но у них деньги, и они поставили. Забор стоит несколько лет – страшно смотреть. Кто его должен содержать? ДЕЗ? На каком основании? На балансе не значится...
ПРИДЕТСЯ ПОРАСКИНУТЬ МОЗГАМИ
Что будет с ДЕЗ, спрашиваю у Сафроновой.
- Им останется «чистое» управление многоквартирными домами: обслуживание, коммуникации, вывоз мусора. Кроме того, в постановлении сказано: префектам рассмотреть возможность преобразования ДЕЗ или их ликвидацию. Ведь может случиться так, что ДЕЗ останется без работы. В Москве есть районы, где собственники жилья выбрали частные управляющие и эксплуатирующие организации, и тамошние ДЕЗ сегодня занимаются только территорией. Но с 1 сентября передадут эти функции ГУ ИС. И у ДЕЗ не останется ни-че-го. Такой должен пойти под ликвидацию. Есть еще несколько предложений: акционировать ДЕЗ, укрупнить. У ряда ДЕЗ может остаться мизерный объем работы – штат сократят.
- Что с имуществом дирекций?
- Переходит в ГУ ИС.
- То есть, в распоряжении ДЕЗ остаются лишь управленческие мозги. Если они есть, то ДЕЗ будет работать, если нет – растворится в небытии. Правильное решение...
- Дирекции сравнялись на рынке с остальными управляющими компаниями. Некоторые могут остаться без работы. Судьба ДЕЗ теперь зависит не от воли чиновника, как было раньше, а лишь от собственников жилья. Мы говорили, что дома от Аква-холдинга уходят. Точно также от ДЕЗ могут «уйти» дома. Все уравнены в правах и условиях, и должны нацеливать свою работу только на улучшение обслуживания...
Я двенадцать лет работаю в жилищно-коммунальном хозяйстве. До этого трудилась в системе бытового обслуживания. Не раз попадала в реформы. И здесь была участником реформ: то Государственное предприятие, то Государственное унитарное предприятие, потом ДЕЗ. Когда объявили о создании ЕИРЦ – нож в сердце. Я думала: столько сил и средств вложено, и вдруг забирают. Как? По какому праву? Да у них ничего не получится! Какие компьютеры? У нас бухгалтера сидели и писали от руки карточки – и мы думали, что верх совершенства. Что такое магнитный носитель? Кто его намагничивать будет? А если размагнитится? Уж лучше наши дамы... Прошло несколько лет. Сегодня через наш ЕИРЦ ежемесячно проходит не менее 100 млн. рублей. Есть дома, которые не перешли на обслуживание, но планируют. Да, были сложности перехода на программы. Но сегодня, когда все отлажено и стабилизировано, легче работать. И все довольны. Не бегают, как раньше, по всему Марьино, а ходят к «одному окну». Даже в субботу... Думаю, что и на эти перемены нужно смотреть с оптимизмом и энтузиазмом. Глаза боятся – руки делают...
Василий ДВОРЫКИН
(«Московская среда», 2007)
