Перейти к содержимому






Фотография

Портрет времени

Написано Nepanov, 02 February 2023 · 81 просмотров

НЕДЕЛИМОСТЬ «АТОМА»

Молодежные жилищные кооперативы возрождаются. Яркий пример тому – Некоммерческая организация «Межрайонный молодежный жилищно-строительный кооператив Северного административного округа города Москвы». Создана в рамках московской программы «Молодой семье доступное жилье» и нацелена на активное участие молодых семей в решении жилищных проблем путем строительства собственного жилья в составе молодежного жилищно-строительного кооператива при первоначальной поддержке города (административного округа) без привлечения средств городского бюджета. По проекту, в 2008 году члены кооператива получат первые квартиры. Тогда же исполнится двадцать лет молодежному жилищному комплексу «Атом». О том, каков был его путь – наш рассказ.

ЭКСПЕРИМЕНТ

Строить микрорайон «Атом» начали в 1986 году. Пайщиками выступили солидные ведомства: Институт атомной энергии и Институт неорганических материалов, заводы «Молния» и Ильюшина, Сухого и Туполева. Организованные ими молодежные строительные отряды работали не только на сооружении своего будущего жилья, но и на различных столичных объектах социального назначения – больницах, детских садах, на перекладке коллекторов. Так молодежь зарабатывала себе на квартиры. В 1988 году на территории 0,7 га стояли семь новеньких домов, шесть из которых были П-44, лучшей на тот момент серии панельных. Сказать, что их заселили молодые семьи – значит, не сказать главного. Перечень предприятий-пайщиков свидетельствует: в Москве появился необычный микрорайон, заселенный людьми «с головой», творческими. Что и проявилось с первых дней заселения: активисты тут же выдвинули лозунг: даешь самоуправление! И товарищи из руководящей партноменклатуры – а тогда, вспомним, набирала силу так называемая «перестройка» – решились на эксперимент: постановлением Совмина СССР отдали недвижимость, включая территорию, на баланс жителям «Атома». Активисты создали правление, а оно, в свою очередь – эксплуатационную службу, которая по сути своей напоминала современную Дирекцию единого заказчика – в том числе финансовым балансом и гербовой печатью.
К обслуживанию домов приступили со знанием дела. Эксплуатационная служба в лице техника-смотрителя и главного инженера ежемесячно обходила квартиры и просила выставить оценку за проделанную работу. Тонкий, заметим, ход: выставляя оценку, каждый житель микрорайона принимал на себя ответственность за состояние дома и территории. Трудно представить, чтобы один и тот же человек бросал мусор мимо лотка или урны и одновременно выставлял плохую оценку за грязь на общей площадке или территории. Экономили на всем, чем можно. Установили счетчики тепла и воды. Отключали на ночь грузовые лифты. Даже стекла маркировали, чтобы не снимали «специалисты» соседних РЭУ. В смежных районах стекла били, а в «Атоме» – никогда. Выбрав свои лимиты, работники соседних РЭУ стали тащить у «Атома». Тогда и появилась идея маркировки. Кстати, полученные в то время по лимиту стекла «Атома» до сих пор стоят на складе нетронутыми, как и закупленные двадцать лет назад смесители – тоже, между прочим, своего рода характеристика уровня обслуживания. Получили трактор для уборки территории. Создали свою диспетчерскую службу, функции которой до сих пор остаются неизменными и нисколько не отстают от современных требований. Текучести кадров не было, ведь обслуживающий персонал получил служебные квартиры. Если человек уходил, то не позже, чем через три месяца возвращался, убедившись, что от добра добра не ищут...
Сэкономленные деньги исчислялись громадными суммами. Но «Атому» не доставалось ни копейки. Однажды попытались из этих средств дать премию персоналу – по 500 рублей. Сотрудник КРУ был категоричен: нельзя! По закону. Все до копейки – государству. Ссылаясь на законы, у «Атома» изъяли и нежилые помещения. Бывший в то время главный инженер «Атома» Александр Файзулин скажет мне так: «Когда советская система развалилась, мы стали ждать, когда коммунальное хозяйство сделают настоящим производством».
Ждать – не в смысле сидеть, сложа руки. В смысле, когда поумнеет. Вместе с тем сами активисты «Атома» сложа руки не сидели. В 1990 году попытались создать территориально-хозяйственное объединение, которое по своей управленческой и финансовой деятельности напоминало нынешнее ТСЖ. Предусмотрели даже возможность зарабатывать деньги, которые шли бы на обслуживание жилья. Но получили ответ: такая форма законом не предусмотрена.
В 1994 году местная власть в лице главы районной управы решила муниципализировать «Атом» – передать его службу эксплуатации ДЕЗу. Ходоки от МЖК отправились искать правду у высших чиновников – пошли по кабинетам правительства Москвы. И нашли понимание: процесс «передачи» затормозился. Тут, как нельзя кстати, подоспел закон о ТСЖ. «Атом» написал новый устав, который, как впоследствии оказалось, полностью соответствует новому Жилищному кодексу. Его зарегистрировали, но теперь уже не как МЖК, а как Товарищество собственников помещений жилых домов микрорайона МЖК «Атом». И товарищество продолжило налаженную жизнь – самоуправление. Правда, распоряжаются «атомщики» по-прежнему только балансом. Нежилые помещения – все еще у государства...

ДВАДЦАТЬ ЛЕТ СПУСТЯ

Председатель «Атома» Вячеслав Дронов об опыте рассказывает охотно. Основа самоуправления – система хозяйствования и финансы. Городской бюджет дотирует им текущий и капитальный ремонт. Префектура проводит конкурсы подрядных организаций и победителей предлагает «Атому».
- Мы как управляющая организация готовим сметы, проекты, перечни работ, - говорит Вячеслав Николаевич. - План и баланс утверждаю я. Под них получаем средства. Подрядчик выполняет заказ. Префектура играет роль организатора. В хозяйственную деятельность не вмешивается. Финансовую – проверяет. Проблем нет. За исключением одной – у нас 60 тысяч квадратных метров жилья – меньше, чем установлено для полноценной управляющей компании, поэтому мы людям постоянно недоплачивали. Нашли выход: эксплуатировать самим. Набрали свой штат – теперь это наша подрядная организация. Собственно, мы ее в свое время учреждали, потом распустили. Возродили без лишних бухгалтеров, инженеров – одним словом, без дублеров. Остался только обслуживающий персонал: плотники, сантехники, слесаря, электрики, инженер по благоустройству. Вот и все наши изменения...
Все эти годы «Атом» живет по программам. По программе микрорайон строили. Еще во время строительства думали над пятилетними программами так называемого жития. Когда вселились, стали реализовывать задуманное. Например, создали свой центр кабельного телевидения – первый в Москве. Поскольку основу коллектива составляла молодежь, то одной из любимых всеми была программа «Здоровая семья». Работали спортивные секции – благо, помещений хватало. Построили музыкальную школу № 51, которая со временем вошла в число лучших в Москве.
Были и потери. Приступив к акционированию, город шаг за шагом стал забирать помещения у «Атома», мотивируя тем, что, по закону, нежилые площади принадлежат ему. Иссяк и финансовый поток: владельцы жилищного фонда, поставленные перед выбором – деньги либо на зарплату рабочим, либо на детские программы «Атома» – выбрали первый вариант, позволяющий остаться на плаву. «Атом» стал закрывать детские программы. Оставил лишь те, которые касались исключительно материальной стороны жизни микрорайона – благоустроительные...
В том, каковы последствия закрытия детских программ, я убедился буквально на пятой минуте знакомства с Дроновым. В кабинет вошел крупный мужчина и с порога стал жаловаться: дескать, некий имярек собирает шпану в подъезде – пьют, на замечания реагируют хамски. Дронов выслушал, пообещал сообщить участковому. Когда ходок вышел, мрачно резюмировал:
- Последние десять лет отношения между людьми и к жилью изменились: в подъездах иная картина. Молодежью сложно управлять – воспитывает подъезд. А жалуются те, кто микрорайон привык считать своим домом. Но всех балбесов знаем в лицо...

ТЕРРИТОРИЯ ВЛАСТИ

Территорию решением исполкома передали «Атому» в 1988 году – для строительства школ, спортивного центра, гаражей. Успели построить только общеобразовательную и музыкальную школы. После чего местная власть неиспользованную землю изъяла. Остались неосуществленными программа «Народный гараж» и строительство спортивного центра.
- У нас есть проект гаража, который позволяет убрать все машины из квартала, - говорит Вячеслав Николаевич. – В 2004 году, понимая, что плоскостные сооружения – головная боль властей, мы предложили им: вы нам – место для строительства гаража, а мы уберем плоскостные сооружения и выведем транспорт с территории. Нам это крайне необходимо: задыхаемся от выхлопных газов, снег и мусор убирать сложно из-за машин. Началась переписка с префектурой. К просьбе приложили свыше шестисот заявлений жителей микрорайона. И получили ответ: ваше место продано. Мы вновь пошли по иерархическим ступеням вверх. Но подобный ответ давали все, вплоть до зама Владимира Ресина. Пока ходили по инстанциям, концепция изменилась – «народный гараж» теперь невыгоден: место больших денег стоит, не имеешь права продать его.
- Не пускает местная власть нас в управление. До эксплуатации допустили, а управлять территорией не дают, - подключается к животрепещущей теме Александр Анатольевич. - ТСЖ должно иметь землю, как это записано в законе. Если земля не в собственности, территорию можно захватить. У нас в районе провели межевание: 0,7 га отдают нам в собственность. Территорию оценили в 70 млн. рублей. О, радость! Идем в Росрегистрацию. Нам говорят: оформим землю в собственность на каждого жильца в отдельности – по доле. То есть, каждый собственник «Атома» должен идти и получить документы на 2 кв. метра земли. Я спрашиваю: кто придумал? Они: постановления правительства нет, так что схема выделения земли – на наше усмотрение. Я – в налоговую службу. Они: вы первые, вот мы на вас и проверим, сколько нужно платить. Выходит 800 рублей за кв. метр. Ежегодно. Всего 70 тысяч рублей. Я предложил: с муниципальных жильцов собирают по 800 рублей за квадратный метр, деньги отдают городу, а потом мы просим город: дайте нам на благоустройство. Бред! Пусть эти деньги остаются у нас – вложим в благоустройство. Мы же хозяева! Вам останется только проверять использование. Нет, отвечают. Получите только из общего котла...
Второй момент. Допустим, в доме 51 процент собственники и 49 – жильцы по социальному найму. Кто их представляет? Девочка из муниципального органа! Она придет на собрание, и будет принимать решение за этих жильцов. Да ей глубоко плевать на этот дом. Двадцать лет назад этим экспериментом нам позволили пойти вперед, а теперь отбросили назад – поделили: одни управляют и отвечают, другие – не управляют и не отвечают. Но и те, и другие живут в одном доме...
- Есть вопрос со статусом диспетчерской службы, - добавляет еще одну порцию проблем Дронов. - У нас собственная диспетчерская. И нет затруднений с обслуживанием. Для других ТСЖ диспетчерская – проблема. В нашем же округе хорошо знаю дом, который обслуживается компанией «Северный квартет». Но жителей их работа не устраивала – и они, глядя на нас, решили создать ТСЖ и управлять сами. Оформили товарищество, но остался вопрос с диспетчерской. Эксплуатировать лифты без диспетчерской невозможно. «Квартет», увидев, что дом «ушел», назначил такие расценки за обслуживание диспетчерской службой, что часть товарищей запаниковала. Хорошо, среди них нашелся решительный бизнесмен – отправился в Мослифт и сказал: ребята, выведите лифтовые кабели на наш пульт охраны – я заплачу. На свои же деньги обучил персонал. И теперь у них тоже локальная диспетчерская. Живут счастливо. Но это победа на одной, отдельно взятой территории. На мой взгляд, такие «победы» сродни победе коммунизма в отдельно взятой стране. Вместо того чтобы объединяться – большие объемы для эксплуатации дешевле – наши граждане создают удельные княжества. Вынужденно создают. О чем это говорит? Да о том, что политика власти сегодня, по сути, направлена на разделение общества. Впрочем, просочились хорошие новости: говорят, готовится распоряжение правительства, где предусмотрено создание единой государственной аварийной инженерной службы – будет отвечать за безопасность эксплуатации жилья. И это правильно...

МЕЖЕВАНИЕ КАК МИНА ЗАМЕДЛЕННОГО ДЕЙСТВИЯ

Слово атом – греческого происхождения: atomos – неделимый. Тот, кто нарек МЖК «Атомом», – смотрел в корень. Единая территория, единая система управления и обслуживания позволили «атомщикам» достичь впечатляющих успехов в самоуправлении. Но недавно под «Атом» заложили мину замедленного действия. «Нас разделили, - сокрушенно скажет Файзулин, когда будем говорить о проблемах самоуправления, и покажет схему межевания территории микрорайона. – Сказали, что ТСЖ должен быть в каждом доме, и что нужно на него оформить землю. Если это сделаем – конец единой системе управления».
Как и в случае с названием МЖК, слово «разделили» несет второй смысл. Поясню. Среди прочих бумаг Александр Анатольевич покажет мне очередной проект МЖК: школьно-дворового бассейна. Вполне реальный план: под бассейн на территории микрорайона есть земля, строить собираются без привлечения бюджетных средств. Изюминка в том, что эксплуатация принесет двойную пользу. Днем бассейн отдан школьникам – бесплатно. Вечером – в коммерческое пользование. Для этой цели предусмотрели еще один этаж – андеграунд – под бар и прочие прелести «взрослого» отдыха. Коммерческая часть проекта даст средства, которые можно пустить на благоустройство района, ремонт помещений и прочие эксплуатационные нужды.
Но где же мина? В поделенной межеванием территории. Пока у руля «Атома» старые кадры, чья мораль выкристаллизовывалась в процессе строительства микрорайона и становления самоуправления, распад ему, похоже, не грозит. Но представим, что однажды какого-нибудь предприимчивого «атомщика» – из «новых русских» – озарит: а не на моей ли территории расположен дающий неплохую прибыль бассейн? Покажите-ка мне, господа-альтруисты, схему межевания. Точно, на территории нашего и соседнего домов! И пошла писать губерния: и вот уже инициативная группа, проведя целенаправленную работу среди жильцов этих домов, организует ТСЖ и отделяется. Вместе с землей. И говорит: бассейн на нашей земле – значит, наш. Прибыль – тоже наша. И начнутся судебные тяжбы и раздоры. И пойдут под нож неделимость со всей налаженной системой управления...

ЕСТЬ ЛИ СПРОС НА УПРАВЛЯЮЩЕГО?

Опыт «Атома» востребован. Дронова, например, несколько раз привлекали к управлению различными ТСЖ – налаживал работу служб, делился знаниями. Когда видел, что люди могут управляться сами, прощался и шел помогать другим.
По образованию он инженер-конструктор. Работал в институте неорганических материалов, разрабатывал стендовое оборудование для испытаний. В 1988 году перешел в сектор строительства МЖК. В начале 90-х вернулся в институт к конструкторской работе. Но через два года финансирование института прекратилось. Ушел в коммерцию. На должности председателя товарищества с 1995 года.
- Но если я захочу поменять место работы, то вряд ли буду востребован, - неожиданно скажет Дронов. – Имею в виду управление ТСЖ. Не возьмут, даже если предложу свои услуги. Есть проблемы, которые не хотят выносить на широкий суд...
Перед новым годом мне несколько раз звонили из большой строительной инвестиционной фирмы, имеющей несколько жилых домов. Они создали свою управляющую компанию, которая успешно завалила работу. Предлагали мне наладить дело. Я условий не ставил. Сказал только, что хочу ознакомиться со всеми необходимыми документами. После чего они звонить перестали. А потом я встретил знакомых, которые, оказывается, живут в одном из этих домов. Они-то мне и раскрыли глаза: оказалось, что уже два года живут без прав собственности. Руководство обслуживающей организации скрылось с немалыми деньгами. Недавно пришла новая управляющая компания, которая задрала плату за жилье на немыслимую высоту. И таких ситуаций, когда заказчик-застройщик сдает дома самому себе, обманывая собственников, завышая цены для того, чтобы за их счет ликвидировать свой брак, увы, немало. Достоинство Жилищного кодекса в том, что он ограничил права таких управленцев – через год их можно выгнать...
- Что еще вам дал Жилищный кодекс? – спрошу я Дронова
- Работать легче, - ответит он. – Народ стал больше понимать. И проще объяснять. Конечно, и у меня замечания имеются. Например, есть в законе лазейки к совершению должностных преступлений. Предположим, в доме имеются нежилые помещения, общедолевая собственность. Председатель ТСЖ может ее продать. И за это получит, в лучшем случае, штраф или в худшем – полгода условно. Не защищены и целевые средства – их можно безбоязненно умыкнуть и исчезнуть, скажем, уехать за границу. Не решен важный вопрос с лифтовым хозяйством. По закону, если ТСЖ взяло дом в управление, то отвечает за его промышленную безопасность, в том числе за эксплуатацию лифтов. Договора, которые ТСЖ заключают с Мослифтом или с МосОТИСом, подразумевают только подряд. А ответственность ложится на ТСЖ. Что это влечет? Во-первых, ТСЖ должно застраховать лифты – а это немалые средства. Но дело не только в этом. Нужен допуск к эксплуатации. Чтобы его получить, нужно учиться, пройти специальные курсы. За деньги. Второй вопрос: кто должен получить такой документ? Председатель ТСЖ. Но председателя избирают на два года. После чего могут переизбрать. Значит, нужно отправлять учиться нового председателя. Конечно, есть выход: нанять профессионального управляющего. Но и тут проблема: если он получил допуск, скажем, на эксплуатацию дома по адресу Демьяна Бедного, дом 2, корпус 5, то уже не может управлять домом по Карамышевской набережной, 62. Там другое хозяйство. У него в удостоверении записан конкретный дом. С этим удостоверением он не может работать в другом доме. Должен пройти еще одно обучение. И не только по лифтам, но и по электрике и всему прочему, что входит в промышленную безопасность дома. Например, мы с главным инженером раз в два года учимся, изучаем все, что связано с безопасностью эксплуатации дома: лифты, электрохозяйство и проч. Так что проблема – актуальнейшая. Допустим, случилось несчастье – в лифте погиб человек. Кто пойдет под суд: собственник или тот, кто эксплуатирует? Председатель ТСЖ не несет ответственности ни за что. Несут все собственники – по доле. Это как? Ответственность не продумана. Во всяком случае, не нашел я ничего, касающегося ответственности, ни в Жилищном кодексе, ни в постановлении Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 г., где изложены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме...

И ВСЕ-ТАКИ ОНА ВЕРТИТСЯ...

Спустя неделю после разговора с Дроновым, стало известно, что депутаты Мосгордумы предложили выделить лифтовое хозяйство из общедомового имущества товарищества собственников жилья. Они намерены внести соответствующие коррективы в законодательные документы города. По мнению столичных депутатов, лифтовое хозяйство и имущество, которое обеспечивает безопасность дома, должны находиться в ведении города или муниципалитета. «Это необходимо для того, чтобы обеспечить их сохранность, а также проводить качественное, гарантированное обслуживание этих важных объектов», – отметил, в частности, председатель комиссии Думы по жилищной политике и городскому хозяйству Степан Орлов.
Дронов в очередной раз получил поддержку власти. На сей раз – законодательной. Значит, дело движется в правильном направлении...

Василий ДВОРЫКИН

(«Московская среда», 2007)





Обратные ссылки на эту запись [ URL обратной ссылки ]

Обратных ссылок на эту запись нет

Новые комментарии