Создать свою тему оформления
0
ШИКАРНАЯ КВАРТИРА: КТО ОПЛАТИТ ЖКУ?
Заметки с Международного научно-практического семинара «Управление жилищным фондом, организация ремонта и реконструкции зданий, обеспечение сохранности и безопасности жилых домов».
Актуальность и острота темы семинара обусловлена принятием в декабре 2004 года пакета новых федеральных законов, и, прежде всего, Жилищного кодекса, регулирующих отношения в жилищной сфере. Их нововведения требуют внимательного изучения и осмысления, поэтому организаторы семинара – Мосжилинспекция, департаменты ЖКХиБ и международных связей города Москвы и Центр реформы в ЖКХ – поставили задачу ближе познакомиться с опытом Германии в сфере управления многоквартирными домами и их реконструкции. Эта страна выбрана не случайно: после объединения она столкнулась с ситуацией, сходной российской. Отношения в жилищно-коммунальной сфере восточных земель были устроены по тому же социалистическому типу, следовательно, аналогичными были проблемы. В Германии их «решали» пятнадцать лет. Многое удалось. Были и ошибки. Поэтому немецкие коллеги охотно делились опытом, рассказали о трудностях переходного периода.
ПРИВАТИЗИРОВАННАЯ РОССИЯ
Только ленивый сегодня не знает, что, согласно новому Жилищному кодексу, обязанность капитального ремонта дома возложена на собственника жилья. Но предложите первому встречному жильцу многоквартирного жилища ответить на вопрос, что входит в капитальный ремонт – ответ будет маловразумительным. О городских масштабах состояния жилищного фонда знают лишь специалисты. Поскольку цель семинара – понимание проблемы в целом – чтобы понять частное надо представлять общее – начали со знакомства с техническим состоянием жилищного фонда столицы. Рассказала о нем советник руководителя Департамента ЖКХиБ Людмила ОСИПОВА. Вот весьма впечатляющие цифры и факты из ее доклада, которые характеризуют столичное жилье, доставшееся москвичам во владение и, как оказалось, в распоряжение.
Жилищный фонд города – это около 181 млн. кв. метров и почти 39 тысяч жилых домов. 65 млн. кв. метров находятся в государственной собственности, 55 млн. кв. метров площади приватизировано. 76,5 процентов зданий имеют износ от 0 до 40 процентов и находятся в хорошем и удовлетворительном состоянии; это значит, что конструктивные элементы пригодны к эксплуатации, но требуют ремонта на отдельных участках. 18 процентов зданий в неудовлетворительном состоянии; в этом случае эксплуатация конструктивных элементов возможна при условии значительного капитального ремонта или замены. В это число входят и пятиэтажные жилые дома первых лет массового индустриального строительства серии К-7 и 2/32; их насчитывается в городе 1340, они физически и морально устарели и подлежат сносу. Свыше 5 процентов жилых строений ветхие, многие – дореволюционной постройки; из них часть находится в аварийном состоянии. Такие дома подлежат сносу или реконструкции по инвестиционным программам. Благодаря ремонту количество строений, находящихся в удовлетворительном состоянии, растет. В городе применяется два вида ремонта: комплексный капитальный ремонт, периодичность которого определена в 30 лет, и выборочный ремонт, выполняемый, исходя из срока службы отдельных элементов инженерных систем – от 5 до 15 лет. Важно отметить, что финансируется капительный ремонт сегодня из трех источников: бюджетные средства, средства инвесторов и средства собственников помещений и пайщиков кооперативов. Средства бюджета – сегодня главный источник финансирования капитального ремонта в городе. Так, в 2005 году на капитальный ремонт жилищного фонда из городского бюджета выделено 13,5 млрд. рублей (6,2 рубля на кв. метр жилья), что больше, чем в предыдущие годы почти на 30 процентов. На комплексный капитальный ремонт расходуется свыше 10 процентов выделенных средств, так как его стоимость сопоставима с новым строительством. Ремонтируются здания, отнесенные к памятникам архитектуры или имеющие историческую ценность. Выборочный капитальный ремонт отнимает 40 процентов средств – они тратятся на подготовку жилищного фонда к текущей зимней и весенней эксплуатации – это ремонт кровель, теплотрасс, ЦТП, реконструкция инженерных систем жилых зданий. 30 процентов средств идет на восстановление лифтового парка; стоит напомнить, что в городе около 100 тысяч лифтов. На ремонт домов ЖСК город выделяет 10 процентов средств. Остальные средства тратятся на фасады, ветхий фонд и др. работы. Вместе с тем, затраты, выделяемые сегодня городом на капитальный ремонт, составляют лишь 50 процентов от норматива или 25 процентов от минимальных потребностей. Следовательно, решение проблемы приведения в порядок жилищного фонда без привлечения средств собственников невозможно.
Вот что представляет собой жилье, которое мы приватизировали в 90-е годы, продолжаем приватизировать и сегодня.
Из этого видно, что жители не смогут нести расходы по капитальному ремонту, если их возложить сразу. Поэтому, по мнению специалистов Департамента ЖКХиБ, нужно определяться, не только со сроком перехода на оплату капитального ремонта, но – в обозримом будущем – и с тем, какой процент от общих затрат будут нести собственники, и процент этот должен варьироваться в зависимости от состояния конкретного дома. От этого же будет зависеть размер субсидий. Но все это пока не определено. Не определены и условия помощи государства малообеспеченным жителям. Вопросы не решены на федеральном уровне. Субъекты Федерации с нетерпением ждут решений...
СИЗИФОВ ТРУД
У деловых людей ждать – не значит сидеть, сложа руки. Пример тому – строительная компания Трастинвест (Москва-Берлин), которая, используя опыт германских коллег, намерена заняться модернизацией и тепловой санацией жилых зданий без отселения жильцов. Уже намечен для такого дела столичный микрорайона по проспекту Вернадского.
Но сначала несколько слов о немецком опыте. Рассказали о нем представители Трастинвеста г-да Вольфрам О. МАРТИНСЕН и Франк АДОМАЙТ.
В частности, г-н Адомайт, рассказывая о немецком тринадцатилетнем опыте санации крупнопанельных зданий, продемонстрировал фотографии жилых домов, построенных в восточных землях, в частности, в Берлине при социализме в 60-х годах, и тут же, для наглядности, фото московских пятиэтажек. Сходство большое, что, впрочем, не удивительно.
К санации этих домов без отселения жильцов приступили сразу же после объединения Германии, в 1989 году. Жители были вовлечены в реализацию проекта, поскольку, с одной стороны, оставались жить в своих квартирах, с другой – им обещали, что жилье качественно улучшится, значит, был стимул для контроля. Стимул, в свою очередь, разбудил уснувшее при социализме чувство хозяина, люди стали контролировать строительство – что очень важно, поскольку их ожидал следующий этап: участие в управлении жильем.
Вид санированных домов вызвал у российских участников семинара, прямо скажем, восхищение: они аккуратны, улучшена планировка некогда тесных квартир, современная отделка, в пятиэтажках сконструированы лифты (вынесены за пределы лестничных клеток). Поразили россиян технические и организационные подробности санации без отселения. На ремонт одной квартиры уходило пять дней. Причем, в семь утра к дому подходили автобусы, забирали жильцов и увозили на целый день. Строители начинали работать ровно в 7.30 и заканчивали ровно в 18.00. После чего подкатывали автобусы с жильцами...
Но закономерен вопрос: что стало с квартплатой? Она выросла. Точка отсчета роста – 0,61 евро за квадратный метр – последняя сумма при ГДР: сюда входили обслуживание дома, вывоз мусора, плата за электроэнергию и водоснабжение. 1 октября 1991 года квартплата была удвоена, и до августа 1995 года ее повышение регулировал государственный закон. После 1 августа квартплата полностью стала подчиняться законам рынка, то есть, зависела от местоположения дома, спроса на квартиры в данном районе и еще от целого ряда тонкостей, продиктованных рынком. В результате, если в Берлине в 1990 году квартир не хватало, то после интенсивной санации и при росте квартплаты к 2000 году спрос на жилье был полностью удовлетворен. Сегодня в санированных домах Берлина средняя квартплата исчисляется 6.70 евро за кв. метр в месяц.
Возникла и проблема. Немцы так увлеклись санацией старых домов, переделкой и модернизацией, что забыли о социально-экономическом прогнозировании. И эта забывчивость им дорого обошлась: сегодня в Германии много избыточного жилья – не только в старых, отреставрированных и модернизированных домах, но и в новостройках. Квартиры здесь дешевы, но жить в них никто не хочет – вот и пустуют: каждая седьмая (!) квартира в санированных домах и более миллиона квартир в новых. А это – дополнительные траты на обслуживание. Приходится ломать то, что еще недавно так усердно санировали и строили.
Сизифов труд...
Рассказал г-н Адомайт и о структуре расходов берлинцев на квартплату. Экономят они, прежде всего, на отоплении – именно здесь сокрыт потенциал экономии. Можно экономить и на подаче воды и ее утилизации. Наша цель, подчеркнул при этом г-н Адомайт, повышение качества жизни людей. Второй аспект проекта: содействия экономическому развитию, ведь при этом возникает производство новых строительных элементов. Еще одна положительная сторона проекта – стимулирование роста частных инвесторов.
ПИЛОТНЫЙ ПРОЕКТ
Здесь самое время вернуться к пилотному проекту в Москве по проспекту Вернадского. Он представляет собой участок с прудиком на котором расположились четыре пятиэтажки постройки 60-х годов по сто квартир каждая. Итого 400 квартир, более 18 тысяч кв. метров. Дома эти, по мнению экспертов, можно не сносить, поскольку структура зданий вполне устойчива, а санировать, то есть оздоровить, вылечить. Все квартиры предполагается оснастить балконами либо террасами, в домах установить лифты. Преобразится и прилегающая территория, поскольку проект предполагает не только модернизацию старого жилья, но и уплотнение участка новостройками, то есть дополнительным жильем. Это потребует реконструкции и обновления инженерных коммуникаций. Впрочем, двор от этого не пострадает – места здесь вполне достаточно. «Мы, - сказал г-н Адомайт, - пытались найти ответ: можно ли, не отселяя жильцов, провести санацию в существующей застройке, используя те знания, которые накопили в Берлине? Мы хотим применить немецкие строительные технологии и стандарты качества. Но прежде хотим представить их широкой общественности, познакомить москвичей с моделями финансирования при участии частного капитала, жильцов в том числе». Надо сказать, что проект, предложенный немцами, не только привлекателен по дизайну, дешевизне и прочим современным подходам, но и сложен по внедрению, поскольку разделен на одиннадцать стадий. Не буду перечислять все, замечу лишь, что в начале списка «стадий» значится «политическая поддержка», то есть соответствующее постановление правительства Москвы для реализации проекта. Затем следуют собственно технические условия: предпроектные исследования, расходы, формы инвестиционных договоров, условия московского строительного рынка и т.д. и т.п. Есть в нем и важный для москвичей раздел: привлечение жильцов к реализации проекта как инвесторов. Срок окончания работ – 2008 год. В случае удачи, то есть одобрения местных органов самоуправления и самих жителей – теперь уже опыт Москвы можно будет мультиплицировать в другие регионы России.
О НАШИХ ОВРАГАХ
Слушая г-на Адомайта и его коллег, разглядывая слайды видов сегодняшнего Берлина, ловишь себя на завистливых мыслях: ловки эти немцы – из хламья конфетку сотворили, жизнь красивую устроили. А то, что к нам со своим опытом пришли, понятно, не по широте душевной, а бизнеса ради: набили руку на санации своих пятиэтажек и решили, что в сходных российских условиях можно знания и умение с пользой приложить – тут тебе и доход стабильный, и уважение теперь уже соратников по преобразованию жилищно-коммунального хозяйства. Полезное с приятным, если угодно.
Но, как уже не раз было замечено: гладко было на бумаге, да забыли про овраги...
Об «оврагах» напомнили, конечно же, наши, кому еще.
Взять хотя бы выступление первого заместителя руководителя Центра реформы в ЖКХ Ирины ШРАМКО. Она так и озаглавила свой доклад: «Проблемы капитального ремонта жилых зданий в условиях изменения форм управления недвижимостью и роль органов власти и местного самоуправления в их решении». Проблемы! Немцы – об опыте решения проблем. Мы – о проблемах. Впрочем, прислушаемся к Ирине Павловне.
Похвалив опыт Германии, она сделала оговорку: «В Германии не было такого большого количества приватизированных квартир в жилищном фонде». Затем перешла к зачину, как того требовала процедура.
- Главная цель преобразований, проводимых в стране, - повышение качества жизни наших граждан (совсем как у немцев! – В.Д.). Цель реформы в Москве, как ее определил мэр, это создание достойной среды проживания москвичей, - сказала Шрамко. - Мы вступили в активную фазу реформирования сферы жилищно-коммунального хозяйства, которая предыдущие 15 лет постперестроечного периода имела вялотекущий характер. Вышли важные и нужные законы в этой сфере, но система управления жилищным фондом осталась прежней – государственной. Советская экономика управления объектами ЖКХ основывалась на государственных административных экономических принципах. Оплата жилищно-коммунальных услуг была столь незначительна, что не отражалась на бюджете любой семьи. Сегодня ситуация кардинально изменилась. Появился частный бизнес в обслуживании, однако состояние жилищного фонда и коммунальных систем остается прежним...
И тут Ирина Павловна взяла быка за рога и перешла к «оврагам». Так и чешутся руки процитировать ее главный «конек», над которым, как признается мне позже, трудилась полночи: изменение структуры расходов граждан в условиях реформы. Это предельно понятный и наглядный рисунок – если позволят технические возможности верстки, обязательно помещу его на газетной полосе. Пока же постараюсь описать. В нем несколько колонок. В одной – все, что мы сегодня тратим на вещи, обучение, отдых, медицинское обслуживание, питание – характеризуется рыночными отношениями, то есть, полностью оплачивается из нашего кармана. Там же, только ниже – то, что подвержено государственному регулированию: коммунальные и жилищные услуги – то есть часть нашего бытия, которая застряла в социализме. Отдельная колонка – расходы на страхование, модернизацию и реновацию строений, строительство и капитальный ремонт в сфере жилищно-коммунального хозяйства. В третьей – по выражению самой Ирины Павловны, «бомба»: сумма всего того, что застряло в социализме и того, что надо потратить на страхование, модернизацию, реновацию и т.д. И полученная сумма прибавлена к той части наших трат, что уже благоухает в рынке. Результат – и есть тот самый тотальный рынок, к которому, согласно провозглашенному курсу, мы так стремимся. В нем за все надо платить самим! Как в этом случае вырастут наши траты, Ирина Павловна вычислить не взялась – все равно, что считать звезды Вселенной. Она лишь скромно предположила: «Если мы сегодня полностью уйдем от дотирования, и эта стоимость ляжет на жителей, то мы вызовем социальный взрыв, потому что возможности населения ограничены».
Затем Ирина Павловна перешла к сакраментальному вопросу: «Что делать?». Ее ответ можно формализовать одной фразой: жить по Жилищному кодексу, причем, не только собственникам жилья, но и органам местного самоуправления. Задача сложная, но Москва, по мнению Шрамко, отчасти готова к ее решению, поскольку население столицы социально защищено от трудностей перехода жилищно-коммунальной сферы к рынку, правда, само население имеет об этом смутные представления...
МИССИЯ ФРИТЦА
Фритц ДИГМАЕЙР – эксперт по правовым вопросам и вопросам недвижимости ЕС выступил на семинаре с докладом «Основные идеи и модели современных методов управления недвижимостью. Новые подходы и развитие реформы в Германии». Ирина Шрамко предупредила меня перед началом: «Внимательно послушайте его выступление». Фритц говорил ясно, но абстрактно: о том, что ранее недвижимость воспринималась как необходимое зло или как резерв капитала – можно продать, если дела пойдут плохо; о том, что новый подход родился в США – недвижимость еще и дополнительный ресурс, которым надо распоряжаться интенсивно. Новое учение открыло слабые места устаревшего управления недвижимостью, и, прежде всего, так называемую «финансовую администрацию». Экономический принцип вышел на первое место. Появились связь компетенций и ответственности, четкая стратегия: сохранять недвижимость либо продавать. Изменились политические цели, инструментарий. Правовые оковы рухнули. Расходы стали прозрачнее, социальные аспекты понятнее и т.д. и т.п.
Доклад г-на Дигмаейра, конечно, интересен, но еще раз показал основную ущербность семинара: нет возможности по ходу изложения задать уточняющие вопросы, попросить подкрепить мысль примером тоже нельзя, поспорить, наконец, нет никакой возможности... Поэтому после доклада я подошел к г-ну Дигмаейру и сказал, что хочу большей ясности. Он охотно назвал адрес офиса и время встречи.
Фритц – tete a tete – оказался еще более разговорчивым, чем я ожидал. Знал он, конечно, много. Поэтому с места в карьер стал читать увлекательную лекцию о земельных отношениях. «Они, - говорил он, имея в виду нас, - до сих пор думают: земля отдельно и здание отдельно. Старые советские понятия. В новом земельном кодексе написано, что земля и здание – единый комплекс. Но люди думают по-другому. Нужно время, чтобы привыкли». Он вспомнил нашу революцию 1917 года и сказал, что в ГДР и Польше даже во времена коммунизма существовала частная собственность на землю и в головах людей поэтому «кое-что сохранилось». А у нас не сохранилось, потому что декрет Ленина о земле как бритвой вырезал из нашего сознания основное понятие римского права: «superficies solo cedit» - собственность на строения неотделима от собственности на землю. В России и сегодня, по официальным данным, 93 процента земли в руках государства – и в этом ее проблема...
Поэма о земле, да и только, думал я, слушая Фритца.
Но пришлось остановить его и сказать, что я пришел с другим вопросом: как это им, немцам, удалось за относительно короткий срок решить проблему с жильем в восточных землях, причем, комплексно решить – и уровень комфортности поднять до среднего европейского и реформу ЖКХ провести так, что слово «рынок» у бывших социалистических немцев не вызывает идиосинкразии?
У Фритца загорелись глаза и он начал просвещать в этой области. И сначала заговорил все о той же частной собственности...
Наблюдая горячность Фритца в отстаивании приоритета частной собственности, я подумал о том, что в голове отца этого благонамеренного сорокапятилетнего немца наверняка царили совсем иные мысли. Ведь идея огосударствления играла серьезнейшую роль в послевоенной Германии: слишком сильны были стереотипы «регулируемой экономики». Сохранился анекдот о том, как директор управления экономики объединенной англо-американской зоны Людвиг Эрхард предложил перед введением немецкой марки американскому верховному комиссару генералу Клею отменить регулирование цен, на что Клей сказал: «Мистер Эрхард, мои советники говорят мне, что Вы собираетесь совершить ужасную ошибку». Эрхард ответил: «Не стоит беспокоиться, генерал, мои советники говорят мне то же самое». Согласие с рыночной экономикой давалось немцам с трудом. Только в 1959 году на Годесбергском съезде Социал-демократическая партия Германии приняла принципиальное решение в пользу рыночного хозяйства. И даже еще в 1970-х годах в Германии, в том числе в кругах ученых, существовало течение, представители которого настоятельно выступали за государственное регулирование инвестиций...
Потребовалось совсем немного лет, чтобы в головах немцев укоренились рыночные стандарты.
«Чем мы хуже?», - думал я, слушая Фритца...
НАША ПРОБЛЕМА
И тут я напомнил увлекшемуся общими рассуждениями Фритцу оговорку, сделанную Ириной Шрамко в своем докладе: «В Германии не было такого большого количества приватизированных квартир в жилищном фонде».
- В Западной Германии до 60-х годов не было почти никакой собственности на жилье, - охотно перешел к делу Фритц. - Были богатые люди, которые имели свои дома. Были и многоквартирные дома, принадлежащие одному человеку. Квартиры в них сдавались в наем. В 60-х годах отдельные квартиры начали продавать в собственность. Но не хватало правовых инструментов. Вышел «Закон о собственности на квартиры» (WEG). Но у нас в Германии до сих пор число собственников жилья очень мало, потому что купить квартиру могут только достаточно богатые люди. В отдельных районах Западной части Германии до сих пор собственников не более 15 процентов. 85 процентов живут по социальному найму. В целом же, думаю, в Германии около 30 процентов жителей имеют квартиры в собственности, остальные – арендуют жилье.
Ирина права: российская проблема в том, что в результате приватизации большинство ваших людей получили квартиры. Бесплатно. Я слышал цифру: две трети квартир приватизированы, и процесс этот продолжается. Из-за этого в России странная ситуация.
- Что вы имеете в виду, Фритц?
Фритц берет чистый лист и рисует.
- Смотрите: я арендую квартиру в престижном кирпичном «сталинском» доме на Профсоюзной. Плачу собственнику квартиры большую сумму. Но если что-то надо сделать на крыше или во дворе этого дома – платит муниципалитет. И я думаю: какой здесь рай! Хозяин квартиры получает огромную прибыль и ничего не тратит! Город платит из своего бюджета. Эту ситуацию мы в Германии и во всем мире не понимаем. Совсем не понимаем. Странная ситуация...
- Что вам странно, Фритц: то, что вы живете в квартире собственника, у которого есть другая квартира, и он, сдавая эту, получает, допустим, тысячу долларов?
- Как вы догадались про тысячу долларов?
- Любой москвич знает, сколько стоит аренда квартиры на Профсоюзной. Но вернемся в дом, где вы арендуете квартиру. Рядом, за стенкой живет другой человек, у которого такая же квартира, но единственная и в найме. Но и это еще не все. С другой стороны живет собственник единственной квартиры. Итак, три варианта отношения к собственности у живущих под одной крышей людей. Не отсюда ли неравные возможности и проблемы?
- А кто собственник этой квартиры? – Фритц тычет в рисунок, в то место, где обозначена квартира нанимателя.
- Муниципалитет.
- До сих пор может быть такое? – искренне удивляется Фритц. - У меня впечатление, что в Москве почти все приватизировано...
СКАЗКА ПРО БЕЛОГО БЫЧКА
И Фритца вновь сокрушается, что у нас в России «странная ситуация». Чувствую, в его голове идет интенсивный процесс. Ушел в себя. Что-то сравнивает, сопоставляет. И, чтобы перевести его внутреннюю речь в диалог, я предлагаю: «Фритц, а не поговорить ли нам об основных проблемах, стоящих перед собственниками в России?».
Фритц оживляется.
- Ваш Жилищный кодекс – шаг вперед. В нем закреплено право собственности на общее имущество. Закон похож на наш. Но, у вас в России – нищий имеет богатую квартиру и платит за нее копейки, как и тот богатый человек, который сдает мне в наем квартиру за тысячу долларов. Каждый месяц приходит платежный документ, в котором стоит сумма около 600 рублей – меньше 20 евро! В Германии же собственник несет ответственность за все, что связано с эксплуатацией дома, поэтому, повторяю, у нас собственником отдельной квартиры может быть только достаточно богатый человек, и только малая часть населения может позволить себе это, ведь плата за квартиру – очень большие деньги. Например, на отопление немец тратит большую часть квартплаты. В общем же структура платежа выглядит так: если человек платит 200 евро за аренду (речь в этом случае может идти о небольшой квартире), то еще 200 евро нужно платить за коммунальные услуги, в которые иногда входит до 27 позиций.
Вы к этому неизбежно придете, потому что энергоресурсы во всем мире очень дорогие. Это будет больно для людей – осознание того, что собственником может быть лишь богатый человек...
- Скажите, наконец, кого вы называете богатым?
- Тот, кто имеет квартиру в собственности и может за нее платить.
- Фритц, но это же сказка про белого бычка...
- Я уже говорил, какое количество людей в Германии живут по найму, потому что у них маленькие зарплаты, и они могут себе позволить только аренду квартиры. Правда, я знаю учительницу, у которой маленькая зарплата от государства, но она получила в наследство большой дом в Берлине – около 200 квартир. Каждый квартиросъемщик платит, скажем, по 500 евро; после всех выплат остается большая прибыль. Эта учительница – богатый человек...
Разница между нами и вами в том, что у нас, если угодно, более социальное государство, чем Россия. У нас очень развита сеть жилья по найму, развита система социального найма и строгие законы, защищающие интересы тех, кто живет по найму. Снять квартиру можно за небольшие деньги. Если же человек по финансовой причине потерял квартиру – не может за нее платить, – ему легко найти другую, тоже по найму, но дешевле. Совсем бедные получают квартиры по социальному найму от государства за очень маленькие деньги. Квартиру может снять даже студент – ему поможет платить за нее муниципалитет. Никто не ночует на улице...
Россия, думаю, пойдет по такому же пути. У вас сейчас много говорят о доступном жилье, но в то же время говорят и о том, что нужно продолжить приватизацию. И все мечтают о собственности. У меня на этот счет большие сомнения: не продолжаете ли вы плодить нищих собственников? Думаю, что вам надо развивать наем, то есть, государству нужно думать не о 15 процентах граждан, которые сами себя могут обеспечить жильем, а о 85 процентах, которым нужно помочь. Помочь – значит взять на себя часть бремени по оплате найма и жилищно-коммунальных услуг. А что касается тех бедных бабушек, которым государство подарило шикарные квартиры, где один квадратный метр сегодня стоит 3 тысячи долларов, то им, думаю, придется их продавать, покупать себе квартиру дешевле, а на оставшиеся деньги – очень немалые – наслаждаться жизнью. Если у тебя шикарная машина, но ты не можешь купить даже бензин – продай ее, купи маленькую и садись за руль...
Так сказал Фритц. А я подумал: может быть у них, немцев, это поговорка – что-то вроде нашего: не в свои сани не садись.
А еще Фритц попросил написать, что все, что он мне сказал – это его сугубо личное мнение. Что с удовольствием и делаю, потому что на официальном семинаре искренность – черта невообразимая...
Заметки с Международного научно-практического семинара «Управление жилищным фондом, организация ремонта и реконструкции зданий, обеспечение сохранности и безопасности жилых домов».
Актуальность и острота темы семинара обусловлена принятием в декабре 2004 года пакета новых федеральных законов, и, прежде всего, Жилищного кодекса, регулирующих отношения в жилищной сфере. Их нововведения требуют внимательного изучения и осмысления, поэтому организаторы семинара – Мосжилинспекция, департаменты ЖКХиБ и международных связей города Москвы и Центр реформы в ЖКХ – поставили задачу ближе познакомиться с опытом Германии в сфере управления многоквартирными домами и их реконструкции. Эта страна выбрана не случайно: после объединения она столкнулась с ситуацией, сходной российской. Отношения в жилищно-коммунальной сфере восточных земель были устроены по тому же социалистическому типу, следовательно, аналогичными были проблемы. В Германии их «решали» пятнадцать лет. Многое удалось. Были и ошибки. Поэтому немецкие коллеги охотно делились опытом, рассказали о трудностях переходного периода.
ПРИВАТИЗИРОВАННАЯ РОССИЯ
Только ленивый сегодня не знает, что, согласно новому Жилищному кодексу, обязанность капитального ремонта дома возложена на собственника жилья. Но предложите первому встречному жильцу многоквартирного жилища ответить на вопрос, что входит в капитальный ремонт – ответ будет маловразумительным. О городских масштабах состояния жилищного фонда знают лишь специалисты. Поскольку цель семинара – понимание проблемы в целом – чтобы понять частное надо представлять общее – начали со знакомства с техническим состоянием жилищного фонда столицы. Рассказала о нем советник руководителя Департамента ЖКХиБ Людмила ОСИПОВА. Вот весьма впечатляющие цифры и факты из ее доклада, которые характеризуют столичное жилье, доставшееся москвичам во владение и, как оказалось, в распоряжение.
Жилищный фонд города – это около 181 млн. кв. метров и почти 39 тысяч жилых домов. 65 млн. кв. метров находятся в государственной собственности, 55 млн. кв. метров площади приватизировано. 76,5 процентов зданий имеют износ от 0 до 40 процентов и находятся в хорошем и удовлетворительном состоянии; это значит, что конструктивные элементы пригодны к эксплуатации, но требуют ремонта на отдельных участках. 18 процентов зданий в неудовлетворительном состоянии; в этом случае эксплуатация конструктивных элементов возможна при условии значительного капитального ремонта или замены. В это число входят и пятиэтажные жилые дома первых лет массового индустриального строительства серии К-7 и 2/32; их насчитывается в городе 1340, они физически и морально устарели и подлежат сносу. Свыше 5 процентов жилых строений ветхие, многие – дореволюционной постройки; из них часть находится в аварийном состоянии. Такие дома подлежат сносу или реконструкции по инвестиционным программам. Благодаря ремонту количество строений, находящихся в удовлетворительном состоянии, растет. В городе применяется два вида ремонта: комплексный капитальный ремонт, периодичность которого определена в 30 лет, и выборочный ремонт, выполняемый, исходя из срока службы отдельных элементов инженерных систем – от 5 до 15 лет. Важно отметить, что финансируется капительный ремонт сегодня из трех источников: бюджетные средства, средства инвесторов и средства собственников помещений и пайщиков кооперативов. Средства бюджета – сегодня главный источник финансирования капитального ремонта в городе. Так, в 2005 году на капитальный ремонт жилищного фонда из городского бюджета выделено 13,5 млрд. рублей (6,2 рубля на кв. метр жилья), что больше, чем в предыдущие годы почти на 30 процентов. На комплексный капитальный ремонт расходуется свыше 10 процентов выделенных средств, так как его стоимость сопоставима с новым строительством. Ремонтируются здания, отнесенные к памятникам архитектуры или имеющие историческую ценность. Выборочный капитальный ремонт отнимает 40 процентов средств – они тратятся на подготовку жилищного фонда к текущей зимней и весенней эксплуатации – это ремонт кровель, теплотрасс, ЦТП, реконструкция инженерных систем жилых зданий. 30 процентов средств идет на восстановление лифтового парка; стоит напомнить, что в городе около 100 тысяч лифтов. На ремонт домов ЖСК город выделяет 10 процентов средств. Остальные средства тратятся на фасады, ветхий фонд и др. работы. Вместе с тем, затраты, выделяемые сегодня городом на капитальный ремонт, составляют лишь 50 процентов от норматива или 25 процентов от минимальных потребностей. Следовательно, решение проблемы приведения в порядок жилищного фонда без привлечения средств собственников невозможно.
Вот что представляет собой жилье, которое мы приватизировали в 90-е годы, продолжаем приватизировать и сегодня.
Из этого видно, что жители не смогут нести расходы по капитальному ремонту, если их возложить сразу. Поэтому, по мнению специалистов Департамента ЖКХиБ, нужно определяться, не только со сроком перехода на оплату капитального ремонта, но – в обозримом будущем – и с тем, какой процент от общих затрат будут нести собственники, и процент этот должен варьироваться в зависимости от состояния конкретного дома. От этого же будет зависеть размер субсидий. Но все это пока не определено. Не определены и условия помощи государства малообеспеченным жителям. Вопросы не решены на федеральном уровне. Субъекты Федерации с нетерпением ждут решений...
СИЗИФОВ ТРУД
У деловых людей ждать – не значит сидеть, сложа руки. Пример тому – строительная компания Трастинвест (Москва-Берлин), которая, используя опыт германских коллег, намерена заняться модернизацией и тепловой санацией жилых зданий без отселения жильцов. Уже намечен для такого дела столичный микрорайона по проспекту Вернадского.
Но сначала несколько слов о немецком опыте. Рассказали о нем представители Трастинвеста г-да Вольфрам О. МАРТИНСЕН и Франк АДОМАЙТ.
В частности, г-н Адомайт, рассказывая о немецком тринадцатилетнем опыте санации крупнопанельных зданий, продемонстрировал фотографии жилых домов, построенных в восточных землях, в частности, в Берлине при социализме в 60-х годах, и тут же, для наглядности, фото московских пятиэтажек. Сходство большое, что, впрочем, не удивительно.
К санации этих домов без отселения жильцов приступили сразу же после объединения Германии, в 1989 году. Жители были вовлечены в реализацию проекта, поскольку, с одной стороны, оставались жить в своих квартирах, с другой – им обещали, что жилье качественно улучшится, значит, был стимул для контроля. Стимул, в свою очередь, разбудил уснувшее при социализме чувство хозяина, люди стали контролировать строительство – что очень важно, поскольку их ожидал следующий этап: участие в управлении жильем.
Вид санированных домов вызвал у российских участников семинара, прямо скажем, восхищение: они аккуратны, улучшена планировка некогда тесных квартир, современная отделка, в пятиэтажках сконструированы лифты (вынесены за пределы лестничных клеток). Поразили россиян технические и организационные подробности санации без отселения. На ремонт одной квартиры уходило пять дней. Причем, в семь утра к дому подходили автобусы, забирали жильцов и увозили на целый день. Строители начинали работать ровно в 7.30 и заканчивали ровно в 18.00. После чего подкатывали автобусы с жильцами...
Но закономерен вопрос: что стало с квартплатой? Она выросла. Точка отсчета роста – 0,61 евро за квадратный метр – последняя сумма при ГДР: сюда входили обслуживание дома, вывоз мусора, плата за электроэнергию и водоснабжение. 1 октября 1991 года квартплата была удвоена, и до августа 1995 года ее повышение регулировал государственный закон. После 1 августа квартплата полностью стала подчиняться законам рынка, то есть, зависела от местоположения дома, спроса на квартиры в данном районе и еще от целого ряда тонкостей, продиктованных рынком. В результате, если в Берлине в 1990 году квартир не хватало, то после интенсивной санации и при росте квартплаты к 2000 году спрос на жилье был полностью удовлетворен. Сегодня в санированных домах Берлина средняя квартплата исчисляется 6.70 евро за кв. метр в месяц.
Возникла и проблема. Немцы так увлеклись санацией старых домов, переделкой и модернизацией, что забыли о социально-экономическом прогнозировании. И эта забывчивость им дорого обошлась: сегодня в Германии много избыточного жилья – не только в старых, отреставрированных и модернизированных домах, но и в новостройках. Квартиры здесь дешевы, но жить в них никто не хочет – вот и пустуют: каждая седьмая (!) квартира в санированных домах и более миллиона квартир в новых. А это – дополнительные траты на обслуживание. Приходится ломать то, что еще недавно так усердно санировали и строили.
Сизифов труд...
Рассказал г-н Адомайт и о структуре расходов берлинцев на квартплату. Экономят они, прежде всего, на отоплении – именно здесь сокрыт потенциал экономии. Можно экономить и на подаче воды и ее утилизации. Наша цель, подчеркнул при этом г-н Адомайт, повышение качества жизни людей. Второй аспект проекта: содействия экономическому развитию, ведь при этом возникает производство новых строительных элементов. Еще одна положительная сторона проекта – стимулирование роста частных инвесторов.
ПИЛОТНЫЙ ПРОЕКТ
Здесь самое время вернуться к пилотному проекту в Москве по проспекту Вернадского. Он представляет собой участок с прудиком на котором расположились четыре пятиэтажки постройки 60-х годов по сто квартир каждая. Итого 400 квартир, более 18 тысяч кв. метров. Дома эти, по мнению экспертов, можно не сносить, поскольку структура зданий вполне устойчива, а санировать, то есть оздоровить, вылечить. Все квартиры предполагается оснастить балконами либо террасами, в домах установить лифты. Преобразится и прилегающая территория, поскольку проект предполагает не только модернизацию старого жилья, но и уплотнение участка новостройками, то есть дополнительным жильем. Это потребует реконструкции и обновления инженерных коммуникаций. Впрочем, двор от этого не пострадает – места здесь вполне достаточно. «Мы, - сказал г-н Адомайт, - пытались найти ответ: можно ли, не отселяя жильцов, провести санацию в существующей застройке, используя те знания, которые накопили в Берлине? Мы хотим применить немецкие строительные технологии и стандарты качества. Но прежде хотим представить их широкой общественности, познакомить москвичей с моделями финансирования при участии частного капитала, жильцов в том числе». Надо сказать, что проект, предложенный немцами, не только привлекателен по дизайну, дешевизне и прочим современным подходам, но и сложен по внедрению, поскольку разделен на одиннадцать стадий. Не буду перечислять все, замечу лишь, что в начале списка «стадий» значится «политическая поддержка», то есть соответствующее постановление правительства Москвы для реализации проекта. Затем следуют собственно технические условия: предпроектные исследования, расходы, формы инвестиционных договоров, условия московского строительного рынка и т.д. и т.п. Есть в нем и важный для москвичей раздел: привлечение жильцов к реализации проекта как инвесторов. Срок окончания работ – 2008 год. В случае удачи, то есть одобрения местных органов самоуправления и самих жителей – теперь уже опыт Москвы можно будет мультиплицировать в другие регионы России.
О НАШИХ ОВРАГАХ
Слушая г-на Адомайта и его коллег, разглядывая слайды видов сегодняшнего Берлина, ловишь себя на завистливых мыслях: ловки эти немцы – из хламья конфетку сотворили, жизнь красивую устроили. А то, что к нам со своим опытом пришли, понятно, не по широте душевной, а бизнеса ради: набили руку на санации своих пятиэтажек и решили, что в сходных российских условиях можно знания и умение с пользой приложить – тут тебе и доход стабильный, и уважение теперь уже соратников по преобразованию жилищно-коммунального хозяйства. Полезное с приятным, если угодно.
Но, как уже не раз было замечено: гладко было на бумаге, да забыли про овраги...
Об «оврагах» напомнили, конечно же, наши, кому еще.
Взять хотя бы выступление первого заместителя руководителя Центра реформы в ЖКХ Ирины ШРАМКО. Она так и озаглавила свой доклад: «Проблемы капитального ремонта жилых зданий в условиях изменения форм управления недвижимостью и роль органов власти и местного самоуправления в их решении». Проблемы! Немцы – об опыте решения проблем. Мы – о проблемах. Впрочем, прислушаемся к Ирине Павловне.
Похвалив опыт Германии, она сделала оговорку: «В Германии не было такого большого количества приватизированных квартир в жилищном фонде». Затем перешла к зачину, как того требовала процедура.
- Главная цель преобразований, проводимых в стране, - повышение качества жизни наших граждан (совсем как у немцев! – В.Д.). Цель реформы в Москве, как ее определил мэр, это создание достойной среды проживания москвичей, - сказала Шрамко. - Мы вступили в активную фазу реформирования сферы жилищно-коммунального хозяйства, которая предыдущие 15 лет постперестроечного периода имела вялотекущий характер. Вышли важные и нужные законы в этой сфере, но система управления жилищным фондом осталась прежней – государственной. Советская экономика управления объектами ЖКХ основывалась на государственных административных экономических принципах. Оплата жилищно-коммунальных услуг была столь незначительна, что не отражалась на бюджете любой семьи. Сегодня ситуация кардинально изменилась. Появился частный бизнес в обслуживании, однако состояние жилищного фонда и коммунальных систем остается прежним...
И тут Ирина Павловна взяла быка за рога и перешла к «оврагам». Так и чешутся руки процитировать ее главный «конек», над которым, как признается мне позже, трудилась полночи: изменение структуры расходов граждан в условиях реформы. Это предельно понятный и наглядный рисунок – если позволят технические возможности верстки, обязательно помещу его на газетной полосе. Пока же постараюсь описать. В нем несколько колонок. В одной – все, что мы сегодня тратим на вещи, обучение, отдых, медицинское обслуживание, питание – характеризуется рыночными отношениями, то есть, полностью оплачивается из нашего кармана. Там же, только ниже – то, что подвержено государственному регулированию: коммунальные и жилищные услуги – то есть часть нашего бытия, которая застряла в социализме. Отдельная колонка – расходы на страхование, модернизацию и реновацию строений, строительство и капитальный ремонт в сфере жилищно-коммунального хозяйства. В третьей – по выражению самой Ирины Павловны, «бомба»: сумма всего того, что застряло в социализме и того, что надо потратить на страхование, модернизацию, реновацию и т.д. И полученная сумма прибавлена к той части наших трат, что уже благоухает в рынке. Результат – и есть тот самый тотальный рынок, к которому, согласно провозглашенному курсу, мы так стремимся. В нем за все надо платить самим! Как в этом случае вырастут наши траты, Ирина Павловна вычислить не взялась – все равно, что считать звезды Вселенной. Она лишь скромно предположила: «Если мы сегодня полностью уйдем от дотирования, и эта стоимость ляжет на жителей, то мы вызовем социальный взрыв, потому что возможности населения ограничены».
Затем Ирина Павловна перешла к сакраментальному вопросу: «Что делать?». Ее ответ можно формализовать одной фразой: жить по Жилищному кодексу, причем, не только собственникам жилья, но и органам местного самоуправления. Задача сложная, но Москва, по мнению Шрамко, отчасти готова к ее решению, поскольку население столицы социально защищено от трудностей перехода жилищно-коммунальной сферы к рынку, правда, само население имеет об этом смутные представления...
МИССИЯ ФРИТЦА
Фритц ДИГМАЕЙР – эксперт по правовым вопросам и вопросам недвижимости ЕС выступил на семинаре с докладом «Основные идеи и модели современных методов управления недвижимостью. Новые подходы и развитие реформы в Германии». Ирина Шрамко предупредила меня перед началом: «Внимательно послушайте его выступление». Фритц говорил ясно, но абстрактно: о том, что ранее недвижимость воспринималась как необходимое зло или как резерв капитала – можно продать, если дела пойдут плохо; о том, что новый подход родился в США – недвижимость еще и дополнительный ресурс, которым надо распоряжаться интенсивно. Новое учение открыло слабые места устаревшего управления недвижимостью, и, прежде всего, так называемую «финансовую администрацию». Экономический принцип вышел на первое место. Появились связь компетенций и ответственности, четкая стратегия: сохранять недвижимость либо продавать. Изменились политические цели, инструментарий. Правовые оковы рухнули. Расходы стали прозрачнее, социальные аспекты понятнее и т.д. и т.п.
Доклад г-на Дигмаейра, конечно, интересен, но еще раз показал основную ущербность семинара: нет возможности по ходу изложения задать уточняющие вопросы, попросить подкрепить мысль примером тоже нельзя, поспорить, наконец, нет никакой возможности... Поэтому после доклада я подошел к г-ну Дигмаейру и сказал, что хочу большей ясности. Он охотно назвал адрес офиса и время встречи.
Фритц – tete a tete – оказался еще более разговорчивым, чем я ожидал. Знал он, конечно, много. Поэтому с места в карьер стал читать увлекательную лекцию о земельных отношениях. «Они, - говорил он, имея в виду нас, - до сих пор думают: земля отдельно и здание отдельно. Старые советские понятия. В новом земельном кодексе написано, что земля и здание – единый комплекс. Но люди думают по-другому. Нужно время, чтобы привыкли». Он вспомнил нашу революцию 1917 года и сказал, что в ГДР и Польше даже во времена коммунизма существовала частная собственность на землю и в головах людей поэтому «кое-что сохранилось». А у нас не сохранилось, потому что декрет Ленина о земле как бритвой вырезал из нашего сознания основное понятие римского права: «superficies solo cedit» - собственность на строения неотделима от собственности на землю. В России и сегодня, по официальным данным, 93 процента земли в руках государства – и в этом ее проблема...
Поэма о земле, да и только, думал я, слушая Фритца.
Но пришлось остановить его и сказать, что я пришел с другим вопросом: как это им, немцам, удалось за относительно короткий срок решить проблему с жильем в восточных землях, причем, комплексно решить – и уровень комфортности поднять до среднего европейского и реформу ЖКХ провести так, что слово «рынок» у бывших социалистических немцев не вызывает идиосинкразии?
У Фритца загорелись глаза и он начал просвещать в этой области. И сначала заговорил все о той же частной собственности...
Наблюдая горячность Фритца в отстаивании приоритета частной собственности, я подумал о том, что в голове отца этого благонамеренного сорокапятилетнего немца наверняка царили совсем иные мысли. Ведь идея огосударствления играла серьезнейшую роль в послевоенной Германии: слишком сильны были стереотипы «регулируемой экономики». Сохранился анекдот о том, как директор управления экономики объединенной англо-американской зоны Людвиг Эрхард предложил перед введением немецкой марки американскому верховному комиссару генералу Клею отменить регулирование цен, на что Клей сказал: «Мистер Эрхард, мои советники говорят мне, что Вы собираетесь совершить ужасную ошибку». Эрхард ответил: «Не стоит беспокоиться, генерал, мои советники говорят мне то же самое». Согласие с рыночной экономикой давалось немцам с трудом. Только в 1959 году на Годесбергском съезде Социал-демократическая партия Германии приняла принципиальное решение в пользу рыночного хозяйства. И даже еще в 1970-х годах в Германии, в том числе в кругах ученых, существовало течение, представители которого настоятельно выступали за государственное регулирование инвестиций...
Потребовалось совсем немного лет, чтобы в головах немцев укоренились рыночные стандарты.
«Чем мы хуже?», - думал я, слушая Фритца...
НАША ПРОБЛЕМА
И тут я напомнил увлекшемуся общими рассуждениями Фритцу оговорку, сделанную Ириной Шрамко в своем докладе: «В Германии не было такого большого количества приватизированных квартир в жилищном фонде».
- В Западной Германии до 60-х годов не было почти никакой собственности на жилье, - охотно перешел к делу Фритц. - Были богатые люди, которые имели свои дома. Были и многоквартирные дома, принадлежащие одному человеку. Квартиры в них сдавались в наем. В 60-х годах отдельные квартиры начали продавать в собственность. Но не хватало правовых инструментов. Вышел «Закон о собственности на квартиры» (WEG). Но у нас в Германии до сих пор число собственников жилья очень мало, потому что купить квартиру могут только достаточно богатые люди. В отдельных районах Западной части Германии до сих пор собственников не более 15 процентов. 85 процентов живут по социальному найму. В целом же, думаю, в Германии около 30 процентов жителей имеют квартиры в собственности, остальные – арендуют жилье.
Ирина права: российская проблема в том, что в результате приватизации большинство ваших людей получили квартиры. Бесплатно. Я слышал цифру: две трети квартир приватизированы, и процесс этот продолжается. Из-за этого в России странная ситуация.
- Что вы имеете в виду, Фритц?
Фритц берет чистый лист и рисует.
- Смотрите: я арендую квартиру в престижном кирпичном «сталинском» доме на Профсоюзной. Плачу собственнику квартиры большую сумму. Но если что-то надо сделать на крыше или во дворе этого дома – платит муниципалитет. И я думаю: какой здесь рай! Хозяин квартиры получает огромную прибыль и ничего не тратит! Город платит из своего бюджета. Эту ситуацию мы в Германии и во всем мире не понимаем. Совсем не понимаем. Странная ситуация...
- Что вам странно, Фритц: то, что вы живете в квартире собственника, у которого есть другая квартира, и он, сдавая эту, получает, допустим, тысячу долларов?
- Как вы догадались про тысячу долларов?
- Любой москвич знает, сколько стоит аренда квартиры на Профсоюзной. Но вернемся в дом, где вы арендуете квартиру. Рядом, за стенкой живет другой человек, у которого такая же квартира, но единственная и в найме. Но и это еще не все. С другой стороны живет собственник единственной квартиры. Итак, три варианта отношения к собственности у живущих под одной крышей людей. Не отсюда ли неравные возможности и проблемы?
- А кто собственник этой квартиры? – Фритц тычет в рисунок, в то место, где обозначена квартира нанимателя.
- Муниципалитет.
- До сих пор может быть такое? – искренне удивляется Фритц. - У меня впечатление, что в Москве почти все приватизировано...
СКАЗКА ПРО БЕЛОГО БЫЧКА
И Фритца вновь сокрушается, что у нас в России «странная ситуация». Чувствую, в его голове идет интенсивный процесс. Ушел в себя. Что-то сравнивает, сопоставляет. И, чтобы перевести его внутреннюю речь в диалог, я предлагаю: «Фритц, а не поговорить ли нам об основных проблемах, стоящих перед собственниками в России?».
Фритц оживляется.
- Ваш Жилищный кодекс – шаг вперед. В нем закреплено право собственности на общее имущество. Закон похож на наш. Но, у вас в России – нищий имеет богатую квартиру и платит за нее копейки, как и тот богатый человек, который сдает мне в наем квартиру за тысячу долларов. Каждый месяц приходит платежный документ, в котором стоит сумма около 600 рублей – меньше 20 евро! В Германии же собственник несет ответственность за все, что связано с эксплуатацией дома, поэтому, повторяю, у нас собственником отдельной квартиры может быть только достаточно богатый человек, и только малая часть населения может позволить себе это, ведь плата за квартиру – очень большие деньги. Например, на отопление немец тратит большую часть квартплаты. В общем же структура платежа выглядит так: если человек платит 200 евро за аренду (речь в этом случае может идти о небольшой квартире), то еще 200 евро нужно платить за коммунальные услуги, в которые иногда входит до 27 позиций.
Вы к этому неизбежно придете, потому что энергоресурсы во всем мире очень дорогие. Это будет больно для людей – осознание того, что собственником может быть лишь богатый человек...
- Скажите, наконец, кого вы называете богатым?
- Тот, кто имеет квартиру в собственности и может за нее платить.
- Фритц, но это же сказка про белого бычка...
- Я уже говорил, какое количество людей в Германии живут по найму, потому что у них маленькие зарплаты, и они могут себе позволить только аренду квартиры. Правда, я знаю учительницу, у которой маленькая зарплата от государства, но она получила в наследство большой дом в Берлине – около 200 квартир. Каждый квартиросъемщик платит, скажем, по 500 евро; после всех выплат остается большая прибыль. Эта учительница – богатый человек...
Разница между нами и вами в том, что у нас, если угодно, более социальное государство, чем Россия. У нас очень развита сеть жилья по найму, развита система социального найма и строгие законы, защищающие интересы тех, кто живет по найму. Снять квартиру можно за небольшие деньги. Если же человек по финансовой причине потерял квартиру – не может за нее платить, – ему легко найти другую, тоже по найму, но дешевле. Совсем бедные получают квартиры по социальному найму от государства за очень маленькие деньги. Квартиру может снять даже студент – ему поможет платить за нее муниципалитет. Никто не ночует на улице...
Россия, думаю, пойдет по такому же пути. У вас сейчас много говорят о доступном жилье, но в то же время говорят и о том, что нужно продолжить приватизацию. И все мечтают о собственности. У меня на этот счет большие сомнения: не продолжаете ли вы плодить нищих собственников? Думаю, что вам надо развивать наем, то есть, государству нужно думать не о 15 процентах граждан, которые сами себя могут обеспечить жильем, а о 85 процентах, которым нужно помочь. Помочь – значит взять на себя часть бремени по оплате найма и жилищно-коммунальных услуг. А что касается тех бедных бабушек, которым государство подарило шикарные квартиры, где один квадратный метр сегодня стоит 3 тысячи долларов, то им, думаю, придется их продавать, покупать себе квартиру дешевле, а на оставшиеся деньги – очень немалые – наслаждаться жизнью. Если у тебя шикарная машина, но ты не можешь купить даже бензин – продай ее, купи маленькую и садись за руль...
Так сказал Фритц. А я подумал: может быть у них, немцев, это поговорка – что-то вроде нашего: не в свои сани не садись.
А еще Фритц попросил написать, что все, что он мне сказал – это его сугубо личное мнение. Что с удовольствием и делаю, потому что на официальном семинаре искренность – черта невообразимая...
Василий ДВОРЫКИН
(«Московская среда», 2005)
